Имот от търг на ЧСИ с банков кредит? Вече е възможно
Авторът
Атанас Константинов Павлов е адвокат и член на Софийската адвокатска колегия. Специализира в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти, както и в областта на търговските сделки и спорове.
На 20 юли 2023 г. влезе в сила наредба, уреждаща организирането на електронни публични търгове, при които вече е възможно банки и кредитни институции да финансират покупките на недвижими имоти от търгове на частни и държавни съдебни изпълнители. На 24 юли 2023 г. започна работа и специализираната електронна система за наддаване. Промените отварят вратите както пред бизнеса за придобиване на индустриални имоти, хотели цехове, недовършени строежи и земеделски земи, така и пред купувачите на недвижими имоти за жилищна или инвестиционна цел.
История на проблема
Защо досега не беше възможно придобиването на имоти от публична продан с банков кредит?
Публичната продан на недвижими имоти и движими вещи по досегашния ред не съдържаше изрична писмена уредба, която да разрешава или да забранява финансирането на покупка на недвижим имот с банков кредит или друга форма на кредитиране на придобиването. Въпреки това, нормативната уредба предпоставя високи рискове и несигурност за банките и кредитните институции, заради самата хронология при провеждане на търг. По досегашния ред, след като приключи наддаването, определеният купувач е длъжен да внесе цената в двуседмичен срок от обявяването му за спечелил търга. Едва след внасянето на цената, съдебният изпълнител съставя постановление за възлагане (документът, с който купувачът става собственик). Практически проблем е, че постановлението за възлагане влиза в сила едва след като се връчи на всички лица, които могат да го обжалват (участниците в търга, взискателя и длъжника) и срокът за обжалване или е изтекъл, или делото по обжалването е приключено и постановлението е потвърдено от съда. Едва с влизането в сила на постановлението купувачът става собственик на имота. След това постановлението подлежи на вписване в имотния регистър и чак тогава имотът може да бъде ипотекиран от купувача в полза на банка. Практиката на банките е да отпускат заеми след учредяването на обезпечение (напр. след вписването на ипотека). При досегашния режим е възможно да се впише ипотека минимум 3-4 седмици след плащането на цената, съответно единствената възможност пред купувачите за кредитиране на покупката бяха потребителските кредити или ипотекирането на друг имот.
Реформите от 2017 г.
Наред с мащабните промени в ГПК за по-добра защита на длъжниците (ДВ, бр. 86 от 2017 г.), се създаде нов Раздел II „Електронни публични търгове“. С него се заложи възможността по искане на страна публичната продан на движими вещи (включително и МПС), недвижими вещи (най-вече недвижими имоти), налични ценни книжа, обособена част от предприятие, както и правата върху обекти на индустриалната собственост, да се продават по правилата на електронните публични търгове. Освен специални правила, срокове и изцяло нов механизъм на наддаване, електронните публични търгове изрично регламентират възможността покупката на недвижими имоти да се финансира от банка или друга кредитна институция (единственото изискване е институцията да е регистрирана по Закона за кредитните институции) като механизмът е ориентиран по начин, даващ известна доза сигурност на кредитиращата банка.
Защо няма електронни публични търгове още от 2017 г.?
Причината още от 2017 година да не се провеждат електронни публични търгове се крие най-общо в очакването Министерството на правосъдието, и по-точно – в министрите, да приемат наредба, в която следва да са уредени организацията, правилата и дейността на онлайн платформата за електронни публични търгове.
Едва на 18 април 2023 г. бе обнародвана „Наредба № Н-3 от 6.04.2023 г. за воденето, съхраняването и достъпа до информационната система за единна входна точка за запорите на движими вещи, подлежащи на регистрация по силата на закон, и за организацията, правилата и дейността на онлайн платформата за електронни публични търгове“. Зад дългото заглавие се крие кратка наредба от едва 49 члена, с която се уреждат две отдавна чакани решения – създава се централизирана система за запорите на движимите вещи и се създава организацията за провеждането на електронни публични търгове. Наредбата влезе в сила на 20 юли 2023 г.
Издаването на наредбата беше предпоследната стъпка преди провеждането на публична продан по реда на електронния търг – няколко дни по-късно – на 24 юли 2023 г. стартира и електронната система, в която се провеждат самите търгове. Тя е достъпна на адрес: https://zapori.mjs.bg/#/
Новата възможност
Какво е новото?
С електронните публични търгове се правят множество нововъведения в начина на провеждането на самата процедура. Първо, вече има регламентирани стъпки за наддаване – те са в зависимост от началната цена и са от 10% до 2% от нея. Второ, самата процедура по наддаване продължава 7 календарни дни и може да бъде удължавана с десет минутни периоди до още максимум 48 часа при наличие на наддаване в последния момент. Предвидено е цялата процедура да се осъществява по електронен път, с гаранции за прозрачност на процеса и същевременно възможност за анонимност на наддавачите спрямо другите наддавачи до самия край на търга. Така се ограничава и възможността за някои нерегламентирани практики от залата за търгове – за закани и заплашване на наддавачите, искания от фиктивни наддавачи за „такса“, за да се оттеглят от наддаването и т.н.
Същевременно, предвидени са три съществени гаранции, осигуряващи сигурност за банките и кредитните институции:
Плащане на цената
Когато е сключен договор за кредит за покупката и достигнатата на търга цена е в рамките на сумата, за която купувачът е одобрен, чл. 501ж, ал. 2 изрично предвижда плащането на продажната цена директно да се осъществи от банката (или кредитната институция) по сметката на съдебния изпълнител (ЧСИ или ДСИ).
Вписване на постановлението и на ипотеката
Втората гаранция за интересите на банките при покупка с ипотечен кредит е самото вписване на ипотеката. Първо, изрично е предвидено вписването на постановлението за възлагане в имотния регистър да се извършва от съдебния изпълнител (за разлика от другия режим, при който липсваше изрично такова задължение и съдебните изпълнители масово напътваха купувачите сами да организират вписването). Второ, законът задължава съдебния изпълнител да впише постановлението за възлагане заедно с ипотеката върху имота. С едновременното вписване на двата акта изрично се елиминира рискът от вписване на друг, рисков за банката акт (например ако друг кредитор на купувача впише възбрана или искова молба).
Гаранция за връщане на цената
Третото, и може би най-важно за банката, е задължението на съдебния изпълнител да върне всичко платено на банката, ако постановлението за възлагане бъде отменено от съда при обжалване.
При досегашния режим (чл. 499 от ГПК), ако постановлението за възлагане се отмени от съда при обжалване от някоя от страните и ако се окаже, че съдебният изпълнител вече е извършил разпределение на средствата (превел е продажната цена за погасяване на задълженията на длъжника), купувачът следваше да поиска от съда издаването на изпълнителен лист и тепърва да събира обратно платеното по неуспешната продан.
С новата уредба изрично е предвидено, че съдебният изпълнител (персонално) е длъжен да върне на банката всичко платено. За да се предпазят от риска от вреди, съдебните изпълнители могат да „задържат във времето“ разпределението на средства към взискателите, докато не влезе в сила постановлението за възлагане, съответно да изчакат до влизането в сила на съдебното решение, ако има обжалване.
Предпоставки за провеждането на електронен публичен търг
Основното правило е, че публична продан може да се проведе като електронен търг само когато някой изрично е поискал това. Съгласно закона[1], право да поискат това имат страните в изпълнителното производство (взискател, длъжник, присъединените страни – напр. НАП) и самият съдебен изпълнител (ЧСИ или ДСИ) – по собствена инициатива. Ако никой писмено не е поискал провеждането на електронен търг, проданта протича по досегашния ред.
Предимства
Освен възможността за кредитиране на покупката, останалите предимства на електронните публични търгове са доста на брой и не са за пренебрегване – повишена прозрачност, дълъг срок за наддаване, който позволява вземането на по-добре обмислени решения. Инвеститорите в недвижими имоти и в частност придобиващите идеални части от земеделски земи ще оценят липсата от нужда да организират пътуване до сградите на районните съдилища в цялата страна за провеждането на множество търгове.
Предизвикателства
Както всяка изначално нова уредба, и тук има редица предизвикателства, които практиката на съдебните изпълнители и съдебната практика ще следва да преборят в идните няколко години. Сред тях са и следните няколко примера:
- чл. 25, ал. 1, т. 1 от Наредбата предвижда при подаване на заявка за участие в платформата да се подава „декларация по Закона за мерките против изпирането на пари“, но употребата на думата „декларация“ в единствено число създава неяснота – дали се касае за декларация за видна политическа личност, декларация за произход на средствата или декларация за действителен собственик (ако наддавач е юридическо лице). Подаване на „неправилната“ декларация във всички случаи може да е основание за отстраняване от участие в проданта;
- ако по време на наддаването има технически проблеми с платформата, наречено в наредбата „непланирано техническо прекъсване“, в платформа на Министерството на правосъдието следва да се публикува съобщение, участниците да получат електронно съобщение и следва организаторите на търга да „преценяват доколко прекъсването засяга правата на кандидатите и участниците и предприемат действия за продължаване или прекратяване“ на проданта. Естествено е, че критериите към преценката на съдебния изпълнител ще се утвърдят от съдебната практика с течение на времето. Друг проблем е, че практически много трудно за наддавачите ще е доказването на случаи, в които системата е в „непланирано техническо прекъсване“, но за това няма съответно съобщение от министерството. Подобно прекъсване от няколко минути може да е критично, ако се случи в рамките на 10-минутните „продължения“, които могат да са в извънработно време и през нощта.
- прозрачността може да е на практика сериозно ограничена заради неразбирането на правилата в областта на защитата на личните данни. Например чл. 45 от Наредбата предвижда след приключването на проданта съдебният изпълнител да състави протокол, който съдържа: 1) заявките за участие; 2) оторизирани и неоторизирани наддавачи и причините за това, и 3) подадените наддавателни предложения по време, наличието на технически неизправности, както и обявения за купувач наддавач, който е предложил най-високата цена. В следващата разпоредба е предвидено този протокол (по чл. 45) да се изпрати на всички регистрирани наддавачи, във вид, „съобразен“ със закона за личните данни и Общия регламент за защита на данните. В тези случаи, под претекст на съобразяване със законодателството е възможно да се стигне до крайности, например да се заличават фирмените наименования и ЕИК (които не представляват лични данни), както и да не може да се установи изобщо броят на участниците и/или техните предложения.
Защо да се възползваме като купувачи?
Наред с основното предимство за придобиване на недвижими имоти чрез ипотечно кредитиране, отпадането на нужда от пътуване до мястото на провеждане на всяка публична продан (сградата на районния съд по адрес на длъжника) „отваря“ пазара за някои специфични бизнеси и е предпоставка за създаването и развитието на нови отрасли – например в областта на придобиването на и препродажбата на земеделски земи и леки автомобили на ниска стойност, при които личното явяване за търг до другия край на страната може и да не е икономически оправдано (особено с оглед практиката често продажбите да се отменят в последните дни преди началото на проданта).
Защо да се възползваме като взискатели или длъжници?
Наред с ползите за купувачите, електронните публични търгове носят предимства и за взискателите и длъжниците – с достъпа на много повече лица до наддаването и „отварянето“ на този специфичен пазар до много по-широк кръг купувачи (заради възможността за ипотечно кредитиране) може да се стигне до съответно повишаване на цените почти до нивата на свободния пазар на недвижими имоти.
Ползи за съдебните изпълнители
Освен новите задължения и предизвикателствата за започване на работа с електронната платформа (и новата отговорност пред банките), съдебните изпълнители също имат и стимули да се възползват от новата уредба. От една страна, се избягва пътуването за провеждане на присъствени продани до сградата на съответния районен съд и провеждането на дълги заседания при продажбите на множество вещи. Процесът по документиране също е по-лесен, доколкото платформата изпраща автоматични съобщения до страните и генерира справки и документация от всеки проведен търг – така отпада нуждата от администрирането на пликове с наддавателни предложения. Допълнително, достигането на по-висока продажна цена при наддаването води до по-голяма пропорционална такса от проданта, която съдебният изпълнител събира.
Процесът по наддаване
Как става участието в наддаването?
Има известни разлики между начина на регистрация за участие във всеки конкретен търг спрямо това кой участва като наддавач:
Физически лица
Физическо лице може да се регистрира за наддаване по два начина – с електронен подпис или чрез системата за електронна идентификация, поддържана от министерството на електронното управление (МЕУ). За регистрация с квалифициран електронен подпис (КЕП с USB устройство или „облачен“), сертификатът трябва да е издаден на участника и да е вписано неговото ЕГН или личен номер на чужденец. Достъпът през системата за електронна идентификация на МЕУ може да стане допълнително с ПИК на НАП и с ПИК на НОИ, електронен идентификатор, издаден по реда на Закона за електронната идентификация и още няколко други способа.
Юридически лица
Отново възможностите са за регистрация чрез КЕП или чрез системата за електронна идентификация на МЕУ. Важна особеност тук е, че електронният подпис трябва да е издаден на юридическото лице (т. нар. „фирмен“ КЕП) и да съдържа неговия ЕИК и данни за законния представител (управител, директор и т.н.).
Лице без електронен подпис и чужденци
Ако кандидат (физическо или юридическо лице) няма електронен подпис (или не желае да го използва) или кандидатът е чуждестранно физическо или юридическо лице без КЕП или профил в системата за електронна идентификация, е възможно такъв кандидат да подаде писмена молба до съдебния изпълнител, организиращ търга. След като съдебният изпълнител одобри кандидата за участие в търга, платформата автоматично генерира и изпраща на кандидата потребителско име и парола за участие в търга по посочения от кандидата електронен адрес.
Пълномощници
Всеки кандидат може да упълномощи пълномощник (вкл. адвокат, консултант, брокер, свой служител и т.н.) да участва в търга от негово име. В този случай, пълномощникът следва да се легитимира със своя собствен електронен подпис (или профил в системата на МЕУ) или да подаде заявлението за регистрация на място при съдебния изпълнител.
Ред за провеждане на наддаването, край на наддаването и последни оферти
Обявяване на проданта
След като определи началната цена на проданта, съдебният изпълнител е длъжен да обяви проданта едновременно по няколко различни начина – в канцеларията на съдебния изпълнител, в сградата на районния съд, на самия имот, на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението и на онлайн платформата за електронни публични търгове – https://zapori.mjs.bg/#/
С публикуването на обявлението съдебният изпълнител определя два важни срока. Първият срок е този за регистрация – той е 30-дневен и през него всеки може да се регистрира за участие в наддаването за конкретния имот или вещ. Вторият важен срок е този за същинското наддаване. Той е с продължителност от 7 календарни дни и започва да тече, както е посочено в обявлението, но поне 5 дни след края на срока за регистрация в наддаването.
Регистрация в наддаването
Всеки може да се регистрира в наддаването по един от двата възможни начина – единият е онлайн, чрез платформата за електронни публични търгове, а другият – чрез посещение на съответния изпълнител, организиращ проданта. И в двата случая се подава заявление за регистрация по образец, като към него се прилага декларация по Закона за мерките против изпирането на пари, декларация за липса на обстоятелства, квитанция за внесен задатък в размер на 10% от началната цена и пълномощно (ако заявката за регистрация се подава от пълномощник).
Проверка, одобряване и уведомяване на регистрираните
Съдебният изпълнител проверява всички обстоятелства от подадената заявка и „оторизира“ или „отказва оторизация“ в 5-дневен срок от регистрацията с разпореждане. Платформата изпраща съобщение до всеки регистриран. Ако съдебният изпълнител откаже оторизация, трябва да се мотивира. Всеки с отказана оторизация може да подаде нова заявка след отхвърляне на първата, ако срокът за регистрация не е изтекъл и са отстранени нередовностите. С оглед очакваните разминавания при прилагането на новия режим е препоръчително наддавачите да предвидят 5-дневния срок за оторизация и да подават заявките си поне 6-7 дни преди изтичане на срока, за да имат възможност за повторно подаване на заявка, ако на първата бъде отказана оторизация.
Наддаване
Платформата изпраща автоматични съобщения до всички регистрирани наддавачи 24 часа и 1 час преди началото на наддаването. Самото наддаване продължава 7 календарни дни и се провежда на стъпки за наддаване спрямо първоначалната цена на търга:
- при начална цена до 10 000 лв. стъпката е 10% от началната цена;
- при начална цена от 10 000 лв. до 100 000 лв. стъпката е 5 % от началната цена;
- при начална цена над 100 000 лв. стъпката е 2% от началната цена
Последни наддавателни предложения и край на наддаването
Наддаването приключва в 17,00 ч. на последния ден, освен ако няма подадено ново наддавателно предложение в последните 10 минути. Ако това се случи, търгът се удължава с допълнителни 10 минути до максимум 48 часа.
След като приключи фазата по наддаване платформата изпраща до всички оторизирани участници автоматично съобщение за достигнатата цена на имуществото. В първия работен ден след търга съдебният изпълнител проверява всички обстоятелства по търга и съставя протокол с всички данни по проданта. Именно с този протокол се обявява и съответният наддавач за купувач. Протоколът се обявява на наддавачите в единната онлайн платформа.
Спечелилият търга разполага с двуседмичен срок да внесе предложената от него цена като приспадне платения задатък. В противен случай, той губи задатъка и се призовава към плащане следващият наддавач в класирането. Ако купувачът е сключил договор за ипотечен кредит с кредитна институция, то продажната цена може да се плати в същия двуседмичен срок, но директно от кредитната институция.
Какво става ако нещо се случи със системата по време на наддаването?
Съгласно чл. 14, ал. 2 от Наредбата при всеки проблем в системата (наричан „непланирано прекъсване“) следва да се публикува съобщение от Министерството на правосъдието. Ако прекъсването е в рамките на интервала за наддаване, всеки участник следва да получи уведомление от съдебния изпълнител за невъзможността да се проведе търгът. Съдебният изпълнител следва да прецени доколко прекъсването засяга правата на участниците в търга и да предприеме действия за продължаване или прекратяване на тръжната процедура, за което се уведомяват заинтересованите лица.
За всички, които мислят да придобиват имоти или имущества чрез публична продан:
Ако сте взели решението да придобивате недвижим имот от публична продан по реда на електронните публични търгове, ви предстои преминаването през няколко стъпки:
Избор на имот
Ако имотът е обявен за продан по стандартния ред:
Възможно е след като направите оглед на имота да разговаряте както със съдебния изпълнител, така и със собственика на имота или със взискателя по изпълнителното дело и да ги информирате за намерението си да кандидатствате за кредит за закупуване на имота, съответно ако текущата продан се провали поради липса на наддавачи, следващата продан да се организира като електронен търг.
Ако имотът е обявен по реда на електронния търг:
Чудесно, първата стъпка вече е направена. Следващите стъпки са извършването на правен анализ на недвижимия имот и стартиране на преговорите с банка или кредитна институция.
Правен анализ
Правният анализ е особено важна стъпка – от него могат да се откроят множество потенциални рискове, като например проблеми с историята на собствеността, които могат да доведат до отмяна на постановлението за възлагане, вещни права на трети лица, както и може да се окаже, че предмет на продажбата е само поземлен имот, без сгради, или само сгради, но без прилежащия им парцел. Случва се понякога, в очакване на бъдещата публична продан на имота, длъжниците да обременят имотите с вещни права в полза на свои роднини преди налагането на възбрана от съдебния изпълнител. За тази стъпка е най-добре да потърсите адвокат със специализация и опит в областта на вещното право и публичните продани.
Преговори с банка или кредитна институция
Ако от правния анализ се установи, че няма съществени пречки за закупуването на недвижимия имот, следващата стъпка е начало на преговорите с банките и кредитните институции, с които потенциалният купувач ще търси възможност за финансиране на покупката. В тази дейност особено полезен може да е кредитен посредник, доколкото тези специалисти познават условията в повечето търговски банки и могат бързо да ориентират купувача към банка, която разполага с конкретен кредитен продукт, който да отговори на нуждите на купувача. Допълнително предимство на кредитния консултант е, че така общуването с банките и подготвянето на документите става по-бързо с оглед сроковете, с които купувачът трябва да се съобрази.
Регистрация за наддаване и участие в търга
Ако кандидат-наддавачът е получил съответно предварително одобрение от банка, следващите стъпки са регистрацията в наддаването и участието в самото наддаване. Всеки кандидат може да участва лично във всяка от стъпките или да упълномощи адвокат или друго лице.
Заключение
В заключение, новата уредба на електронните публични търгове осигурява отдавна чаканото решение за ипотечно кредитиране на участниците. Процедурата е по-прозрачна и „отваря“ пазара за нови играчи като отпада нуждата от пътуване за физическо участие в наддаването и дава повече възможности за финансиране. Очакват се трудности в първите няколко години, но те ще са с преходен характер – очаква се съдебната практика да изчисти доста от въпросите, като не е изключено и последващо прецизиране на някои от спорните разпоредби. За анализ на конкретни недвижими имоти и навигирането в процедурата се препоръчва ангажирането на адвокат, а за кредитирането – на кредитен консултант.
[1] чл. 501а, ал. 2 от ГПК
24
Коментирайте
Discover the ultimate guide to stylish outerwear with our blog. From cozy winter essentials to fashion-forward picks, we’ve got you covered. Plus, uncover the iconic detroit lions jacket beverly hills cop inspired by the classic film Beverly Hills Cop. Stay ahead of the fashion game and explore our latest posts today!
This was an extremely wonderful post. Thanks for providing this info. Astros Sweater
I am glad to be here and read your very interesting article, it was very informative and helpful information for me. keep it up. https://www.jacketsmasters.com/product/bonanza-little-joe-cartwright-jacket/
This unique game has piqued the interest of many people. With its unique game experience and innovative game atmosphere, scribble io is a fantastic way for you and your friends to pass the time.
„Exciting news! Owning a piece of the PSI auctioned property just got more attainable. With the option of a bank loan, turning that dream investment into reality has never been easier. Explore the opportunities and make your mark in the world of real estate. https://wingstops.jimdosite.com/
Кредитна експанзия достига нови върхове.
След като всички работодатели и работници са задължени с банкови такси със закон към банките. Лобистки и противоконституционно. И няма все още сезиране на КС!
Банките са чуждестранни и изнасят труда ни, ограбвайки ни!
Западът е консуматор и експлоататор (засега). Китай е световната фабрика.
Да се изперат парите , за да не търсим произход на парите откъде са дошли .
Системата все още не работи и не дава регистриран достъп, въпреки че се твърди обратното.
От днес са в сила промените в Търговския закон, които въвеждат електронни търгове и при синдиците. Ще бъде ли наредбата изменена и съобразена с тези промени?
Със сигурност ще има трудности в първите няколко години.
Това определено е много добра нова .възможност
Добре ли съм разбрал – законът за ел. търгове е приет през 2017 г., отдавна влязъл в сила, а е приложен на практика едва сега през 2023 г. Егати държавата сме щом 6 години трябват да изпълним един закон.
Чиновниците в Министерство на правосъдието са за уволнение.
Поздравления! Добре структурирано изложение на интересен въпрос.
И много изчерпателен анализ.
Всяко улеснение на гражданите е добре дошло
Поздравления
Ми добре е
Супер. Важно беше да има тази опция
Все пак е важно ЧСИ да вземе парите за имота да кажем. Няма значение по банка ли са, от банка ли са или са от спестявания
Време беше да има такава възможност
Додобра новина
Когато беше големият урожай при ЧСИ-тата, нямаше как. Сега е толкова опоскано. И все пак по-добре късно отколкото никога
Кака ви Сийка е много доволна – ясно и хубаво обяснено
…специфични бизнеси и е предпоставка за създаването и развитието на нови отрасли – например в областта на придобиването на и препродажбата на земеделски земи и леки автомобили на ниска стойност, при които личното явяване за търг до другия край на страната може и да не е икономически оправдано.“ Само в България и страните от Третия свят това може да се нарече „специфичен бизнес“ и дори „развитие на нов отрасъл“. Чудесено, анонимност и прекомерно завишаване на цените, от което със сигурност ще спечелят основно ЧСИ-тата и банките, защото кредитите ще се отпускат на база реалната цена на имота, респективно край с… Покажи целия коментар »
Explore a wonderful blog filled with captivating content that will leave you informed and inspired. From travel tips to lifestyle advice, this blog covers it all with style and flair. Plus, discover the latest fashion trends, including must-have pieces like the iconic john dutton leather jacket.