Придобиване по давност на складово помещение в хипотезата на преустроено жилище
Поводът за написване на настоящия материал е казус от адвокатската ми практика относно спора за собственост върху избено помещение (мазе). Статията има за цел да разгледа белезите на понятията „жилище“ и „складово помещение“, заложени в законодателството, както и предпоставките за придобиване на складово помещение по давност, изведени от актуалната практика на ВКС. В последните около тридесет години тя е непротиворечива. Малко по-особеното в настоящия случай са направени вътрешни преустройства на жилищата в етажната собственост, в която се намира спорното мазе. В материала се стремя да дам отговор на въпроса приложимите ли са в този случай предпоставките, изведени от практиката на ВКС.
- Фактическата обстановка по казуса
През декември 2022 г. съпрузите Иван и Мария[1] Маринови закупуват от Елена Петрова апартамент № 10 на ет.3 в жилищен блок и се настаняват да живеят там. Апартаментът е обособен след преустройство – разделяне на мезонет (апартамент на два етажа) на две самостоятелни жилища. За разделянето е налице съответната документация – архитектурен проект, разрешение за строеж, удостоверение за въвеждане в експлоатация и нанасяне в кадастралната карта и кадастралните регистри съгласно Закона за устройството на територията и Закона за кадастъра и имотния регистър. В договора за покупко-продажба, обективиран по надлежния ред в нотариален акт, присъства и избено помещение – мазе. По думите на Елена тя и семейството й никога не са ползвали това мазе, няма ключ и не знае кое е, съответно – ключ не е предаден на купувачите.
След известно проучване Иван и Мария имат основание да смятат, че мазето, принадлежало към бившия мезонет, е мазе № 19, което се ползва от Теодор Стоянов. Същото е закупено през януари 2013 г. като принадлежащо към апартамент № 19А на ет.6, който е обособен по надлежния ред след преустройството на друг мезонет. Праводателите на Теодор – съпрузите Желязкови, се легитимират с констативен нотариален акт от април 2009 г., в който са признати за собственици за апартамента и мазето на основание преустройство и обстоятелствена проверка.
През 2024 г. възниква спор за собственост между двете страни за собствеността на мазето. Маринови твърдят, че те са собственици на мазето на основание договор за покупко-продажба с Елена Петрова, която също се легитимира с нотариален акт за покупко-продажба, съгласно който е закупила апартамента през ноември 2018 г. от Ангел Николаев. Стоянов твърдят, че той е законен собственик на мазето, доколкото неговият праводател се легитимира с констативен нотариален акт в съответствие със закона или евентуално, че мазето е придобито по давност.
По-надолу в изложението ще бъдат разгледан въпроса налице ли са всички предпоставки за придобиването на мазето по давност от Теодор в тази хипотеза.
- Предпоставки за придобиване по давност на складово помещение в етажна собственост
Тук е моментът да цитирам ТР № 11/2012 г. от 21.03.2013 г. на ОСГК на ВКС, съгласно което правният извод на нотариуса за съществуването на правото, което е признато с констативния нотариален акт по чл.587 от ГПК, се счита за верен до доказване на противното с влязло в сила решение. С други думи, първата стъпка по успешното провеждане на иска за собственост с правно основание чл.108 от Закона за собствеността на сем. Маринови, трябва да бъде доказването, че праводателите на Теодор – съпрузите Желязкови, не са били собственици на процесното мазе при снабдяването с констативния нотариален акт от 2009 г. В случай на успешното отричане на правото на собственост на Желязкови, било то чрез доказване на противопоставими права, чрез опровергаване на фактите, от които произтича това право или доказване, че то е било погасено или прехвърлено другиму, то Теодор Стоянов следва да докаже наличието на предпоставките за придобиване по давност на процесното избено помещение.
Съгласно чл.79, ал.1 от Закона за собствеността и ТР № 4/17.12.2012 г. по т.д. № 4/2012 г. на ОСГК на ВКС, фактическият състав на придобивната давност включва два елемента – владение и изтичане на десет годишен период от време. Срокът започва да тече от установяване на владението. Изтече ли срокът, владението се трансформира автоматично в право на собственост.
По отношение на придобиването по давност на складово помещение са налице още две специфични предпоставки. В практиката на ВКС /решение № 92 от 23.09.2022 г. по гр.д.586/2022 г. на ВКС, I ГО, решение № 81 от 04.04.2014 г. по гр.д. № 5556 от 2013 г. на ВКС, решение № 1368 от 03.12.2008 г. по гр.д.№ 4834 от 2007 г. на ВКС, ГК, IV г.о., решение № 87 от 26.05.2017 г. по гр.д.№ 3595 от 2016 г. на ВКС, ГК, I г.о., решение № 130 от 18.11.2019 г. по гр.д.№ 1017 от 2019 г. на ВКС, ГК, II г.о., решение № 1266 от 07.07.1995 г. по гр.д.№1439 от 1994 г. на ВС, ГК, IV г.о. и др./ последователно се приема, че макар да не е самостоятелна вещ, а само принадлежност към главната вещ, избено помещение може да бъде придобивано на основание давностно владение отделно от главната вещ /жилището, магазина или друг самостоятелен обект/, към която принадлежи по изключение, в следната хипотеза:
- когато избеното помещение не е единственото складово помещение към самостоятелен обект в сграда- етажна собственост, за който обект по закон задължително се предвижда наличие на складово помещение и
- позоваващият се на придобивна давност владелец на избеното помещение също е етажен собственик в сградата- притежава жилище, магазин или друг самостоятелен обект в нея, така че владяното избено помещение става прилежаща част към този обект.
В част от цитираните съдебни решения, например решение № 87 от 26.05.2017 г. по гр.д.№ 3595 от 2016 г. на ВКС, ГК, I г.о., е прието, че избено помещение в етажната собственост може да бъде придобито по давност, само ако по архитектурния проект на сградата към апартамента, от който се „отнема“ то, принадлежи и друго складово помещение. Този извод се обосновава със съществуващите законови изисквания към всяко жилище да има и складово помещение – чл.40, ал.1 от ЗУТ и чл.110, ал.1 от Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
Не е спорно в случая, че позоваващото се на придобивна давност лице владее процесното помещение явно, необезпокоявано и непрекъснато в продължение на повече от 10 г. към момента на спора, както и че е етажен собственик в същата сграда.
Спорният момент се концентрира във въпроса: след преустройството на жилището – мезонет в два отделни апартамента и доколкото първоначалният архитектурен проект на сградата вече не е актуален, може ли да се приеме, че е налице друго складово помещение към апартамент № 10, принадлежащ на съпрузите Маринови, които претендират да са собственици на процесното мазе? В търсене на отговора, по-надолу в изложението ще разгледам по-подробно понятията „жилище“ и „складово помещение“.
- Съдържание на понятията „жилище“ и „складово помещение“.
Чл. 40, ал.1 от ЗУТ поставя определени изисквания към жилището като обособен обект. За целите на настоящия материал няма да се спирам на всяко едно от тях, а само ще посоча, че съгласно тази разпоредба всяко жилище трябва да има най-малко едно складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Съгласно чл.108, ал.2, т.2, б. „г“ от Наредба № 7, складови помещения са дрешници, килери и други във или извън жилището. Следователно, в настоящия случай, при преустройството на жилището – мезонет в два отделни апартамента, трябва да се държи сметка за тези изисквания на закона и към всяко от двете обособени жилища да има отделно складово помещение.
Както беше споменато по-горе, при преустройството на апартамент № 10, принадлежащ на съпрузите Маринови е изработен е архитектурен проект или т.нар. проектна документация, съгласно който е предвидено складово помещение вътре в жилището. Преустройството е извършено с разрешение за строеж съгласно чл.148 от ЗУТ и в съответствие с чл.137, ал.1, т.4, б.“д“, предл. второ във връзка с чл.177, ал.3 от ЗУТ е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация. С други думи, съответните административни органи са счели, че при обособяването на двете отделни жилища са спазени приложимите законови изисквания и въпросният апартамент представлява надлежно самостоятелно жилище по смисъла на закона.
Следва въпросът: след като с архитектурния проект за преустройство на жилището (а не с този на сградата) е предвидено друго складово помещение за жилището на Маринови, то може ли да се приеме, че при това положение процесното избено помещение може да бъде придобито по давност?
По мое мнение отговорът трябва да бъде категорично положителен. Застъпеното становище в цитираното по-горе решение на ВКС, че съгласно архитектурния проект на сградата трябва да е предвидено друго складово помещение, не следва да се тълкува буквално, доколкото в конкретния случай не е взета предвид хипотезата на вътрешно преустройство.
В подкрепа на тезата ми е и Решение № 493 от 13.12.2022 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 716/2022 г., съгласно което е прието, че няма пречка складово помещение да бъде обособено вътре в жилището, както и че по аргумент от чл. 110, ал. 2 от Наредба № 7/22.12.2003 г. всички помещения по чл. 40 ЗУТ с изключение на тоалетните и баните – тоалетни могат да са пространствено свързани, което означава, че складовото помещение може да е предвидено със съответните архитектурно – строителни елементи в жилището, без да е изградено непременно като отделно помещение. С други думи, достатъчно е в жилището да има обособено пространство, което по предназначение може да изпълнява функциите на складово помещение като килер или дрешник, без да е необходимо то да представлява отделно помещение. В този случай също се приема, че е налице надлежно складово помещение съгласно изискванията на ЗУТ и при наличие на останалите предпоставки, няма пречка мазето, което е принадлежало към жилището по първоначалния архитектурен проект, да бъде придобито по давност.
- Заключение
В обобщение, като цяло не се касае за твърде специфичен казус. Както беше посочено по-горе, в хипотеза като разгледаната съдебната практика е непротиворечива в последните около тридесет години. Доколкото обаче са налице известни особености, надявам се настоящият материал да спомогне за правилното разрешаване при възникнали спорове от подобен характер.
Литература:
- Закон за собствеността;
- Закон за устройството на територията;
- Закон за кадастъра и имотния регистър;
- Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
[1] Имената и годините са променени
