Тълкувателно решение на ВКС
Съдията по вписванията не проверява собствеността при договорите за аренда
Това е задача на нотариуса, подчертават върховните съдии
Съдията по вписванията не проверява дали арендодателите притежават поне 50% от имота, който отдават, когато вписва договор за аренда. Това приеха Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) в ново тълкувателно решение № 1/2018 г. (пълния му текст виж тук).
Новото изискване договор за аренда да може да сключат само от съсобствениците, които притежават поне половината от земята, беше въведено през февруари 2017 г. Целта беше да се преустанови честата практика миноритарен собственик да сключва дългосрочен аренден договор за целия земеделски имот и така да засяга правата на останалите. Тази ситуация водеше до множество спорове между съсобствениците, между тях и арендаторите, между арендаторите.
Така в Закона за арендата в земеделието (чл. 3, ал. 4) беше записано: „Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.“
Така пред върховните съдии се постави въпросът дали при вписването на договорите за аренда съдиите по вписванията следят дали те са сключени от собственик на поне половината от земята.
След образуването на тълкувателното дело обаче ЗАЗ беше допълнен и на нотариуса изрично е възложено именно той да проверява дали е изпълнено това изискване.
Затова с още по-голяма сила днес върховните съдии отговориха, че „Материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г.) не попадат в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието“.
Гражданската и Търговската колегии на ВКС приеха, че извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. Върховните съдии се позовават и на т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г., в което приеха, че проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията (ПВ) относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично определени от закона случаи. „Според чл.6, ал.1, б. „а“ ПВ притежаването на определено субективно имуществено право не е сред изчерпателно изброените идентификационни белези на страните по акта, подлежащ на вписване“, изтъква ВКС.
В тълкувателното решение се посочва, че проверката на съдържанието на акта, която дължи съдията по вписванията, е в две насоки: идентификация на страните и идентификация на имота. Според върховните съдии само ако законът изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката, попадаща в правомощията на нотариуса, която включва изследване на правата на праводателя при разпоредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти съгласно чл. 586, ал. 1 от ГПК и проверка на съответствието на сделката с императивни законови правила и добрите нрави на основание чл. 574 от ГПК.
В мотивите се коментира, че с новата редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба по чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността разрешение за управлението и ползването на съсобствени земи чрез отдаването им под аренда – общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
6
Коментирайте
Закона беше изменен, тълкуването е абсолютно излишно и закъсняло. Тия пак си търсят работа.
И си намериха. Най вече нотариусите.
Съдията прави идентификация на страните и имота. Естествено, че проверката на собствеността при договорите за аренда трябва да е извършена преди това.
Правилно. При изповядване на нотариалната сделка също нотариусът трябва да проверява тежестите.
Адмирации за решението. Тези договори много често предизвикваха спорове и завеждане на дела.
В такъв случай за много наследствени земи няма да бъдат сключени договори, защото повече от половината наследници са по света, а кооперацията продължава да обработва тази земя.
Какво следва да се направи в тези случаи?