Проект за промени в ЗЗД
Ипотеката, учредена от несобственик, е нищожна
Нищожна е ипотека, учредена от лице, което не е било собственик на имота към датата на учредяването ѝ. Това да се запише изрично в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), предлага депутатът от ДПС Хамид Хамид.
Той изтъква два основни мотива за изменението. Според Хамид така „ще станат излишни дългогодишните спорове за правната същност на ипотечното право (дали то е вещно или облигационно) и те ще останат само в полето на доктрината“. „Законодателят ще се ангажира със сериозна и категорична позиция какъв е договорът за ипотека, сключен от несобственик. Когато такъв договор се определи в закона като нищожен, с това ще се установи една трайна и непротиворечива съдебна практика“, пише той.
Според Хамид Хамид липсата на подобна норма в момента отваря вратата за „витиевати тълкувания по въпроса дали един такъв договор е правна нула (нищожен), или пък е унищожаем“. И заявява, че с приемането на промяната на всички практикуващи юристи и магистрати ще е ясно, че договорът е нищожен ех lege и това ще доведе до най-тежките последици, до каквито води само нищожността.
Другият мотив, който вносителят изтъква в мотивите си, е, че това ще обезсърчи и значително ще намали опитите за имотни измами. И обяснява: „Първата стъпка на закононарушителите след една успешна измама е бързата продажба на трети добросъвестни лица (респективно мнимо добросъвестни такива). В болшинството от случаите тези лица финансират сделката със сключване на ипотечен договор“.
Проектът обаче предвижда и още едно изменение. Хамид предлага в ЗЗД да се създаде нов чл. 179а, който да гласи: „Когато се установи по съдебен ред, че лицето, учредило ипотеката, не е било собственик на имота към датата на учредяването, решението на съда има действието и по чл.167, ал.4 както за страните, така и по отношение на ипотекарния кредитор, независимо дали е бил страна по делото. Всяко заинтересовано лице, спрямо което действа съдебният акт по предходната алинея, има право да поиска заличаване на ипотеката с молба, към която се прилага препис от влязлото в законна сила решение”.
Специалистът в областта на вещното право и изпълнителния процес адвокат Валя Гигова обаче изрази сериозни опасения от ефекта от приемането на подобен текст и заяви, че той може да доведе до симулативни процеси, чрез които действителният собственик на имота да се „спаси“ от принудително изпълнение върху ипотекирания имот при това зад гърба на ипотекарния кредитор.
„Предложението е абсолютно неудачно, тъй като правата на третите лица са защитени чрез специален иск, уреден в ГПК (чл.440), който е предоставен на разположение на трети лица, които са засегнати от изпълнителния процес и твърдят, че са действителни собственици на имота. Тези трети лица освен, че могат да обжалват действията на съдебния изпълнител, могат и да предявят самостоятелен иск, за да установят, че недвижимият имот, към който е насочено изпълнението, не принадлежи на длъжника. При всички случаи обаче този иск се предявява срещу длъжника по изпълнението и срещу взискателя – кредитор. Целта на тази разпоредба е да не се допуснат симулативни процеси между длъжника по изпълнението и трето лице, което уж твърди самостоятелни права върху имота с цел да се осуети принудително изпълнение върху недвижимия имот“, обясни адвокат Гигова.
И подчерта: „Ипотекарният кредитор, като ответник по иска, може да защити правата си, като ангажира доказателства, че към момента на учредяване на ипотеката длъжникът е бил собственик на имота. За целта той задължително трябва да участва в делото, защото черпи права от ипотечния акт. Не може да бъде обвързан от процес, в който не е участвал, така както се предлага в проекта за изменение на ЗЗД“.
В мотивите към проекта Хамид Хамид обяснява, че предлага промените в ЗЗД, защото в своята съвкупност те ще облекчат справедливото и своевременно връщане на имота в патримониума на измамените (или техните наследници) в същия вид, който той е имал към момента на измамната сделка, а не обременен с допълнителни тежести, каквато е ипотеката. И подчертава, че в най-силна степен това се отнася за всички случаи, в които недвижим имот бива наследен от държавата или община.
„Промените ще доведат и до процесуална икономия, като това се постига най-вече с предвидената нова разпоредба на чл.179а от ЗЗД. Без да е нужно да се води ново отделно производство с участието на същите страни и ипотекарния кредитор ще се разшири ех lege действието на съдебното решение, установяващо, че ипотекарния длъжник не е бил собственик на имота и то ще се простре и върху ипотечното правоотношение“, пише той.
И обяснява, че така съдилищата ще се облекчат от множество допълнителни вторично водени дела. „За предстоящите дела по вещни спорове след приемане на промените ипотекарният кредитор ще се превърне в необходим другар на ипотекарния длъжник, чието вещно право се оспорва и той ще бъде ангажиран в процеса, вместо да спекулира и да очаква отделен процес за собственото му ипотечно право, съзнавайки че само по себе си вписването на ипотеката е пречка за собственика да реализира имота си“, пише Хамид. Като заявява, че ще се прекратят и случаите на недобросъвестна реализация на нищожни ипотеки през съдебни изпълнители за ипотечни договори, които стоят вписани по имотната партида или по персоналната партида на собственика.
„Значително ще бъдат дисциплинирани финансовите институции (банки и други кредитни институции), предоставящи кредити срещу ипотека и за тях ще стане ясно, че учредената им от несобственик ипотека ще е нищожна. Това ще ги накара да изключват всички спорни имоти като възможно обезпечение от портфейлите си и ще защити допълнително правата на техните вложители. Ще ги направи по-внимателни и при изследване вещните права на продавача и неговите частни праводатели, когато се пристъпва към финансиране на имотна сделка“, сочи друг мотив вносителят. Като обяснява, че това ще доведе до по-голяма стабилност на банковата система.
12
Коментирайте
Юристът г-н Хамид е прав-неговото предложение е необходимо и направено навреме. Следва да се създават ясни и безпротиворечиви правни норми с директен ефект-това е изискване на правото на ЕС.Другото е относимо за частни правни хипотези на искове при режима на евентуалност.А банките могат да учредяват ипотеки върху два и повече имоти на различни собственици-основната отговорност е изрична и ясна- на нотариусите.А те ще се справят.Поздравления за г-н Хамид. Господа.Членството ни в ЕС ни учи, че трябва да променим много правни норми-да са ясни и за гражданите, безпротиворечиви/да не се нуждаят от тълкуване/, с директен ефект и прехвърлящ тежестта по-скоро върху… Покажи целия коментар »
“ това ще обезсърчи и значително ще намали опитите за имотни измами“ Струва ми се, че става дума за обезсърчаване на измами от страна на купувачи, които теглят жилищен кредит уж да закупят имот, а в действителност, за да удовлетворят друг свой кредитор, който им е отпуснал кредит преди банката и този предшестващ кредит е без обезпечение. При отпускането му купувачът се е ангажирал в срок, да речем, от една година да осигури обезпечение. С тази цел сега сключва предварителен договор с продавач, който не подозира за намеренията му. Врътката е в условието на банката ипотеката в нейна полза да… Покажи целия коментар »
Мода по едно време беше станало обявяването на нищожност поради липса на основание на покупка с ипотечен кредит на имот по схемата – синът „купува“ от родителите си имота, те получават от банката-кредитор цената, банката вписва законна ипотека или синът-„купувач“ ѝ учредява договорна ипотека. Родителите обаче предоставят „цената“ на сина „да прави бизнес“. Като закъса синът с вноските, родителите завеждат дело, че, видите ли, няма продажба и сделката била нищожна. Синът признава иска, съдът прогласява нищожност на продажбата и оттам „следва“, че ипотеката е учредена от несобственик. В такъв процес ипотекарният кредитор не може да встъпи. В. Гигова явно има… Покажи целия коментар »
Теьу некадърници посегнаха и на ЗЗД! Не остана вече място, където да не са забъркали каши!
Какво правим с покупката чрез ипотека?
И каква толкова защита дава този глупав текст, при положение че то и сега си има достатъчно механизми за защита?!?
ЗЗД остана последният закон, оцелял след 30 години нормотворчески безобразия…
Напълно подкрепям адвокат Валя Гигова.
Установяването на една трайна и непротиворечива съдебна практика би улеснило много колегите при вземането на решения.
ti iavno se podigravash… to i sega nqma
Недопустимо е процесът да се води без участието на ипотекарния кредитор. Другото ОК, макар не знам практиката да противоречива и да има някакъв спор дали ипотеката, учредена от несобственик е нищожна. Излишно е, но няма да навреди да се запише в ЗЗД
разбира се, че няма противоречива практика. а и много странно звучи това с банките, защото който е теглил ипотечен кредит знае, че всичко се проверява щателно… по-скоро предположението за симулативните процеси, на които жертви най-често ще стават именно банки ми звучи по-праводоподобно.
Банките трудно ще станат жертви. Те много добре си оплитат кошницата обикновено.
Винаги може в някакъв по-късен момент да се окаже, че ипотекарният длъжник не е бил собственик на имота – например е купил имота като подставено лице на някого, придобил го е по нищожна сделка и т.н. Законопроектът не е обмислен и ще предизвика много повече усложнения, отколкото проблеми ще реши.