Ново тълкувателно решение
ВКС: Може да бъде обявен за окончателен предварителен договор по иск на купувач, който не е платил цялата цена
Относими разпоредби
Из Закона за задълженията и договорите
Чл. 19 Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Из Гражданския процесуален кодекс
Чл. 362, ал. 1 При иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
Ал. 2 Ако в срока по ал. 1 ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.
Съдът може да обяви за окончателен предварителен договор, по който има уговорка, че ще се сключи след плащане на цялата цена, по искане на купувач, който не я е платил. Това приеха днес Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) в ново тълкувателно решение (пълния му текст виж тук).
Диспозитивът му гласи: „Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена“.
Както „Лекс“ писа, по въпроса е налице сериозно разногласие между върховните съдии (повече за противоречията в практиката виж тук). Днешното тълкувателно решение, което слага на спора със задължителна сила, е подписано от 16 съдии с особено мнение.
Мотивите
Преди да пристъпи към отговора на поставения пред него въпрос Общото събрание на двете колегии дава разяснения за характера на предварителния договор и условията той да бъде обявен за окончателен. И посочва, че при неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор.
ВКС подчертава, че наред с другите предпоставки, за да бъде уважен такъв иск, задължението за прехвърляне на собствеността трябва да е станало изискуемо. „Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по-ранен срок на изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. То би съставлявало такава предпоставка, само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК“, пишат върховните съдии.
И заявяват, че обстоятелството, че купувачът не е платил цялата продажна цена, не е пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния. „Самият закон допуска такава хипотеза и регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, по който не е платена цялата цена, както и разписва условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба – чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), така и по действащия ГПК – чл. 362, ал.1 ГПК. Необходима предпоставка за това е съществуването на правна връзка между страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или прекратен“, посочва ВКС.
Според мнозинството в Гражданската и Търговската колегии заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съответно липсата ѝ няма за задължителна последица отхвърлянето на претенцията.
„В производството по този иск следва бъде разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и задължения“, пише ВКС. И посочва, че по време на процеса съдът трябва да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства, които могат да се приемат за относими към постигнатите между страните уговорки.
„В обхвата на тази преценка трябва да се включат и онези факти, съставляващи причина или явяващи се пречка купувачът да не престира дължимия резултат според уговореното (т. е. цялата продажна цена) преди сключването на окончателния договор. Това поведение може да е резултат от спор относно точния размер на цената, когато у купувача е породено съмнение за конкретния размер на дължимото, а е възможно той да е готов да изпълни, но да съществуват непреодолими за това пречки, включително и свързани с поведението на продавача, който не е оказал необходимото съдействие или не е приел предложеното му изпълнение. При очертаните хипотези създадената облигационна връзка по предварителния договор не би могла да съществува сама по себе си, да продължава да обвързва страните без възможност да се иска обявяването на договора, от който тя е породена, за окончателен със съдебно решение. Подобно разрешение не е правно издържано, а и е житейски неоправдано“, обясняват върховните съдии.
Нещо повече, те посочват, дори да се установи, че ищецът-купувач е неизправен и това не се дължи на обективни причини или на поведение на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните.
„При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника-продавач се е породило правото да го развали. След като той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на посоченото в чл. 362, ал. 1 ГПК условие цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила“, заявява ВКС.
И посочва, че това разрешение е в съответствие със законовата възможност неизправната страна по един двустранен договор да търси изпълнение на своето вземане по съдебен ред. Като напомня, че в общия случай на неизправност на ищеца-кредитор по един двустранен договор, длъжникът-ответник може да се брани с възражение за неизпълнен договор.
„Предвид спецификата на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, в което съдебното решение замества окончателния договор, ответникът-продавач не може да иска осъждане на ищеца да изпълни едновременно с него. С оглед на това в чл. 362, ал. 1 ГПК е уредена правната възможност за уважаване на иска и в случай на постигнато между страните съгласие в предварителния договор за едновременно изпълнение на насрещните им задължения при сключване на окончателния договор, или за заплащане на цената преди сключването му. В тази хипотеза искът ще бъде уважен при условие ищецът-купувач да изпълни задължението в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение. При неплащане в този срок решението може да бъде обезсилено съгласно чл. 362, ал. 2 ГПК“, разяснява тълкувателното решение.
ВКС посочва още, че при успешно провеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с обявяване на предварителния договор за покупко-продажба за окончателен съдът следва да разпредели отговорността за разноските съобразно установените обстоятелства във всеки конкретен случай, ръководейки се от това коя от страните е станала причина за водене на делото.
Особеното мнение
Според 16 върховни съдии – Димитър Димитров, Ваня Атанасова, Бранислава Павлова, Велислав Павков, Зоя Атанасова, Геника Михайлова, Розинела Янчева, Милена Даскалова, Майя Русева, Снежанка Николова, Пламен Стоев, Владимир Йорданов, Мария Иванова, Анжелина Христова, Здравка Първанова и Джулиана Петкова, възприетото от мнозинството разрешение е неправилно.
„В случаите когато в предварителния договор е уговорено, че окончателният договор ще се сключи след заплащането на цялата или част от цената от купувача възникването на правото да се сключи окончателният договор е поставено под отлагателно условие (плащането на цената) и ще възникне едва след неговото настъпване. До момента на сбъдването на отлагателното условие за купувача не е възникнало правото да иска от продавача сключването на окончателен договор, поради което той не разполага и с право на иск по чл. 19, ал. 1, изр. 3 ЗЗД“, заявяват те. И посочват, че ако купувачът предяви такъв иск преди сбъдване на условието, той ще трябва да бъде отхвърлен.
„Купувачът не може да принуди продавача да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор, тъй като същото още не е възникнало. Във връзка с това от значение за сбъдването на условието е и поведението на продавача, което не трябва да осуетява изпълнението на купувача. Тъй като се касае до парично задължение, то липсата на парични средства у купувача не е извинителна причина за неизпълнението – чл. 81, ал. 2 ЗЗД, а той винаги може да изпълни задължението си и въпреки противопоставянето на продавача – чл. 97, ал. 1 ЗЗД. Тъй като купувачът може да изпълни задължението си за заплащане на цената и въпреки противопоставянето на продавача, той трябва да направи това преди да предяви иска си по чл. 19, ал. 3, изр. 1 ЗЗД. В противен случай той е неизправна страна по предварителния договор, тъй като не е изпълнил уговорено в него свое задължение, което е предпоставка за сключването на окончателния договор, макар и да иска сключването му“, посочват подписалите тълкувателното решение с особено мнение.
Те отчитат, че според чл. 19, ал. 3, изр. 1 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор и разпоредбата не уточнява дали право на иск има само изправната страна. „Затова може да се твърди, че от буквалното ѝ тълкуване може да се направи извод, че изправността или неизправността на страната по предварителния договор е без значение за предявяването на иска. Разпоредбата обаче не може да съществува сама за себе си, а е във връзка с останалите разпоредби, уреждащи както материално правния институт на предварителния договор, така и възможността за принудителното реализиране на произтичащите от него права“, заявяват подкрепилите особеното мнение. В него те правят детайлен анализ на чл. 19, ал. 3, изр. 1 ЗЗД и чл. 362 ГПК и стигат до извода, че право на иск има само изправната страна.
Затова според тях правилното тълкуване изисква да се отговори, че съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 2 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, не може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащането на цялата цена.
22
Коментирайте
ВКС трябва да се състоя от 12 човека. А не от стотици,че и в два върховни съда. За сравнение-ВС на Бразилия е от 11 лица, и гледа всякакви дела-значи можело!
ВС трябва да е един , от 12 съдии, а уволнените-уволнени-без обезщетение. Заплатата да е по-ниска от професорската , както е в цивилизования свят.
В добавка във съдебната система трябва да се проведе и лустрация, по чешки модел! До внуците на лустрираните е лустрацията в Чехия, дори и внукът към 1989г да не е роден-за греховете на дядото и бабата отговаря и внукът, в Чехия!
Хич не ме интересуват практиките на тези парашутисти и твърде слаби юристи, които изнасилват правото ежедневно… Кp€т€ни, сър!!!
Кой писал ТР? ами Филипчо Окръжния, затова е такава безсмислица
Друго си е да откриеш топлата вода ……отново.
Естествено, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.
Не виждам в такъв случай какъв е зорът да се разписва преди това.
Йористе, договор се сключва ПРЕДИ каквото и да било плащане, а влиза в сила при условия или създава задължения: включително може да се впише и след плащане на цената.
Ние тука сме пеналисти, цивилистиката е за слабаците и женчовците.
Не сте чувал явно приказката, че пеналистиката е придатък към деликта 🙂
Е, не всеки може да се занимава с престъплението и наказанието, по-лесно е с разни сделчици и всякакви там измислици, където реално не се прилагат, защото гражданското производство е скъпо и хората гледат да ги уреждат помежду си, без съдебна намеса и разни адвокатски хонорари. Докато извършилият престъпление не може да го скрие (в 95% от случаите) и там вече държавата се намесва с принуда и наказателно преследване. Иска се здрава психика за пеналистиката и особено прецизна логика.
Добре, че ще се разпределя отговорността за разноските.
Две седмици след влизане в сила на съдебното решение е напълно разумен срок.
Ще стане мазало
След това решение…
За мен не е толкова лошо
Не се учудвам, че толкова колеги са се подписали с особено мнение.
И аз
Е как няма да се подпишеш с особено мнение
А защо се подписват с особено мнение, като могат и да не гхо подкрепят просто!
И аз това се чудя.
Оффф …
А, бе Вие Йористи ли сте ?
Съдебно решение се подписва задължително от участващите съдии.
При гласуване с над 50%+1 глас в подкрепа на проекта за решение (отговор на въпрос), значи е взето, а тези, които са против (очевидно са малцинство), също полагат подпис, като имат право с особено мнение да изразят мотивите си за несъгласието!
Те (мотивите с особено мнение) стават неразделна част от Тълкувателното решение.
По темата
-
Ако не е изпълнена уговорката за плащане на цената, купувачът може ли да иска обявяване на договора за окончателен
-
Ако не е изпълнил уговорката за плащане на цената, купувачът не може да иска обявяване на договора за окончателен
-
Може ли да бъде обявен за окончателен договор по иск на купувач, който не е платил цялата цена
Окончателният договорьт е Нотариален акт.