Ново тълкувателно дело решава
Разваля ли евикцията на купувача договора за продажба
Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот разваля ли се по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД? На този въпрос ще отговорят Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) в първото си за годината тълкувателно дело.
Предложението за образуването му е на състав от колегията с председател Бойка Стоилова и членове Мими Фурнаджиева и Велислав Павков (определението им виж тук). Те са се натъкнали на противоречива практика на самия върховен съд по въпроса, когато пред тях се е поставило за решаване дело, свързано с продажба на имот от 2008 г. Купувачът по сделката е фирма, а продавачите – граждани. През 2016 г. дружеството е отстранено от имота със съдебно решение, постановено по искане на трети лица. Затова то е предявило срещу продавачите искове за връщане на покупната цена и обезщетение за имуществена вреда от претърпяната евикция (по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. чл. 189 ЗЗД).
От публикуваното определение на ВКС не става ясно пред кои съдилища се е развивало делото на първа и втора инстанция, тъй като са заличени от акта. Във въззивното решение, което е оспорено пред върховните съдии, се приема, че осъществената срещу дружеството евикция е довела до разваляне по право на договора за покупко-продажба между страните по делото. „Този извод е основан на правилото на чл. 89 ЗЗД, според което при двустранните договори, ако се погаси задължението на едната страна поради невъзможност да бъде изпълнено, договорът се счита развален по право. С фактическото отстраняване на ищеца от процесния имот изпълнението на договора за продажба е станало невъзможно, поради което в този случай купувачът няма никаква нужда да разваля или да предявява отделен иск за разваляне на договора за продажба“, посочва ВКС. С оглед извода за разваляне на договора за продажба, втората инстанция приема, че цената по него е платена на отпаднало основание.
Така делото стига до ВКС, пред който в касационната жалба е поставен въпросът дали договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд имот се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, или е необходимо предявяването на иск по чл. 189, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
При преценката си дали да допуснат делото до касация върховните съдии обаче са установили, че състави на ВКС са формирали противоречива практика по въпроса.
През 2010 г. пред състав с председател Веска Райчева и членове Светла Бояджиева и Боян Цонев е бил поставен въпросът за приложението на „евентуалната евикция“ и по-специално – дали за да упражни добросъвестният приобретател на спорния имот надлежно правото на разваляне на договора (по реда на чл. 189, ал. 1, изр. 1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД), трябва да бъде установено със съдебно решение по положителен и безспорен начин притежаването от трето лице право върху имота или е достатъчно то да е вероятно основателно. През 2012 г. (с решение по гр.д. № 1872/2010 г., IV г.о.) те приемат, че законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Пак през 2012 г. състав на Гражданската колегия с председател Стойчо Пейчев и членове Камелия Маринова и Веселка Марева също по дело за евентуална евикция (в решение по гр.д. № 390/2012 г., II г.о.) заявява, че законът не прави разлика между осъществена или предстояща евикция, а купувачът и в двата случая може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
Противното становище пак през 2012 г. обаче застъпва състав с председател Борислав Белазелков и членове Марио Първанов и Диана Хитова. Те допускат касационно обжалване по въпроса допустим ли е иск за разваляне на договор за продажба на недвижим имот в случай, че купувачът е съдебно отстранен (определение по ч.гр.д. № 631/2012 г., IV г.о.). И приемат, че при евикция на купувача договорът, въз основа на който е придобил имота, се счита за развален по право, затова искът за развалянето му е недопустим.
По образуваното тълкувателно дело №1/2019 г. на Гражданската и Търговската колегии изготвянето на проект за тълкувателно решение е възложен на съдите Мария Иванова, Даниела Стоянова (докладчик) и Вероника Николова.
7
Коментирайте
Не считам, че случила се евикция следва да води автоматично до разваляне на договора. Евикцията следва от неизпълнение на задължение за прехвърляне, а не невъзможност за изпълнение на задължение, както е посочено в чл. 89 ЗЗД. Както разпореждането с чужда вещ не обосновава нищожност на договора, така и евикцията не следва винаги да разваля правната връзка между продавач и купувач.
Сложен казус. По принцип е редно евикцията да води до разваляне на договора за покупко-продажба.
Сега ВКС ще трябва да оправят собствената си противоречива практика.
Те по принцип това правят с тълкувателните решения.. Колко ви плащат за коментар?
Нищо сложно – евикцията разваля договора по право. Купувачът има право на иск към продавача за неоснователно обогатяване поради отпаднало основание
Как е възможно изобщо да има противоречива практика? Как може евикцията на страната да не разваля договора? Що за абсурд?