Анализ от д-р Ивайло Василев от ЮФ на ПУ
Противоречива съдебна практика на ВКС по въпроса за добросъвестността на купувача при отговорност за евикция
Предстои ли образуване на тълкувателно дело във ВКС по поставения въпрос?
Анализът е част от съдържанието на книгата „Действие на вписването по българското вещно право“ с автор д-р Ивайло Василев от ЮФ на ПУ „Паисий Хилендарски“. Книгата представлява интерес както за кандидатите в предстоящия конкурс за нотариуси през м. ноември 2018г., така и за всички практикуващи юристи с интереси във вещното право.
Основно задължение на продавача при договор за продажба на недвижим имот е прехвърлянето на собствеността върху вещта. Продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това – чл. 188 ЗЗД. Ако купувачът е знаел, че сключва договор с несобственик или за правата на третите лица, тогава той е недобросъвестен. В този случай купувачът, ако бъде евинциран, може да иска единствено връщане на заплатената продажна цена за имота – чл. 192, ал. 1, изр. първо ЗЗД. Изложеното поставя един въпрос. Действието на вписването на акт на лице с противопоставими права на купувача обосновава ли всякога знанието на последния по смисъла на чл. 188 ЗЗД за наличието на права върху имота?
В съдебната практика на ВКС липсва единомислие при даване на отговор на този въпрос. Налице са две противоречиви становища.
Според първото становище, когато продаденият имот е собственост на трето лице, законът не ограничава отговорността на продавача само до иска за връщане на платената цена само поради това, че преди сключването на договора купувачът не е извършил всяка възможна проверка, за да се убеди в правата на продавача. Предвиденото в чл. 192, ал. 1, изр. първо ЗЗД изисква при сключването на договора купувачът да е знаел, че имотът е собственост на трето лице. Знанието законът не презюмира. То не произтича, нито бива отречено само поради вписани актове на трети лица, от които те черпят противопоставими на купувача права върху имота към момента на сключения договор – вж. Решение № 101 от 16.07.2018 г. по гр. д. 4672/2017 г., III г. о. на ВКС.
Според второто становище недобросъвестността е абсолютна пречка за възникване на правото за търсене на отговорност за съдебно отстранение. При преценката за добросъвестността на ищеца следва да се има предвид съществуващата система на публичност на актовете с прехвърлително действие с недвижими имоти. Доколкото такива актове относно прехвърляния на собственост или учредяване на ограничени вещни права са вписани, последващият приобретател не може да претендира отговорност за съдебно отстранение. Причината е, че той би могъл да узнае за противопоставимите му права на трети лица. С вписването се цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършеното разпореждане с недвижимия имот и да се информират за собствеността. С полагане на дължимата грижа купувачът би могъл да узнае за противопоставимите му права. Предвид тази аргументация ВКС прави извод, че въпреки неизправността на продавача, ако купувачът е знаел, че вещта е обременена с права на трети лица или би могъл да узнае с полагане на дължимата грижа, за него отпада възможността да развали договора съобразно чл. 189, ал. 1 ЗЗД и чл. 87, ал. 3 ЗЗД – вж. Решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о. на ВКС. В този смисъл са и Решение № 79 от 27.04.2012 г. по гр. д. № 106/2012 г. на АС – Варна, и Определение от 09.01.2013 г. по гр. д. № 602/2012 г. на ОС – Видин.
Струва ми се, че това становище в практиката на ВКС не може да се сподели като правилно. В разпоредбата на чл. 188 ЗЗД е изрично посочено, че отговорност за евикция не се носи, ако купувачът е знаел за правата на третите лица. Знанието трябва да е налице към момента на извършване на продажбата. Това означава, че се преценява субективното знание на купувача, а не предполагаемото такова. Такава презумпция за знание на купувача не е уредена в чл. 188-192 ЗЗД. Недопустимо е на купувача да се вменява задължение за извършване на справки за вписани актове относно имота. Такава възможност за вменяване на задължение за извършване на справка при извършване на придобивната сделка може да има единствено нотариусът при възлагане от страните в нотариалното производство – арг. от чл. 22 ЗННД във вр. с чл. 586, ал. 1 ГПК. Поради това, след като в норма липсва вменяване на задължение за купувача, няма как да се изведе и санкция, обвързана с неговата недобросъвестност.
Друг аргумент против горепосочената практика на ВКС е, че когато законът въвежда в правния мир изискване за полагане на дължима грижа на добрия стопанин по чл. 63, ал. 2 ЗЗД или на добрия търговец по чл. 302 ТЗ, скрепено с определена санкция или възникване на неблагоприятни последици за определени лица при нейното неполагаме, той го прави изрично в законова разпоредба – арг. от чл. 60, ал. 3 ЗЗД, чл. 231, ал. 2, изр. трето ЗЗД, чл. 118 ТЗ, чл. 295, ал. 2 ТЗ, чл. 773, ал. 1, т. 6 ТЗ. Видно от чл. 188-192 ЗЗД, такова изискване за полагане на дължима грижа относно извършване на справки за вписани актове не е поставено, още повече да е обвързано с невъзможност за възникване на правото на купувача на развали договора. Поради това е недопустимо съдебната практика да дописва и тълкува по превратен начин закона.
Друг аргумент в полза на отричането на посочената практика на ВКС е, че нейното приемане ще доведе до резултат, при който всяко едно вписване на акт на трето лице би могло да обоснове знанието на купувача и по този начин да изключи отговорността за евикция по чл. 188-192 ЗЗД. Така на практика приложното поле на отговорността при евикция, когато става дума за недвижим имот, ще бъде неоправдано ограничено. Купувачът всякога ще търпи негативните последици от евентуалната или реализирана евикция чрез ограничаване на правата му единствено до търсене на връщане на заплатената продажна цена на продавача. Последният пък всякога ще е облагодетелстван от това положение – прехвърлителният договор няма да може да бъде развален, няма да може да се търси връщане на направените разноски от купувача при продажбата, няма да може да се търси обезщетение за понесените вреди от неизпълнение на договора и т.н. Мисля, че това е положение, което несправедливо дава преимущество на продавача, черпещ изгода от своето недобросъвестно поведение.
Като че ли изложената аргументация води до един неудържим извод. Публичността на вписването не трябва да се използва като аргумент за обосноваване на автоматична недобросъвестност на купувача, за да се изключат неговите права по чл. 188-192 ЗЗД. В чл. 188 ЗЗД и чл. 192 ЗЗД законодателят изрично подчертава, че купучавът трябва да е „знаел“ за правата на третите лица върху имота. Тук законодателят визира недобросъвестност на купувача, която се обвързва с неговото субективно знание за правата на трети лица върху недвижимия имот към момента на извършване на продажбата.
