Ново тълкувателно решение
ВКС: Ипотеката може да се впише наново след заличаването ѝ заради изтичане на 10-годишния срок
Ипотеката може да се впише наново след като е заличена заради изтичане на 10-годишния срок на действие на предходното ѝ вписване. Новото вписване обаче е непротивпоставимо на трето лице, което е придобило имота и е вписало акта си преди новото вписване на ипотеката. Това заявиха Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) в ново тълкувателно решение (пълния му текст виж тук).
Диспозитивът на решението гласи: „Може да се впише наново ипотека съгласно чл.172, ал. 2 ЗЗД, ако е изтекъл десетгодишният срок на вписването и тя вече е била заличена по реда на чл. 22 от Правилника за вписванията, но това вписване е непротивопоставимо на третото лице, което е придобило собствеността върху имота и е вписало своя акт преди новото вписване на ипотеката, както и на неговите частни правоприемници, макар те да са придобили собствеността върху имота след новото вписване на ипотеката“.
От огласеното днес решение обаче става ясно, че разногласията сред върховните съдии по въпроса продължават и 9 от тях – Снежанка Николова (докладчик по тълкувателното дело), Пламен Стоев, Камелия Ефремова, Здравка Първанова, Бонка Йонкова, Боян Цонев, Ирина Петрова, Евгений Стайков и Десислава Добрева, са подписали решението с особено мнение (какви са различните виждания, които доведоха до образуването на тълкувателното дело, можете да си припомните тук).
За ипотеката
В тълкувателното решение върховните съдии първо разясняват базисните постановки за ипотеката: Тя е акцесорно право, което обезпечава възникнало или бъдещо парично вземане и дава възможност на ипотекарния кредитор да изнесе на публична продан имота и да се удовлетвори от неговата цена, ако длъжникът не плати доброволно. А веднъж възникнало, ипотечното право може да бъде осъществено независимо от последващи разпоредителни сделки с имота.
Те напомнят, че ипотеката се учредява чрез сложен фактически състав, елемент от който е вписването ѝ. А то има конститутивно действие, тъй като с него възникват правните последици на ипотеката, но и оповестително-защитно действие.
„Чрез него се дава гласност на ипотечното право по отношение на трети лица и се урежда конкуренцията на права, която би могла да се породи между няколко ипотекарни кредитори по отношение на един и същ имот или между ипотекарен кредитор и последващ собственик на имота. В първия случай ипотекарните кредитори се удовлетворяват по реда, в който са вписали ипотеките – чл. 153, вр. чл. 169, ал. 2 ЗЗД, а във втория случай прехвърлянето на собствеността върху имота от учредителя на ипотеката след нейното вписване е непротивопоставимо на ипотекарния кредитор, който може да насочи изпълнение върху ипотекирания имот независимо от това в чия собственост се намира той – чл. 173, ал. 1 ЗЗД“, обяснява ВКС.
След това се спира на това, че действието на вписването на ипотеката трае 10 години от деня, в който е извършено и на възможността за подновяването ѝ, преди този срок да е изтекъл. И се заема да разясни разликите между подновяването на вписването преди изтичането на 10-те години и последващото ново вписване. „Подновяване може да бъде извършено само ако 10-годишният срок не е изтекъл, като в този случай защитата на кредитора е най-пълна, защото ипотеката запазва своето действие и своя ред и в новия 10 годишен срок. Ново вписване на същата ипотека се извършва след изтичане на 10- годишния срок, но в този случай за ипотекарния кредитор може да настъпят неблагоприятни последици, тъй като има период, през който ипотеката няма действие и е възможно тогава да бъдат вписани нови ипотеки върху същия имот или учредителят на ипотеката (длъжникът или третото лице, ипотекирало своя имот за чужд дълг) да прехвърли собствеността върху имота на трето лице. В тези случаи новото вписване няма да бъде противопоставимо на вписаните преди това ипотеки, както и на извършените междувременно разпореждания с имота“, пишат върховните съдии.
Какво се погасява със заличаването на ипотеката
ВКС обяснява, че ипотеката се погасява, когато се погаси обезпеченото с нея вземане (чрез плащане, прихващане, опрощаване, по давност, чрез изнасяне на имота на публична продан и удовлетворяване от цената му или при погиване на ипотекирания имот).
И посочва, че законът придава погасителен ефект само на заличаването на ипотеката, настъпило по молба на кредитора или въз основа на влязло в сила съдебно решение (чл. 179, ал. 1 ЗЗД). „Самото заличаване обаче е техническо действие и реално не то погасява ипотеката, а настъпилите преди него обстоятелства. Именно затова когато актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново, но с ред от новото вписване – чл. 179, ал. 3 ЗЗД“, обяснява ВКС.
Като подчертава, че за разлика от чл. 179 ЗЗД, в чл. 172 ЗЗД не е предвидено, че заличаването погасява ипотеката: „Ипотеката вече е погасена с отпадане на действието на вписването ѝ, т.е. тя вече е с непълен фактически състав. Заличаването по чл. 22 ПВп единствено създава яснота, че ипотеката вече няма правно действие“.
За правото да се впише наново заличена ипотека
„Възможно е обаче, въпреки изтичането на 10-годишния срок и заличаване на ипотеката, обезпеченото парично задължение или част от него да продължава да съществува. Кредиторът не може да бъде лишен от своето обезпечение само защото е пропуснал срока да поднови ипотеката в 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и тя е била заличена. Той ще търпи неблагоприятните последици от своето бездействие, но законът не го лишава от правото да впише отново същата ипотека“, заявява ВКС
И подчертава, че ипотеката ще има ред от новото вписване и ще бъде непротивопоставима както на другите кредитори, вписали преди това ипотеки върху същия имот, така и на новите собственици, които са го придобили преди новото вписване на ипотеката.
„Действащата към настоящия момент правна уредба не позволява да се забрани новото вписване на същата ипотека, когато длъжникът вече се е разпоредил с ипотекирания имот. Съгласно прието в т.6 на Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, съдията по вписванията, който извършва проверката по чл. 32а ПВп, не проверява материалните предпоставки на акта, който вписва, освен ако това не е предвидено в закон. При новото вписване на заличена при условията на чл. 22 ПВп ипотека съдията по вписванията не проверява дали имотът все още е собственост на длъжника или на лицето, което е учредило ипотека върху имота си за обезпечаване на чужд дълг. Той е длъжен да извърши вписването, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това има извършено разпореждане с имота. Третото лице, което е придобило собствеността на имота и е вписало нотариалния си акт преди новото вписване на заличената при условията на чл. 22 ПВп ипотека, както и всички негови частни правоприемници, са защитени от факта, че първата сделка е за имот, необременен с ипотека, и поради това е извън приложното поле на чл. 173, ал. 1 ЗЗД“, заявява ВКС.
Т.е. ипотекарният кредитор няма да може да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято и собственост да се намира той. „Този текст ще намери приложение само за онези разпоредителни сделки, които длъжникът е извършил и вписал след новото вписване на ипотеката, както и последващи разпореждания, извършени от приобретателите по тези сделки“, обясняват върховните съдии.
И посочват, че ипотекарният кредитор ще може да насочи принудително изпълнение върху имота след новото вписване само ако той все още е собственост на длъжника, или ако е придобит от трети лица след новото вписване на ипотеката.
В решението се подчертава, че за новото вписване на ипотеката не е необходимо съгласието на длъжника.
„Ако обезпеченото вземане не е било погасено в 10-годишния срок, с новото вписване на същата ипотека се възстановява занапред правното действие на даденото обезпечение на това вземане. Ако обаче този дълг е бил погасен и вписаната отново ипотека не обезпечава реално вземане на кредитора, длъжникът може да предяви иск за установяване несъществуване на ипотечното право“, обясняват върховните съдии.
44
Коментирайте
Браво, вписване на ипотека върху чужд имот без съгласие на собственика… Купувачът вече ще трябва да следи дали продавачът си е погасил дълговете към банката, в полза на която имотът някога си е бил евентуално ипотекиран. Отдавна ВКС май не тълкува закона, а направо си го дописва.
естествено , че трябва да провери дали продавача си е погасил дълговете ако иска да си няма проблеми, но точно обратното е казано в диспозитива – не може да им се противопостави новото вписване
И като не може, за какво му е та кредитора да я вписва пак тая ипотека? Ако имотът е още в патримониума на длъжника да, но ако има нов собственик?
Четете малко по-задълбочено.
Действително, вписването наново на ипотека върху вече отчужден имот е непротивопоставимо на приобретателя на имота, но за сметка на това създава огромна правна несигурност и възможност за икономическа принуда на ипотекарния кредитор над приобретателя. Какво имам предвид: 1. Докато в удостоверението за вещни тежести излиза вписана ипотека, приобретателят на имота никога няма да може да го ползва за обезпечение на свой собствен ипотечен кредит, колкото и да е убедителен в обясненията си пред банката как тази ипотека му е непротивопоставима; 2. Имотът на практика става непродаваем на свободния пазар, тъй като всеки евентуален купувач поема бремето на поне едно безкрайно… Покажи целия коментар »
хахаха, ами същото беше и с възбраната на проданен на п.продан имот, ясно е на мнозинството, че възбраната пази купувача от проданта и затова не се вдига, но малцинството, на което не му беше ясно, предизвика ТР в което му бе разяснено диалектиката на вписванията, но малцинството пак остана недоволно и си прокара частен закон – заличава се , но заличаването действа само занапред, и стана ни жив – ни умрял, хем има вписване на възбрана, хем няма, очаквам същото да стане и с вписването на новата ипотека след това ТР
Остава да изясним диалектиката на въпроса кого пази ипотеката върху чужд имот. Очевидно сравнението със запазването на възбраната е крайно неудачно.
Имам чувството, че тук коментират доста хора, които хал хабер си нямат от ЗЗД. Именно там е уредбата да ипотеката и заличаването (като изключим ЗКИ, с което нещата не се променят). Чл. 179 е толкова простичък и ясен. Заличаването става по молба на кредитора и на никой друг. Т.нар. „заличаване“ по реда да чл. 22 / ПВ за мен е просто „аз знам, че десетгодишният срок“ е изтекъл и нищо повече от това. Все пак има правила за йерархия на нормативните актове. А законът е пределно ясен. Кредиторът може да поднови или да впише наново ипотека напълно самостоятелно. И изобщо… Покажи целия коментар »
Аха, викаш и заличаването след публична продан не се брои? С това ТР, ипотекарните длъжници остават форевър „зависими“ от кредиторите си и им остава да се надяват да не са злонамерени. Щото може и да няма противопоставимост на вписването наново, но обясни го на банки и купувачи. А, именно старите ипотеки се заличават по искане на банките… 10г. срок е замислен за да няма вечни ипотеки. Вече ги има….
Заличаването след публичната продан е напълно излишно. Така или иначе този въпрос няма нищо общо с новото ТР. Затова сме на тоя хал. Не си четем учебниците. Ама и при докторите е така и го разбираме по лошия начин.
Ха ха…. те и възбраните не трябваше да се заличават след публична продан, ама… Пробвай да продадеш или да кредитираш с възложен имот без заличени ипотеки и възбрани. Успех ти желая! Много интересно, как понякога съда е тотален буквояд, а понякога умува като леля на пазара. А относно отношението ПВ/ЗЗД…. ми ПВ е по законова делегация…. не си противоречат….!?
“Кредиторът не може да бъде лишен от своето обезпечение само защото е пропуснал срока да поднови ипотеката в 10-годишния срок по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и тя е била заличена. Той ще търпи неблагоприятните последици от своето бездействие, но законът не го лишава от правото да впише отново същата ипотека.“ “Съгласието на длъжника не е необходимо за новото вписване на същата ипотека при условията на чл. 172, ал. 2 ЗЗД“ Е от ВКС направо си създават нови законови норми – един вид нова законна ипотека, която Кредитора може да впише без съгласие на Длъжника….Чудя се,какъв ли е конкретния повод… Покажи целия коментар »
Добре де, след като собственикът се разпореди с имота, той вече не е такъв, и как бившия негов Ипотекарен Кредитор ще вписва ипотека върху вече ЧУЖД имот – такава ипотека по закон е нищожна
системата е персонална, не е нищожна , банката си вписва ипотеката повторно по името на длъжника, а не по името на приобретателя, тя не прави справка дали имотът е продаден преди новото вписване, това е друга тема, тя си бере гайлето за това, че е закъсняла и че нововписната ипотека е непротивопоставима на третото лице приобретател и неговите правоприемници, но ако тази сделка на разпореждане с имота преди новото вписване вземе че падне в един момент, какво става …
Това за липсата на противопоставимост на третото лице, си беше ясно, но не разбрах, защо ще се вписва наново вече заличена ипотека, загубила ред и противопоставимост? Изобщо нещо започна да се губи базовата логика в редица тълкувателни на ВКС….
В чл. 22 ПВ се казва, че заличаването става по молба на заинтересования, когато са изминали 10 г. от вписването, съответно длъжникът може да продължава да има задължение и след 10-тата година, но да поиска заличаване, тъй като кредиторът е бездействал и не е поискал подновяване и с отговора на ВКС се дава още една възможност на кредитора със съответните неблагоприятни последици. Поне аз така си го обяснявам.
ами не е това, защото и досега ипотеките си се заличаваха след 10-годишния срок по молба на всяко заинтересовано лице само въз основа на една проста писмена молба, за което практиката на ВКС е твърда и непротиворечива.
Да и? В ТР е посочено именно това като основание – да не се отнема възможността на кредитор за защита, след като някое заинтересовано лице е поискало заличаване…
ИЗвинявам се много, ама след като ипотеката е договор и е вече заличена от съдията по вписванията по реда на чл. 22 ПВ, някой може ли да ми обясни КАК ТОЧНО ще се впише наново, след като е заличена?
Трябва да отидат двете страни по договора при съдията по вписванията и да подадат молба да се впише наново ли, как точно?? Защото на ВКС нещо им убягват тези технически подробности, а те са много важни и водят до куп главоболия в практиката!!!
Това което Ви убягва е, че договорът си го има само вписването е заличено и чл. 172, ал. 2 ЗЗД е категоричен, че този договор може да се впише отново, но с нов ред.
Бая народ писал, но май малко вдяват за какво иде реч. Вписване наново на вече ЗАЛИЧЕНА ипотека!!!! Заличаването по 22 от ПВ е възможно поради неупражняване в срок права от кредитора. С изтичането на срока, ипотеката си губи реда…….НЕЗАВИСИМО дали е била заличена или НЕ. С това решение се обезсмисля заличаването по 22.
Да, защото заличаването по 22 от ПВ поначало е козметично (да ни е „чисто“ УВТ-то) и за това не е предвидено в ЗЗД. Чл. 172, ал. 2 ЗЗД е пределно ясен. Не е нужно да си минал трети курс Право, а да можеш да четеш. Защото чл. 172 засяга оповестително-защитното действие на вписването на ипотеката, а чл. 179 разглежда хипотези, в които заличаването е резултат на погасяване на вземането и за това ипотеката като акцесорна на вземането трябва да се погаси също. Няма вечни ипотеки, защото след като се погаси задължението, а с него и ипотечното право, ако не се… Покажи целия коментар »
Не разбирам полемиките в съдебната практика, наложили това тълкувателно. То е ясно като бял ден!
Съдейки по коментарите, малко хора са прочели цялото решение и са го осмислили. Особеното мнение е много смислено и аз напълно го подкрепям. Но, за съжаление, прието е другото. При подновяване (както и при вписване наново) на ипотека върху имот, находящ се в населено място с одобрена кадастрална карта, към съответния акт се прилага и кадастрална схева. В случай на вписване наново на ипотека с изтекъл срок и ЗАЛИЧЕНА, след което заличаване и преди вписването на ново ипотекарният длъжник е извършил разпоредителна сделка и собственик е станало трето лице, питам: при вписването на наново ще следва да ли да се… Покажи целия коментар »
Ясно е написано, че новото вписване НЕ МОЖЕ ДА БЪДЕ ПРОТИВОПОСТАВЕНО на третото лице. Също така това лице би могло да се защити с иск за несъществуване на вписано обстоятелство /както би могъл да се защити и ипотекарният длъжник, в случай, че дългът е погасен/.
Не е вярно, ама изобщо не е вярно, че при подновяване на ипотека в район с одобрена кадастрална карта се представя схема. ПВ изрично изключва всички вписвания. Вижте чл. 6, ал. 4.
Съществуването на това тълкувателно дело, че и на особени мнения по него е обида за правото. Чл. 172, ал. 2 ЗЗД не можеше да е по-ясен. Не е нужно да си върховен съдия, не е нужно да си правоспособен юрист или дори студент трети курс, достатъчно е да можеш да четеш.
Повече ми допадна особеното мнение, но това е положението…..
Поздравления за колегите, които са изразили това становище.
Предлагам Народното събрание да се ограничи само до приемането на следните държавни актове – решения и декларации. АМИН
А, и там ще оплескат милите нормотворци.
Е, оставаше за новото вписване на ипотеката да се иска съгласието на длъжника.
Браво бе
Добре е, че се дава шанс да се впишат нови.
Пълна каша.
Нормално е да поискаш ново вписване и щеше да е безумно да не ти се даде възможност за такова.
И аз си мисля, че има логика в това нещо
Нормално
Напълно логично, но безсмислено. Като не ти се пази ред… Но да се отрече и правото да си поискаш ново вписване, вече щеше да е върха. Самос е чудя защо три години се мъдри това решение
И аз това се чудя. Мудни са.
Ми мъдри се, защото са бавни. Защото всичко в страната е бавно.
Риторичен въпрос предполагам. Защо дела, повдигнати през 2008 се влачат с решение до 2020 година ?
Те по принцип много се бавят. Не че е лесно да се уеднакви разнородната практика…
Особеното мнение е правилното! Тълкувателното решение е лобистко! Подмяна на закона и правна несигурност!