Съдът в Люксембург по запитване от България:
Собствениците на апартаменти се считат за потребители, когато сключват договор с управител
Когато сключват договори с управител, който да управлява и поддържа общите части на сграда – етажна собственост, собствениците на апартаменти (физически лица) трябва да се считат за потребители. Условието е да не използват жилището си за цели, свързани изключително и с търговска или професионална дейност.
Това постанови Съдът на Европейския съюз (СЕС) по преюдициално запитване от съда в Несебър (пълния текст на решението виж тук).
В решението специално се подчертава, че от обхвата на понятието „потребител“ не бива да се изключва хипотезата, при която човек използва апартамента си и за професионални цели – например работи дистанционно или упражнява свободна професия.
Решението на СЕС означава, че при спорове между съсобственик и домоуправител, съдът ще трябва да следи служебно за неравноправни клаузи в договора им.
„Член 1, параграф 1 и член 2, букви б) и в) от Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори трябва да се тълкуват в смисъл, че физическото лице, собственик на апартамент в сграда – етажна собственост, трябва да се счита за „потребител“ по смисъла на тази директива, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност. Обстоятелството, че част от услугите, предоставяни от управителя въз основа на договора, са следствие от необходимостта да се спазват специфични предвидени в националното законодателство изисквания във връзка със сигурността и с устройството на територията, не може да изключи този договор от приложното поле на посочената директива“, постанови съдът в Люксембург.
Той се произнася и по друга хипотеза – когато договорът за управление и поддръжка на общите части на сградата – етажна собственост, е сключен между управителя и общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците в сградата. Тогава според СЕС „физическото лице, собственик на апартамент в тази сграда, би могло да се счита за „потребител“ по смисъла на Директива 93/13, при условие че може да се квалифицира като „страна“ по този договор и не използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната му дейност“.
Районният съд в Несебър решава да сезира СЕС заради дело на собственичка на апартамент в комплекс в курортната община. Тя е подписала договор с фирма-управител, с който се задължава да плаща годишна такса от 6 евро на квадратен метър без ДДС за управлението и поддръжката на общите части на сградата. А при забавяне на плащането, дружеството има право да начисли лихва от 0,1% върху дължимата сума за всеки ден. Жената не е плащала с години и фирмата предявява осъдителен иск за 1112 евро за дължими такси, както и за 717 евро обезщетение за забава. Жената възразява, че договорът съдържа неравноправни клаузи, които не са ясни и разбираеми и задължават потребителя да заплати прекомерно обезщетение за забава. Така пред съда се поставя въпросът дали тя въобще има качеството на потребител.
В преюдициалното си запитване РС-Несебър сочи, че Върховният касационен съд (ВКС) е застъпвал различни виждания за това дали в тази хипотеза притежателят на апартамент в етажна собственост се счита за потребител. Произнасянията са във връзка с това дали спорове между собственика и управителя на етажната собственост са арбитрируеми.
Съдът в Несебър цитира решения на Търговската колегия, в които е възприето разбирането, че ответникът по вземанията на етажната собственост към собственик на самостоятелен обект за такси за разходите за управление и поддържане на общите части, определени от общото събрание, не може да се определи като „потребител“. Аргументът за това е, че „правоотношенията по повод притежаването на отделен обект в сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни съсобственици се подчиняват на специалния правен режим, установен в Закона за собствеността и в Закона за управление на етажната собственост“. В тези решения ВКС приема, че вземанията за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в режим на етажна собственост са облигационни, но не са с източник потребителски договор, а възникват по силата на закона, като размерът на вноските се определя с решение на общото събрание на собствениците (решение на ВКС в този смисъл виж тук).
В друго решение (пълния му текст виж тук) обаче е възприето разбирането, че след като ищецът, а и останалите страни по сделката (индивидуален договор за поддръжка и управление на общи части), са физически лица, без да са налице данни да са сключили договора в рамките на своя търговска или професионална дейност, те се явяват потребители по смисъла на § 13, т. 1 Закона за защита на потребителите.
Практиката на ВКС прави и разграничение между това дали са сключени индивидуални договори от отделните собственици или общите части се управляват от общо събрание на собствениците. Сега такова е направено и от съда в Люксембург.
„Ако договорът за управление и поддръжка на общите части на сградата – етажна собственост, е сключен между управителя и общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците в сградата, собственикът на апартамент в тази сграда се счита за „потребител“ по смисъла на член 2, буква б) от Директива 93/13, стига, първо, да може да бъде квалифициран като „страна“ по договора, второ, да е физическо лице, и трето, да не използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната му дейност“, пише СЕС.
И заявява, че когато собственик на апартамент не може да бъде квалифициран като „страна“ по договора и доколкото общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците не е „физическо лице“ и следователно не може да се квалифицира като „потребител“, такъв договор е изключен от приложното поле на Директива 93/13.
„Това обаче не променя факта, че член 1, параграф 1 и член 2, буква б) от тази директива допускат национална съдебна практика, съгласно която законодателството за транспониране на посочената директива във вътрешното право трябва да се тълкува в смисъл, че установените в него правила за защита на потребителите се прилагат и към договорите, сключвани от определен правен субект – като етажна собственост, която няма правна персонификация, отделна от тази на членовете ѝ – дори когато този правен субект не попада в приложното поле на посочената директива“, посочва същевременно СЕС.
22
Коментирайте
Но пък германците компенсират с доставки на оръжие за разлика от нас, които се сетихме чак накрая. Имат с какво да се оправдаят, koгато ги питат с какво са допринесли за опазването на демокрацията.
Как се прилага директива ? Това не е регламент…
Не трябва ли да се транспонира ?
Все пак, прочетете ми името
Транспонирана е, имаме Закон за защита на потребителите.
Добре са разяснили този казус.
Не виждам какъв е проблемът да се използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната дейност.
Няма проблем, просто няма да се ползвате от потребителската защита, т.е. съдът сам да си реши, че договора с фирмата- управител, която извършва поддръжката ви е нищожен и не дължите такси за поддръжка и управление.
И сега какво? Трябва да сключваме тепърва договори ли?
Поредното им нелепо решение.
Много добре са разяснили нещата.
Това решение хвърля много светлина
Чудесно решение на Люксембург
Пълна простотия са тия неща, ама карай
Той какво казал оня какво казал – потребител е и това е
Това е разликата между Европа и дивата Азия!
Според мен добре са уточнили детайлите. Добре е да се знае кой какъв е ако ползва апартамента за да работи в него, ако е нает, като офис, ако живее в него
А колко входове и цели блокове си избират сами домуоправител и изобщо този човек не е професионалист и никъде не е обявено, че работи, като домуоправител.
Казаното от вас няма нищо общо с решението на СЕС.
Звучи и изглежда логично да е така уредено в закона
Еми да бе, който е професионален домуоправител и аз съм му клиент, то е логично да съм потребител/клиент
Страхотно. Добре, че Люксембург ми го каза
Ясно е казано-след като няма сключен договор, няма и потребител, който да плаща измислени такси по неравноправен договор, който не е подписан от собственика/ ползвателя.
Ново
-
Защо КС се раздели 6 на 5: Аргумент за недопустима индулгенция за бездействие срещу мотив да се прекрати нетърпимата безмандатност
-
Конкурсите да се обявяват на конкретни дати, нови правила за атестиране, командироване и избор на ИВСС
-
ВКС се заема с противоречия в практиката по спорове за собственост след сделки с реституирани земи
Германия настанява Украински бежанци не в хотел в спа център, в курорта Баден Баден-например, а в халетата на старото берлинско летище. https://www.euronews.com/my-europe/2022/11/09/berlin-turns-old-tegel-airport-into-shelter-amid-peak-refugee-housing-shortage