Ново тълкувателно решение: Евикцията на купувача не разваля договора за продажба
Евикцията на купувача не разваля по право договора за продажбата и последващ иск за това е допустим. Това постановиха Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд в ново тълкувателно решение (пълния му текст виж тук).
То беше образувано преди две години след като върховните съдии Бойка Стоилова, Мими Фурнаджиева и Велислав Павков установиха, че по него има противоречива практика на състави на самия ВКС (повече за различните виждания на върховните съдии виж тук). Част от тях застъпваха тезата, че след евикция на купувача договорът, въз основа на който е придобил имота, се счита за развален по право и затова искът за развалянето му е недопустим.
Днес Гражданската и Търговската колегии на ВКС отхвърлиха това виждане. И постановиха: „Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим“.
Преди да му отговорят те изясняват принципните постановки – че развалянето на договора е право на кредитора, когато неизпълненото задължение е по причини, за които отговаря длъжникът и то винаги е алтернатива на другите способи за защита – искане за реално изпълнение с неустойка за забава, искане за компенсаторно обезщетение или за намаляване на насрещната престация. И напомнят, че когато договорът е свързан с вещни права върху недвижим имот, той се разваля само по съдебен ред.
Що се отнася до евикцията, ВКС посочва, че тя може да е осъществена или евентуална, пълна или частична (в зависимост от обема на правата на третото лице) и уредбата ѝ е в чл.188 до чл.192 ЗЗД.
„При извършване на комплексно, тоест буквално, телеологическо и систематическо, тълкуване на релевантните правни норми се обосновава извод, че същите уреждат каква е отговорността на продавача при евикция с оглед добросъвестността или недобросъвестността на купувача по договора, но не и начина за разваляне на този договор“, обясняват върховните съдии.
Анализирайки чл. 189, ал.1 ЗЗД и чл.190, ал.1 ЗЗД, те заявяват, че с влизането в сила на решението, с което съдът е установил, че имотът принадлежи на трето лице и е отстранил купувача от него, не се разваля договорът за прехвърляне на имота, „тъй като в предмета на делото не се включва по право и субективното право на купувача – приобретател на имота, да иска развалянето му поради неговото съществено, виновно неизпълнение“.
„Обстоятелството, че купувачът е осъден да предаде целия имот по иск за собственост на трето лице, не води автоматично до извода, че продавачът е в състояние на пълно неизпълнение на задължението си да прехвърли собствеността. Аргумент в подкрепа на изложеното е разпоредбата на чл.191, ал.3 ЗЗД, която предвижда, че когато купувачът е избегнал съдебното отстранение или е освободил вещта от правата, които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична сума, продавачът може да се освободи от отговорност, като заплати на купувача тази сума, лихвите върху нея от деня на плащането и разноските. В този случай, ако се приеме, че със самото съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по право, това би означавало да бъде лишен от предвидената в закона възможност да освободи вещта от правата на третите лица“, заявява ВКС.
В тълкувателното решение се подчертава, че договорът продължава да е валиден и да обвързва страните до момента, в който купувачът упражни правото си да го развали и той ще прецени дали да го направи, или да уреди отношенията си с продавача по друг начин.
„Законът въздига в чл.221 ГПК в предмет на силата на пресъдено нещо само спорното право, т.е. с влязло в сила решение за съдебно отстранение на приобретателя не се разрешава със сила на пресъдено нещо и спорът дали следва да се развали и договорът, по силата на който последният е придобил недвижимия имот, когато това негово право не е въведено чрез иск като предмет на делото“, пишат върховните съдии.
Те изтъкват и серия от допълнителни аргументи в подкрепа на възприетото в тълкувателното решение виждане. Например – че договорът за покупко-продажба на чужд недвижим имот е действителен. Освен това ВКС напомня, че развалянето следва да стане по съдебен ред заради сигурността в оборота, тъй като вписването на конститутивния иск за разваляне на договора има не само оповестително, но и защитно действие.
В тълкувателното решение се посочва и че възприетата сега от двете колегии теза съответства на две предходни решения – №3 от 29 ноември 2012 г. на ВКС по т.д. № 3/2012 г. на ОСГК и № 12 от 6 юли 1990 г. от гр. д. № 99/1989 г., ОСГК.
Трима върховни съдии – Гълъбина Генчева, Здравка Първанова и Веселка Марева, са подписали решението с особено мнение. То не е, защото отхвърлят отговора на колегите си, а защото искат към него да се добави следното: „За да се иска връщане на цената на основание чл.192, ал.1 ЗЗД или връщане на цената, разноските по договора, необходимите и полезни разноски за вещта, заедно със стойността на плодовете и разноските по делото за евикция на основание чл.191, ал.1 ЗЗД не е необходимо евинцираният купувач да предявява иск за разваляне на договора на основание чл.189, ал.1, вр. чл.87, ал.З ЗЗД“.
21
Коментирайте
Аз с евикция не се захващам – иначе съм безспорен капацитет, сега имам едно дело – в Апелативен съд трябва да влезе, ще го видим, това е мътна тема, дори и за мен.
Можете ли да си представите каква буря е бушувала в главите на тези върховни съдии, които са постановили, че евилцията разваля договора 😡
Клаузата за евикция е важна част от договора за покупко – продажба на недвижим имот.
Особено ако се появи трето лице.
Спиро, евикцията не е част от договор! Спиро …
Ей, от кога го мъдрят това решение?
Евикционната отговорност е едно от трудните материи, затова е хубаво да се прецизира.
Гъвкаво решение бих казал.
Според мен решението на съда е добро. Запазват се някакви отношения между първите две страни.
Вероятно ещ трябва друго тълкователно дело сед време.
Неизбежно е даже.
Надявам се, че всичко това ще бъде добре прилагано в бъдеще.
Да, уеднаквиха практиката.
Решението на съда за мен е добро. Нека не се разваля всичко автоматично, а да има някаква гъвкавост.
Съда казва добро нещо. Важно е хората да си имат възможност договорите им да важат и след установяване на нарушенията от третата страна.
Това е единственото правилно решение. Дали ще развалям договора, си решавам аз. И въобще не влиза в хипотезата на чл. 89 ЗЗД
Всъщност напълно се солидаризирам с тримата на особено мнение, тази добавка е важна и прогнозирам, че после ще се наложи отделно тълкувателно за нея.
Има си хас. Те ако не тълкуват, няма кой/.
Още минимум две години. 🙂
Кожга ще бъде арестуван милиционера, който миналата година чблудства с протестираща?Става дума за случая, че когато я арестуват(напълно незаконно, да протестираш срещу властта не е причина да те арестуват!) ,милиционер почва да я гали за косата-въпреки нейното изрично несъгласие. „Галене“ без съгласие на жената е в дефиницията за блудство. Или сте на друго мнение?
Ето и медийната публикация- https://www.mediapool.bg/mvr-pazi-protesta-biyte-gi-dokato-ne-im-se-slozhat-beleznitsite-news309975.html