Ново тълкувателно дело решава
Ако не е изпълнена уговорката за плащане на цената, купувачът може ли да иска обявяване на договора за окончателен
Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена? На този въпрос ще отговорят в новообразувано тълкувателно дело Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС).
Както „Лекс“ писа, на 27 февруари 2020 г. върховните съдии Албена Бонева, Боян Цонев и Любка Андонова установиха, че състави на Гражданската и Търговската колегии са застъпвали противоположни виждания по него и съответно са отхвърляли или признавали исковете на купувачи, които не са платили цялата цена, но са поискали от съда да обяви предварителен договор за окончателен. Затова те предложиха да бъде образувано тълкувателно дело (пълния текст на определението им виж тук).
Заради обявеното малко след това извънредно положение в следващите месеци във ВКС обаче не бяха образувани нови тълкувателни дела. Така на 24 юли 2020 г. и състав на Търговската колегия, председателстван от Татяна Върбанова и с членове Боян Балевски и Петя Хорозова, констатира противоречията в практиката и предлага те да бъдат „изчистени“ с тълкувателно дело на двете колегии (пълния текст на определението им виж тук).
По въпроса може ли да се обяви за окончателен предварителен договор за продажба, по иск на купувач, който не е платил цената има серия от решения на ВКС, според които неплащането на цената не е основание да се откаже обявяването на договора за окончателен.
През 2012 г. обаче върховните съдии Надя Зяпкова, Жива Декова и Олга Керелска заявяват, че правилното разрешение е дадено с решение на Върховния съд от 1970 г. И приемат следното: „Когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищецът заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. …в тази хипотеза разпоредбата на чл. 297 от ГПК (отм.) (сега чл. 362 от ГПК) не е приложима. Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост“.
През 2014 г. в решение на състав на Гражданската колегия, председателстван от Капка Юстинианова, това тълкуване е споделено (пълния текст на решението виж тук). Като по същество съдът приема, че при тълкуване на волята на страните по предварителния договор, след като е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищецът заплати цената му и това условие не е изпълнено, купувачът не може да иска прехвърлянето да се извърши.
През 2019 г. Борислав Белазелков, Борис Илиев и Димитър Димитров заявяват, че обявяването на предварителния договор за окончателен може да се иска от всяка една от страните по него, като с решението за уважаването на иска ще се установи със сила на пресъдено нещо, че към релевантния за формиране на тази сила момент са настъпили всички предвидени в закона и в предварителния договор предпоставки за сключването на окончателния договор.
„Когато искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от купувача по предварителния договор, продавачът – ответник може да противопостави на ищеца възражение за неизпълнен договор в случай, че правото да се иска сключването на окончателен договор е поставено в зависимост от изпълнението на уговорени в предварителния договор задължения на купувача, като например заплащането на цялата или на част от цената, и възниква в резултат на изпълнението на тези задължения. В тези случаи правото на купувача да иска сключване на окончателния договор, респ. и потестативното му право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, ще възникне едва след изпълнението на предвидените в договора задължения. Затова при предявен от купувача по предварителния договор иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и направено от продавача възражение за неизпълнен договор искът може да бъде уважен само ако се установи, че възражението е неоснователно. При основателност на възражението предявеният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД подлежи на отхвърляне. Когато са налице предвидените в закона и предварителния договор предпоставки за сключването на окончателния договор, но е предвидена едновременност на насрещните престации, продавачът разполага с възможността по чл. 362 от ГПК, да иска постановяването на решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни насрещното си задължение. В този случай, ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, а ако не направи това, се прилага санкцията на чл. 362, ал. 2 от ГПК и първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението. Т.е. правилото на чл. 362, ал. 1 от ГПК се прилага само при уговорена едновременност на престациите“, заявяват те (пълния текст на решението им виж тук).
Изготвянето на проекта на тълкувателното решение е възложено на съдиите Любка Андонова,Вероника Николова и Филип Владимиров (докладчик).
19
Коментирайте
Разнородна практика, която трябва да се уеднакви.
Е, как така хем не плащаш, хем искаш договорът да е окончателен?
Сложен казус. Трябва да се защитят интересите и на двете страни.
Искът е допустим, но неоснователен! Точка.
Всъщност – да, предлагам всички коментиращи да прочетат внимателно решението на Белазелков и сие, защото в него ясно е казано – 326 ГПК се прилага само при едновременност на престациите т.е. в общия случай, а не когато в договора си се задължил да авансираш цената… какво ще чини ВКС-то след като си отиде тоз чиляк не ми се мисли, на Чаначев ли ни оставя…
Определено добро тълкувание днес
Аз вече се чудя тези закони някой чете ли ги! чл. 362 ясно казва – при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. Ако в срока по ал. 1 ищецът не изпълни задължението… Покажи целия коментар »
Ами колега какво да да кажем. Важното е, че поне оправиха въпроса и посочиха, че се коментира изплащането на пълната цена, че иначе щеше да е доста смешно от 100 000 лв. цел платил 500 лв. и вече хоп-троп и иска окончателен. Впрочем не споделям виждането ви – във всеки договор за покупко-продажба ги има тези две насрещни престации – но тук говорим за случая, когато плащането на цената е изрично условие за сключване на окончателния. Тъпизъм разбира се, но…
Трябва да се тълкува така, както е през 2014
Защото…?
Подкрепям новото тълкуване. То е длеч по-смислено
Демек всичко е точно
Предварителния договор го задължава да плати
За това банките си връзват гащите и пишат със ситни букви естествено клаузи за неизпълнение.
Това е велика глупост. Не може без да е платил да се приеме, че договора е окончателен и той да стане собственик
Ще видим какво ще измъдрят върховните.
Да да. Нищо не пречи да се приеме за окончателен
По въпроса може ли да се обяви за окончателен предварителен договор за продажба, по иск на купувач, който не е платил цената има серия от решения на ВКС, според които неплащането на цената не е основание да се откаже обявяването на договора за окончателен.
За мен е !
Аз искам, чрез настоящия коментар да поставя един открояващ се проблем, а именно, Как така в решението си се позоваваш на решение на върховния съд от 1970 година като игнорираш решения, които формират съдебна практика,в която се заема различна юридическа позиция от тази, която се заема в решението на върховния съд. В практиката на върховния касационен съд се наблюдава едно системно и тенденциозно неспазване на разпоредбата на чл 292 от гражданско-процесуалния кодекс, според която правна норма, когато се установи противоречие в решаването на даден материалноправен въпрос се отправя искане за издаване на тълкувателно решение за уеднаквяване на правното решаване на… Покажи целия коментар »