Защита от регистрация на фирми и граждани на чужд адрес
За автора
Петър Ангов е член на Софийска адвокатска колегия от 2019 г.
Завършва „Право“ в СУ „Св. Климент Охридски“ със среден успех 6,00. Учил е като обменен студент в университета „Йоханес Гутенберг“ (Майнц, Германия) и има специализация по Английско право и Право на ЕС.
Понастоящем работи към адвокатско дружество „Джингов, Гугински, Кючуков и Величков“. Предишният му професионален опит включва работа като юрисконсулт в банка (Висбаден, Германия), както и стаж в Областната администрация в Инсбрук (Австрия).
Проблемът
Периодично се наблюдават репортажи за фирми[1], регистрирани на адрес, с който те нямат нищо общо. Също така често се поставя въпросът за лица, за които сме дали съгласие да се регистрират с постоянен или настоящ адрес в наш имот, който те вече не обитават – най-често наематели в апартамент. В практиката се среща и комбинацията – бившият наемател на апартамент с регистриран настоящ адрес е учредил и дружество на същия адрес.
Липса на решение?
По повод описаните проблеми често се изтъква, че действащото право не предвижда защитен механизъм за потърпевшите собственици. Предлагат се законодателни промени, включително проверка на правното основание за регистриране на адрес на управление на дружество. Проблемът при адресната регистрацията на физически лица по-рядко се обостря, доколкото за регистрирането на физически лица се изисква предварителното съгласие на собственика. Все пак не бива да се приема, че такова съгласие е вечно, а също така не може да се разчита единствено на добросъвестността на регистрираното на нашия адрес лице да се отпише, когато то престане да обитава имота.
Вярно е, че не съществува нарочен законов механизъм за последваща защита на собствениците и в двете хипотези. Това не означава обаче, че правото е безсилно в посочените ситуации. Напротив, на помощ може да се отзове един класически защитен способ.
Възможното решение
Собствениците, които не желаят да имат чужди дружества или физически лица с регистрация на адреса на техния имот, могат да предявят негаторен иск по чл. 109 от Закона за собствеността (ЗС) срещу лицата, извършили такава регистрация[2].
Искът по чл. 109 от ЗС защитава собственика от посегателства върху имота, които без да отнемат владението, пречат на собственика да осъществява спокойно и в пълен обем своите правомощия[3].
Регистрацията на дружества или лица на даден адрес е свързана с получаването на кореспонденция, получаване на призовки, писма с обратна разписка и други форми на уведомяване или призоваване. Тези действия безспорно водят до смущаване на собственика, който няма нищо общо с регистрираното на този адрес лице, а същевременно за него няма друг уреден специфичен ред за защита.
Негаторният иск по чл. 109 от ЗС е средство за защита на собственика срещу всяко пряко или косвено неоснователно действие, вредно отражение или създадено състояние, което му пречи да упражнява правото си на собственост в пълния обем, макар и да не накърнява владението[4]. Съдебното решение цели прекратяване на действията или преустановяване на състоянието, което води до смущенията за собственика на имота.
Провеждане на процеса
Искът по чл. 109 от ЗС е класически собственически иск. Предявява се пред съда по местонахождение на недвижимия имот. Ищецът трябва да се легитимира като собственик (или титуляр на ограничено вещно право – право на ползване, суперфиция) чрез представяне на документи за собственост, както и да индивидуализира действията, които смущават правото му на собственост – регистрираното на адреса дружество или физическо лице. Към момента на предявяване на иска тази неоснователна регистрация следва още да е налице.
Искът се предявява срещу лицето, извършващо смущаването. При физическите лица едва ли възниква съмнение. Въпросително е срещу кого следва да се предяви искът при регистрирана фирма на адреса – срещу дружеството, срещу управителя/управителния орган или съдружниците/акционерите? Доколкото дружеството само по себе си не може да определи адреса си, а това се прави от неговите учредители, съответно съдружници или акционери, то изглежда именно тяхното действие е предмет на иска по чл. 109 от ЗС. Следователно ответници по иска следва да бъдат съдружниците или акционерите на дружеството.
Действия след съдебно решение
Съдебното решение по негаторен иск има осъдителен характер. Така при уважаване съдът ще постанови решение, с което осъжда ответника да преустанови действията или създаденото положение, т.е. да премахне неоснователната регистрация на съответния адрес.
Поставя се въпросът за последващото развитие, ако ответникът не изпълни доброволно съдебното решение и не предприеме премахването на регистрацията на адреса. В такъв случай собственикът следва да прибегне до принудително изпълнение на съдебното решение, доколкото смятам, че няма правно основание съдът със своето съдебно решение да разпореди на съответния административен орган премахване на нежелателната регистрация.
Чрез какъв способ ще се осъществи принудителното изпълнение зависи от отговора на въпроса дали действието (премахването на регистрацията) е заместимо или незаместимо действие.
Считам, че по-скоро става въпрос за незаместимо действие, защото заедно с премахването на регистрацията от даден адрес, трябва да се заяви друг такъв – напр. адрес на управление или постоянен/настоящ адрес, който избор зависи от волята на съответното лице.
Съгласно чл. 527 от Гражданския процесуален кодекс съдебният изпълнител налага глоби, докато действието не бъде извършено от осъденото лице, т.е. докато промени съответния адрес.
Предложения за законодателни промени
Наред с представянето на проблема с неоснователни регистрации в медиите често се изразява критика за липсата на уреден извънсъдебен механизъм за защита на собствениците (особено в контекста на регистрирани фирми). Предлага се проверка на основанието за регистриране на дружество на даден адрес чрез представяне на нотариален акт или договор за наем.
Изискването за представяне на съгласие при адресна регистрация на лице осъществява функция по предварителна форма на контрол. Затова дискусията се фокусира върху регистрацията на дружества, доколкото за извършването на адресна регистрация се извършва такава проверка в общинската администрация.
Считам, че предложението за предварителна проверка от длъжностни лица по регистрацията от Търговския регистър на основанието, въз основа на което дадено дружество се регистрира на определен адрес, е неприемливо. Това е така по няколко съображения. По отношение на собствеността – доколкото в България няма действащ всеобхватен имотен регистър с реални партиди, проверка за собственост не може да бъде извършена чрез справка. От друга страна – представянето на документ за собственост също е ненадежден механизъм, доколкото с такъв документ може да се легитимира лице, което от десетилетия вече не е собственик. Представянето на договор за наем в Търговския регистър също е неудачно, доколкото най-често същият съдържа поверителна информация.
Мислимо е обаче да бъде уредено нарочно регистърно производство пред Търговския регистър, в което собственикът (легитимирайки се чрез документ за собственост) да може да иска заличаване на вписан адрес на управление по партидата на определено юридическо лице. В случай на недобросъвестно заявление дружеството има общия ред за защита, уреден в ЗТРРЮЛНЦ. Това разрешение поставя въпроса за дружества с липса на вписан адрес, но този проблем също може да бъде преодолян по законодателен ред, като например се предвиди съответно основание за ликвидация на дружеството по иск на прокурора.
Редът за проверка по чл. 99б от Закона за гражданската регистрация
Интерес предизвиква разпоредбата от 2015 г. за извършване на проверка при сигнал за извършена регистрация в нарушение на чл. 92, чл. 99, ал. 1 и 4 или чл. 99а от Закона за гражданската регистрация.
Разпоредбата обаче визира регистрации, извършени в противоречие с установения ред – напр. регистрация без съгласие на собственика на имота, регистриране на повече от допустимия брой лица на един адрес и др. Така този ред не дава правна защита срещу адресна регистрация, извършена при съблюдаване на изискванията на закона – напр. регистрацията на наемател, за когото собственикът вече е дал съгласие.
[1] Изложението се отнася както за физически лица и съответния им постоянен или настоящ адрес, така и за всички правни субекти – адресати на Закона за търговския регистър и регистъра на юридически лица с нестопанска цел. Използвана е думата „фирми“ в общоупотребимия ѝ смисъл съгласно български тълковен речник.
[2] Към момента на съставянето на тази статия авторът не установява наличието на съдебна практика, потвърждаваща или отричаща приложимостта на посочената искова защита по отношение на описаната проблематика.
[3] Боянов, Георги. Вещно право. София, Авалон, 2014, с. 406.
[4] Решение № 2177 от 29.IX.1973 г. по гр. д. № 1598/73 г., I г. о., ВС
42
Коментирайте
Поздравления към колегата за иновативното мислене! Идеята е екзотична, но трябва да се подхожда креативно към проблеми, които нямат разрешение на пръв поглед.
Този проблем периодично се проявява и е хубаво, че се предлагат и обсъждат възможни решения, преди да има законодателни изменения за окончателното му решаване.
Преди години имах казус с ответно дружество, огромен проблем с призоваването, беше вписан адрес, който обективно не съществуваше, вероятно си бяха измислили име на улица и номер. Някой може ли да сподели дали в проверката за редовност и законосъобразност на заявленията, длъжностните лица по регистрацията проверяват административния адрес дали въобще съществува? 🙂 Аз все още не притежавам диплом от юридическия факултет, но все пак ще споделя мнението си по въпроса. Смятам, че нито чл.109 ЗС, нито чл.29 ЗТТРЮЛНЦ биха били полезни и основателни. За смущенията и притесненията бих се насочил към чл.45 от ЗЗД, а за извършването на заместимото действие… Покажи целия коментар »
Пълни глупости. Иска е по чл.29 ЗТР
Нито една от хипотезите на чл. 29 от ЗТР не отговаря на описания в статията проблем. Адресът на управление на дружество се определя свободно от общото събрание. Ако адресът няма нищо общо с дружеството, вписването не е нито нищожно, нито недопустимо, нито пък има несъществуващо обстоятелство.
Навремето като вписвахме фирмите задължително изисквахме доказателства за връзка със заявения адрес на управление- собственост, наем. Решението е само в законодателно изменение в тази посока – директно легитимиране на собственика да заяви заличаване на адреса . Иначе не виждам как точно наличието на регистрирани дружества на адрес пречи на собственика да упражнява свето право.
При изпълнително дело срещу подобна фирма, потенциално може да се влезе във филма-опис на вещите в дадения апартамент, а собственика после да се оправя като трето лице.
Всякакъв съобщения за фирмата идват до този адрес. А собственика се обяснява с институциите,че фирма няма.
Лошото е случая е, че няма защитен механизъм за потърпевшите собственици.
Ето един защитен механизъм от практиката – Решение от 09.12.2020г. по т.д. № 1310 по описа за 2019г. на СГС, ТО, 6-10 състав.
В статията си колегата не е отчел съдебните разходи за ищеца при предявяване на иск с правно основание чл.109 ЗС, което прави практически неприложима идеята му.
Имам въпрос-и по дадения от вас пример, и по примерът, с делото в ОС-Монтана, какъв адрес на ответник се посочва? Примерно-ако фирмата е регистрирана на мой домашен адрес, аз водя дело срещу тази фирма, за да я „прогоня“, чрез иск по чл 29 ЗТР-възможен-дадени два примера в темата. Значи ли,че тъй като фирмата е на мой адрес, аз водя делото срещу фирмата, и за адрес на ответника посочвам моят адрес? И какво -ще дойдат две призовки-едната за мен като ищец, а другата-на същия адрес за дружеството , по ИМ , подадена от мен? Ако това е така-аз съм силно улеснен-защото… Покажи целия коментар »
Явно ще се наложи да се правят законодателни промени.
Добре, това е мое лично мнение, ама тази статия е колкото полезна и третираща важен и актуален проблем, толкова и написана „ученически“. Също, тази част от становището ми изглежда доста „лабава“: „Доколкото дружеството само по себе си не може да определи адреса си, а това се прави от неговите учредители, съответно съдружници или акционери, то изглежда именно тяхното действие е предмет на иска по чл. 109 от ЗС. Следователно ответници по иска следва да бъдат съдружниците или акционерите на дружеството.“ Първо говорим за юридическо лице, което като отделен субект на правото смущава собственическото право на ищеца. Как вкара отговорността на… Покажи целия коментар »
Напълно подкрепям.
Авторът на статията очевидно не прави разграничение между юридическото лице и неговите органи.
За процесуална легитимация пък какво да говорим, при положение, че исковете по чл.109 ЗС се насочват не срещу лицето, което е създало неоснователното въздействие, а срещу това лице, което продължава да поддържа въздействието, в хипотеза когато се касае за различни лица.
Слаба статия и анализ.
Може да са платили от кантората му да се покаже, колко е умен, ддз.
До некои съображения Адмирирам, чак се кефя на такива постове, като Вашият. Проблемът е по-дълбок и той е свързан с правото на ЕС. Съгласно чл.63 от Регламент 1215/2012 има три адреса, които са на дружеството: – адрес по устав (НЕ на регистрация!!!); – на дейността; – на управление. Това идва директно от Германския граждански кодекс Знаете по ТЗ у нас има само седалище … Според мен трябва да се пипне ТЗ, а не толкова да се създават репресивни мерки за записване/отписване на адреси. Според мен ако се създаде норма, подобна на чл.63 от Р1215 поне 99% от заявените проблеми с… Покажи целия коментар »
Начи като зема едно дърво… Кога станахте калайджии, кога ви са изпекоха задните части, бе ? В моята зала, ако чуя някой да ми прави искания и да ми се позовава на разни регламенти, директиви и прочее словоблудства евроГейски, има всички шансове въпросният „интелектуал“ да ми стане ясен изцело, в движение и прозрачно като у аквариум и нищо от това, което казва нататък да не бъде вземано насериозно. Няколкото редовно явяващи се местни адвокати вече свикнаха, прелетните птички с огромно самочувствие от САК, ВАК, и други АК понякога се перчат, но то е само до среща с перката на самолета… Покажи целия коментар »
Софтуерния специалист да спази закона, и да не се занимава с частен бизнес, там където по закон има забрана. В самостоятелен обект-със статут жилище нямаш право да развиваш бизнес дейност, а че забраната не се спазва е друг въпрос. Обектите в сградите имат предназначение, което по закон следва да се спазва „Самостоятелните обекти са класифицирани в 20 вида предназначения: 500 Жилище, апартамент 510 Ателие за творческа дейност 520 Кабинет за творческа дейност 530 Гараж в сграда 540 Инфраструктурен обект в сграда 550 За търговска дейност 560 За обслужваща дейност за битови услуги 570 За обществено хранене 580 За детско заведение… Покажи целия коментар »
О, Вие сложихте кръст на Хоум офиса !
Вашето не е решение !
Живота толкова се измени, че с постулати от 30 и повече години не може да се урегулира сегашната бизнес и житейска ситуация!
Демек всички счетита, че и адвокати само в офис сгради.
А, да питам, колко адвокати са посочили домашен адрес за кантора ? Ъммм
Даже в Кодекса на труда е описана надомната работа.
Къде вървите … напред или назад във времето ?
Бъдете в КРАК с времето!
Проблемът трябва да се реши със законодателна промяна-собственикът на жилище да може със заявление до Агенцията по вписванията да поиска заличаване на натрапената фирмена регистрация. Без съд. Това да важи и за заварените случаи. И омбудсманът вече направи предложение в този смисъл, неясно защо МП и до ден днешен не са изготвили проект за елементарна законодателна промяна. В моментът няма никаква практика с иск по чл 109, предложен от автора. Дали това е защитата-само съдебната практика може да каже, а такава ,за съжаление липсва, а освен това -този иск е твърде сложен, и не мисля,че това е удачното решение. Удачното… Покажи целия коментар »
За улеснение ето текстът за успешно проведен иск пред ОС Монтана, дело 68 от 2015г, макар и неприсъствено за прогонване на фирма, натрапена с регистрация на чужд адрес. Надявам се,че това съдебно решение ще е от полза на граждни с подобен проблем(какъвто имам и аз)-сложен е иска, скъпо е да го водите, но все пак е възможно решение(въпреки,че и тук остава проблема, какво правим, ако фирмаджията след съдебното решение отново върне фирмата на стария адрес-нов иск ли ще се води, и дотога така?) “ Производството е с правно основание чл. 29 от Закона за търговския регистър / ЗТР/. Ищците И.… Покажи целия коментар »
редложих два пътя за защита-наказателно правния(посочено съдебно решение по АНД, с приложена ярка по 78а-не решава проблема, но все пак е с някакъв възпиращ ефект), и гражданско правния-посочено съдебно решение за „прогонване“ на фирма, регистрирана на адрес без знанието и съгласието на собствениците. Проблемът е,че и двата пътя за защита са сложни, продължителни, скъпи, и това отказва собственикът, и се налага да търпи натрапена фирма , регистрирана на адреса. Има и друг проблем-дори и при успешен иск по чл 29 ЗТР, който иск ще се води с години, после, фирмаджията със заявление, което се пише за минута -две може да… Покажи целия коментар »
Всичко щеше да е „ток“, ако колегата беше водил такова дело, въобще. Съдът е изключително стриктен в иска по чл.109 от ЗС А, ако беше прочел и за практиката на ВКС, щеше да разбере, че дори когато източник на тези въздействия е законно регламентирана дейност (законно регистриран адрес на ю.л. без съгласие на собственика), искът по чл.109 ЗС може да бъде уважен, САМО ако дейността и начинът, по който тя се осъществява, създават пречки на собственика на имота да го използва по предназначението му. Айде сега колегата да ми каже, как точно пречи спокойното ползване на имота, когато е посочен… Покажи целия коментар »
Че той не казва какво ще стане в съда, а че може да се опита. Ти друго измисли ли?
Навремето живеех под наем и МВР редовно идваше да търси бивша обитателка. Получаваше се и много кореспонденция. Това може да мине, а и уведомление от колектир на вратата ще е върхът
Това което пишете НЕ Е безпокойство в ползването на имота, а безпокойство пряко за собственика и то ако е Ф.Л., защото ако е Ю.Л. няма как да докажете тормоз, ако разбирате смисъла на думата, пречупена през призмата на правото. Съгласен съм, че собственикът Ф.Л. е безпокоен, но ползването на имота НИКАК! Има огромна разлика … Преди време имаше законодателна инициатива за този проблем и се потули … и ще ви кажа защо. Ако се въведе активна регистрация (след изрично съгласие от собственика) за адрес на ю.л. то това ще предизвика сериозен проблем с регистрацията на нови фирми. Тогава държавата ще… Покажи целия коментар »
Той има шест нула нула от СУ, моля да не спорите с него.
Добре е, когато някой юрист предостави правно разрешение на обществено значим въпрос. Браво на колегата. Точно така трябва да постъпи човек в началото на кариерата си, а и след това. Ще е интересно, разбира се, как съдът би погледнал на подобен иск по чл. 109 ЗС, но на пръв прочит има неоснователно действие, остава доказването на собственика, че то му пречи да упражнява своето право.
За мен би било достатъчна кореспонденция, пристигнала на адреса. А ако примерно идват призовки от ЧСИ, най-добре 🙂
В тази връзка някой знае ли какво стана с великия закон за колекторите на Корнелия, изока се в МС за него и уж веднага, още същия ден щеше да тръгне към парламента, а още го няма?!
За това призовкарите удрят често на камък.
Проблемът е сериозен и предложеното решение звучи адекватно.
България има генерален проблем с неточната, а тя е и незаконна регистрация на чужд адрес. Никой не изпълнява задължението си да уведомява за промяна в настоящия адрес. Без санкции или поне една глобална кампания, това няма как да се промени.
Българинът се взема в ръце само когато го удариш по джоба.
Има по 50-60 „чужди“ фирми на различни лица на един адрес. Там нещата са по-дебели и явно собственикът си е продал адреса
Да, това е ескалация на този проблем, но ситуацията е по-различна.
Нищо чудно.
Имам чувството, че ако отворя ТР, всяка втора фирма ще е на измислен адрес
Интересна идея, макар и да ми се вижда малко ексцентрична. Но… има хляб. Поздравявам младия колега, винаги с интерес чета статии от колеги в началото на кариерата им, за да видя накъде вървим и оценявам вложената мисъл.
Оферта за заем Кандидатствайте сега
Имате ли нужда от финансова помощ, за да започнете бизнес или да платите сметките си и ако отговорът ви е Да, свържете се с: frankdavidloanfirm3@gmail.com WhatsApp +2347032909728
Статията е много полезна, защото това е доста разпространен проблем
Дано да се намери адекватно решение.
Този начин на решение при физически лица е от сайт, дали е валиден според вас? *1. Надлежно сезиране – необходимо е да се подаде искане за извършване на проверка за нарушение на чл. 92 или чл. 99 от ЗГР до органа по гражданска регистрация. В искането следва да се посочи за регистрациите за кой времеви период се иска извършване на проверка към искането се прилага и документ за собственост върху посоченото жилище. След като бъде надлежно сезиран Кметът следва да издаде заповед за определяне на комисия, която да извърши проверка за спазване на изискванията за извършване на адресна регистрация или… Покажи целия коментар »