Адвокатурата:
Ако не е изпълнил уговорката за плащане на цената, купувачът не може да иска обявяване на договора за окончателен
Относими разпоредби
Ако по предварителния договор има уговорка за финализирането на сделката след плащане на цялата цена, той не може да бъде обявен за окончателен по искане на купувача, който не е изпълнил това си задължение. Това заявява Висшият адвокатски съвет (ВАдС) в становище по тълкувателно дело №4/2020 г. на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС).
То беше образувано преди година след като върховни съдии и от двете колегии установиха сериозни разминавания в практиката (повече за тях виж тук). Както „Лекс“ писа, през последните години състави на ВКС са приемали, че неплащането на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), като тезата им стъпва на решение на Върховния съд от 1956 г., според което „с оглед естеството на иска по чл. 19 от ЗЗД при задължението на купувача да изпълни свое насрещно задължение, което може да стане при сключването на окончателния договор, неизпълнението до този момент не може да служи за основание за отхвърляне на иска, защото съгласно чл. 297 от ГПК (отм.) съдът е длъжен да уважи иска при условие купувачът да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизане на решението в сила“.
Другата теза – че в този случай без е да платена цялата цена по предварителния договор няма как той да бъде обявен за окончателен, пък се опира на решение на ВС от 1970 г. В него е прието следното: „Когато в сключения между страните предварителен договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на имота ще се породи след като ищецът заплати цената му и това условие не е изпълнено, същият не може да иска прехвърлянето да се извърши. …в тази хипотеза разпоредбата на чл. 297 от ГПК (отм.) (сега чл. 362 от ГПК) не е приложима. Същата е приложима, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост“.
В становището си по делото ВАдС подкрепя второто виждане. Преди да изложи съображенията си той напомня, че правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е преобразуващо и за да бъде уважен искът за обявяване на предварителния договор за окончателен, съдът трябва да установи дали това преобразуващо право на ищеца съществува, или не.
„Когато искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от купувача по предварителен договор, който не е изпълнил свое задължение за предварително заплащане на цялата цена, преобразуващото право на купувача не е възникнало. То възниква едва след изпълнението на предвиденото в договора задължение за заплащане на цената. Затова при предявен от купувача по предварителния договор иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, който не е заплатил напълно договорената цена, и направено от продавача възражение за съдържаща се предварителния договор уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена, искът следва да бъде отхвърлен, независимо че предварителния договор не е развален или прекратен на друго основание“, пише адвокатурата.
И обяснява, че съдът не може да уважи иска на купувача, защото това ще означава да измени волята на страните в предварителния договор и да постанови, че преобразуващото право е възникнало, независимо че правопораждащият го юридически факт – плащането на цената, не се е осъществил.
ВАдС подчертава, че възражението на продавача не е такова за неизпълнен договор по чл.90, ал.1 ЗЗД. „Юридическият факт, който поражда възражението за неизпълнен договор, е съществуване на две насрещни вземания, които представляват част от съдържанието на едно двустранно правоотношение, и които трябва да са изискуеми – чл. 90, ал. 1 ЗЗД. Възражението на продавача не е възражение за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 ЗЗД, а възражение за невъзникване на преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – купувачът няма изискуемо вземане, а преобразуващо право, което при това въобще не е възникнало“, пише в становището.
В него специално се посочва, че чл. 362 ГПК (виж карето) се прилага само когато преобразуващото право по чл. 19, ал.3 ЗЗД е възникнало, но купувачът по предварителния договор не е изпълнил задължение, което възниква от окончателния. „Когато са налице предвидените в закона и предварителния договор предпоставки за сключването на окончателния договор, но е необходима едновременност на насрещните престации, както е по чл. 200, ал. 2 от ЗЗД, продавачът разполага с възможността по чл. 362, ал.1 от ГПК да иска постановяването на решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни насрещното си задължение. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, а ако не направи това, настъпва неблагоприятната последица по чл. 362, ал. 2 от ГПК и първоинстанционният съд по искане на прехвърлителя по предварителния договор-ответник по иска обезсилва решението“, обяснява ВАдС.
19
Коментирайте
Навремето имаше научна мисъл, сега е явно – тра-ла-ла, естеството на предварителният договор е – да се сключи сделка, да се „закотвят“ и привържат страните, а решението на съда – ще бъде в 2-месечен срок – да се плати цената, аз не мога да разбера какви са тези мнения – освен просто за парлама. Изобщо не трябва да се пипа законодателството, къде е сега Живко Сталев да се изкаже, наистина се чувствам кръгъл правен сирак без професорите. Висшият адвокатски съвет – сигурно и с тогите са се напъвали, на жегите са заседавали в пълно облекло, това е нелепо, какво общо… Покажи целия коментар »
Браво!
Звучи ми логично и не знам защо се чудеха над това.
Противоречивата практика на „върховните“.
Е логично е
Напълно!
Определено са решили този въпрос и това е добре.
Да, това си беше казус и се обсъждаше от доста време.
Да питам кой ВАдвС е това – старият или новият? Какво стана, встъпиха ли новите? Пълно мълчание след изборите
един колега от Варна е подал нескопосна жалбичка колкото да саботира нещата, ще встъпят, не ги мислете
Този колега да не е подкокоросан от Негенцова, която не иска да сдава поста, че екстри вървят с него 😊
Не виждат причина да се обясняват явно
Ще ги разпознаваме по делата им…
Тъй тъй като си си го забил сам с предварителния, че първо трябва да платиш цялата цена, няма как докато не го направиш да искаш да го обявят за окончателен – азбучни истини са това.
Така е
Абсолютно. Абсолютно!
Напълно правилно.
Не виждам какво го мъдрят толкова.
Interesting stuff to read. Keep it up. UPSers