Предстоящо тълкувателно дело на ВКС
Може ли да бъде обявен за окончателен договор по иск на купувач, който не е платил цялата цена
Относими разпоредби
Из Закона за задълженията и договорите
Чл. 19 Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Из Гражданския процесуален кодекс
Чл. 362, ал. 1 При иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата.
Ал. 2 Ако в срока по ал. 1 ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.
Може ли по иск на неизправния купувач, който не е заплатил напълно договорената цена, съдът да обяви за окончателен предварителен договор за продажба, в който е уговорено, че окончателен договор ще бъде сключен след изплащане на цялата цена? По този въпрос оказва се има различна практика на Върховния касационен съд (ВКС).
Състави на Гражданската и Търговската колегии са застъпвали противоположни виждания и съответно са отхвърляли или признавали исковете на купувачи, които не са платили цялата цена, но са поискали съдът да обяви предварителен договор за окончателен.
На противоречията в практиката се е натъкнал състав с председател Албена Бонева и членове Боян Цонев и Любка Андонова, който е отправил предложение двете колегии да образуват тълкувателно дело (пълния текст на определението им виж тук).
На доклад на съдия Цонев е дело, заведено именно от купувач, който настоява предварителният му договор за придобиване на магазин и ателие да бъде обявен за окончателен. Той обаче не изплатил цялата цена от 90 000 лв. При сключването на предварителния договор е дал 54 000 лв., а уговорката с продавача е била, че сделката за двата имота ще се оформи по нотариален ред след изплащането на останалите 36 000 лв. Срокът на купувача да доплати е бил три години.
Искът му предварителният договор за сделката да бъде обявен за окончателен е отхвърлен от Софийския градски и Софийския апелативен съд. Те приемат, че ищецът не е изправна страна по предварителния договор, тъй като не е изпълнил основното си задължение на купувач да плати пълния размер на цената в уговорения срок. Това според първите две инстанции води до неоснователност на иска, „тъй като в полза на ищеца не се е породило потестативното право да иска обявяване на договора за окончателен, поради липсата на уговорена едновременност на престациите и съответно – неприложимост на разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК“.
ВКС допуска делото за разглеждане именно по въпроса може ли да се обяви за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД предварителен договор за продажба, по иск на купувач, който не е платил цената по него. Мотивът са серия от решения на върховни съдии, според които неплащането на цената не е основание да се откаже обявяването на договора за окончателен, т.е. решенията на предходните две инстанции по висящия пред тях казус им противоречат.
Впоследствие обаче Бонева, Цонев и Андонова установяват, че практиката съвсем не е еднопосочна.
В определението си те цитират решение от 2010 г. на състав с председател Надя Зяпкова и членове Жива Декова и Олга Керелска (пълния му текст виж тук). В него се приема следното: „Неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ищецът разполага с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен и ако не е заплатил цената – изцяло или отчасти. Самият закон предвижда, че е възможно да се обяви за окончателен предварителен договор, по който не е платена цялата цена, и урежда условията, при които става това – чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.) (сега – чл. 362, ал. 1 от ГПК)“. Като Зяпкова, Декова и Керелска се опират и на решение на Върховния съд от 1956 г., според което „с оглед естеството на иска по чл. 19 от ЗЗД при задължението на купувача да изпълни свое насрещно задължение, което може да стане при сключването на окончателния договор, неизпълнението до този момент не може да служи за основание за отхвърляне на иска, защото съгласно чл. 297 от ГПК (отм.) съдът е длъжен да уважи иска при условие купувачът да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила“.
През 2011 г. състав на Търговската колегия, председателстван от Марио Бобатинов, застъпва същата теза (пълния текст на решението виж тук). И специално подчертава: „Наличието на изрично постигната между страните в договорните клаузи на чл. 2 и на чл. 4 уговорка за едновременно изпълнение на взаимните им задължения при сключване на окончателния договор и създадената с разпоредбата на чл. 362, ал. 1 от ГПК, аналогична на чл. 297, ал. 1 от ГПК (отм.), правна възможност съдът да постанови решение, заместващо окончателният договор при условие, ищецът да изпълни задължението си, сами по себе си изключват неизправността на последния към датата на предявяване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, обусловена от неизпълнение на насрещното му задължение по предварителния договор, да е релевантна за успешното реализиране на заявеното чрез предявения конститутивен иск преобразуващо право за сключване на окончателния договор“.
Такова е виждането и в решение от 2013 г. на състав на Гражданската колегия с председател Надежда Зекова и членове Веска Райчева и Светла Бояджиева (пълния му текст виж тук). В него те заявяват, че ако насрещната страна счита, че купувачът е неизправен, тя може да се брани с възражение за неизпълнен двустранен договор, съгласно чл. 90 от ЗЗД, но неизправността на ищеца не е основание за отхвърляне на конститутивния иск за сключване на окончателен договор.
Оказва се обаче, че през 2012 г. Надя Зяпкова, Жива Декова и Олга Керелска са променили позицията си (пълния текст на решението виж тук). Те заявяват, че правилното разрешение на въпроса може ли да се обяви за окончателен предварителен договор, по който купувачът е имал задължение да заплати цялата продажна цена преди нотариалното прехвърляне, е дадено с решение на Върховния съд от 1970 г. В него е прието следното: „Когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищецът заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. …в тази хипотеза разпоредбата на чл. 297 от ГПК (отм.) (сега чл. 362 от ГПК) не е приложима. Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост“. И в подкрепа на това становище Зяпкова, Декова и Керелска посочват, че (според чл. 20а от ЗЗД) уговорките между страните по договора имат силата на закон за тях и съдът не може да постанови решение, което е в противоречие с тях.
През 2014 г. в решение на състав на Гражданската колегия, председателстван от Капка Юстинианова, това тълкуване е споделено (пълния текст на решението виж тук).
Заради тези противоречия върховните съдии Бонева, Цонев и Андонова предлагат Гражданската и Търговската колегии да излязат с тълкувателно решение.
22
Коментирайте
та в продължение на долното – иск за окончателен договор би трябвало да е допустим, ако си изпълнил своите задължение (изряден си),или неизпълнението е незначително с оглед интереса от сделката и интереса на насрещната страна – но,както казах гениите на комунистическия процес, това не го договедват 🙂
Просто нормата на чл.362,ал.1 ГПК е стар комунистически тъпизъм,който никой не се е сетил да измени/отмени/ – склювам (предв.дог.) сделка за 1 млн. лв., и плащам по нея 1 лв.След 5 г., преди да е изтекла 5-год. погасителна давност по чл.19,ал.3 ЗЗД, предявявам иск по чл.362,ал.1 ГПК да се обяви Предварителния договор за окончателен, нищо че дължа 999 999 лв. Ето Ви умниците Сталев,Малев, и разни светила на комунистическия ГПК – тези пък от ВКС се сетили “да уеднаквяват“ тъпотията, т.е. практиката – абсурдна държава, а върговните умници си съзерцават пъповете, мислейки че разсъждават.Това е моето скромно мнение
Чл. 362. (1) При иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. (2) Ако в срока по ал. 1 ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението. Начи, тази… Покажи целия коментар »
Тези съдии не четат ли практика. И се водят за „върховни“.
Какви са тези срокове за доплащане? Цели три години. Парите ще се обезценят до тогава.
Очевидно преждепишещите не са схванали правия въпрос – проблемът не е дали е платено или не, а дали ще се обяви окончателния договор при условие – до плащане в 2-седмичния срок на цената. В противен случай – обезсилване чрез иск на решението. Това е сходно с чл. 90 ЗЗД – т. нар. възражение за неизпълнен договор. Наистина, тук ще има практически проблем – ако след влизане в сила на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се прехвърли имота преди да е платена цената и преди да е вписан искът за обезсилване на решението, третото добросъвестно лице-приобретател ще придобие имота… Покажи целия коментар »
Абее има нещо гнило в цялата работа ама айде…
Напълно съм съгласен с тезата Ви. ВКС, особено по облигационна и търгавска материя, е доказал десетки пъти, че е в състояние да сътвори безумия. Този случай е само един от тях.
Няма ли да спрете с неадекватните се тълкувания, от скука, всеки е наясно, че трябва да изпълни условието за плащане, за да му се прехвърли имот, само ВКС не. Ами закрийте се, щом не сте наясно с елементарни неща. Срам ме е, че българският съд, вместо да разрешава спорове, създава такива.
Това не е най-същественото в случая. Противоречивата практика трябва да се уеднакви.
Класическа България. Какви ли глупости не измислят само и само да си спестят някой мижав лев. Пладнешки обири братче.
Хубаво, че си продадохме каквото продавахме овреме, защото ако това ми бе излязло преди 3 години, щях да се паникьосам. Не разбирам много от написаното, но излиза, че може и има такъв случай,а именно предварителния договор да се смята за окончателен и релано той да не плати всичко дължимо по договорка с мен и брокера ми. Ужас!
„Човека взе парите и каза забрави“. Това чували ли сте го? Не бе чували ли сте тази „народна мъдрост“. Ето на това ми звучи. Платил нашия 50 000 и трябва да доплати още 40 ама решил, че не иска да ги плаща и почнал да претендира, че първоначалния договор е окончателен. Ма се чудя и на акъла на навилия се продавач на тази сделка.
Ясно е като бял ден, че при окончателния договор трябва да се изплати цялата сума. Не виждам какво толкова ще мъдрят.
Все едно аз да получа аванс от заплатата си, а да се разпиша на ведомост, че съм я взел цялата. Как ли пък не!
При положение, че чл. 362 ти казва, че можеш да си предявиш иска и после имаш две седмици да платиш… Т.е. законодателят изрично е защитил купувача по предварителен договор, казвайки че може да потърси по-голямата сигурност на окончателния договор, за да преведе остатъка, какво има да го мислим?!
Колега, къде се е видяло съд да дописва волята на страните по договора?! Когато не противоречи на закона и на добрите нрави, разбира се. Разбрал си се за сделка след плащане на цялата цена, значи – плащаш и това е!
Абе тия врътки да ми платиш сега половината после след две до три години другата половина са много примамливи и за продаващия и за купуващия. Продаващия ще получи свежи пари след две години, а купуващия ще има шанс да разиве бизнеса си и после да даде парите, които остават за имота. Обаче в България има и правилото – иди го търси след две до три години. Той може да е фалирал за това време и хич да не иска да ти даде имота. Пък ще иска да го продаде за да си избие загубите. Пък тогава нови казуси, че ти… Покажи целия коментар »
Беузмно и нагло ми се струва някой да плати 30 000 от сума, която възлиза на 60 000 примерно за гараж или мазе и да каже след време – ми нямам пари и искам предварителния договор да се счита за окончателен. Защо? какви са форсмажорните обстоятелства при които ти нямаш възможността да доплатиш останалите 30 000? Или просто ей така – да пробваме да видим дали ще мине номера да не плащам?
Ето затова, което аз продавам нещо, защото ми се наложи наскоро, искам цялата сума. Няма как да дам на някого нещо за позлване, при положение, че той ми е платил 60% от исканата от мен сума.
Е как ще платиш 50 000 от изискуеми от човека/продавача 90 000 и ще кажеш, че това е всичко, което ще платиш и да ти прехвърлят имотиа и да се свършва.
Съвършен закон – ЗЗД, сега, който си бърборка – не е така -това – онова – сноубордистите минаваме покрай това мрънкало – имам предвид – пиша в този форум и този раздел чисто хуманистично.
К
во искат тези или онези-при перфектен закон - не знам кво се пъне и ВКС, сигурно – за статистика.