Прилагането на ЗУТ след промените в Закона за устройството и застрояването на Столичната община

Арно Мамасян 15 май 2018, 7:29 4182 5

Жители от столичния кв. "Лозенец" поне пет пъти излизаха на протест срещу изграждането на 120-метров небостъргач на ъгъла на бул. "Джеймс Баучер" и ул. "Златен рог". Снимка: БГНЕС

Наскоро приетите промени в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО) поставят два принципни въпроса, свързани с обществения интерес – доколко ще променят ситуацията в София, и най-вече по отношение на проектите за изграждане на големи сгради, които са започнали.

С други думи – ще може ли да се строят 75-метрови сгради в Столичната община? Важат ли вече издадените разрешения за такива сгради или издадени досега такива, без строителството да е започнало или при започнато строителство ще бъдат спрени? Следва да се посочи, че в ЗУЗСО бяха приети специални разпоредби, които определят възможностите за подобен тип високо застрояване в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии.

Новата норма на чл.16а от ЗУЗСО би следвало да ограничава всякакви застроявания (ниски или високи), независимо от предвижданията на плановете – стари или нови, за т.н. „проблемни територии“. Законът ги нарича „териториите с проблеми от екологичен, геоложки, социално-етносен и инфраструктурен характер“. Доколко обаче новата регулация ще може да се приложи, зависи от казаното в началото относно етапа на процедурата, но и от конкретните действия на администрацията по чл.16а на ЗУЗСО. Това е така, тъй като законът създава възможност за оперативна самостоятелност на администрацията – тоест възможност да се прецени всеки конкретен случай. За тези проблемни територии законът изисква да се изготвят специфични правила и нормативи.

И все пак, в кои случаи ще могат да се построят спряганите напоследък небостъргачи в София?

Следва откровено да кажем, че ако при влизане на промените в ЗУЗСО има издадени разрешения за строеж (РС), още повече, ако те са влезли в сила, то същите не може да бъдат засегнати от промени в режима на застрояване в Столична община, възприет с промените в ЗУЗСО. По този въпрос имаше съдебна практика на Върховния административен съд в миналото, например за строежите в „Златни пясъци“. Разбира се, интересен е въпросът какво би станало, ако РС е издадено по „стария режим“, но е обжалвано – тоест същото е висящо и бъде отменено на някакво основание (но не поради изисквания на новия режим)? Би следвало, според мен, да се приложи новият режим на §2, ал.7 от ПЗР на ЗУЗСО – съответно да може да се откаже да се издаде ново разрешение за строеж, ако ПУП, на който „стъпва“ РС, противоречи на новите правила.

Сега в последните изменения на ЗУЗСО има и изрични преходни правила, а именно §2, ал.7 от ЗУЗСО, от които следва, че може да се „блокира“ строителство, тоест започнала процедура, но само ако например визата за проектиране не е все още съгласувана (макар и издадена), или когато все още не издадено разрешение за строеж по съответния ПУП.

Следва да се отбележи, че предвиденото от законодателя е логично, тъй като няма как да се зачеркне с обратна сила режим, по който законно са издадени РС и по които е започнало строителството.

В по-общ план, какво е действието на преходните привила на ЗУЗСО, които касаят заварените ситуации?

Същите, предвид казаното по-горе, очевидно имат обратно действие, тъй като съгласно §7, ал.1 от ПЗР на ЗУЗСО същите засягат: „Влезлите в сила или одобрените до датата на влизане в сила на този закон подробни устройствени планове за територията на Столичната община запазват действието си, ако не противоречат на разпоредбите на този закон“.

Новите правила засягат и ПУП, които са в процедура по изработването им по реда на ЗУТ.

С други думи, законът засяга (преурежда законосъобразността) на вече издадени актове по строителството, за които е бил съобразен предходният режим на ЗУЗСО, което си е обратно действие на закона.

Що се касае до въпроса, доколко от тук насетне ще има възможност да се строят 75 метрови сгради в Столична община, то отговорът е в новата разпоредба на чл.16б от ЗУЗСО.

В общия устройствен план на София могат да се определят устройствени зони предвидени за много високо строителство, в които височината на сградите няма да се ограничава.

Относно досегашните възможности за свързаното застрояване в ъглови имоти в рамките на СО, промените в ЗУЗСО предвиждат ограничаване на плътността и интензивността на застрояването, така че досегашните аномалии да не се получават. Според промени в закона, това се постига с максимални предели, в които предвидената за района интензивност на застрояването ще се ограничава, но определен от закона предел, а не по преценка на инвеститора.

Важно е да се отбележи, че относно строителството на общественообслужващи сгради с РЗП от над 20 000 кв.м, се изисква доказване и на транспортно-комуникационно обезпечаване на територията въз основа на проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване с отчитане на съществуващия и бъдещия трафик в достатъчен за обслужването обхват. За жалост, тази регулация далеч няма да реши вече възникналите блокажи в София, както и тези, които ще възникнат по вече издадени и влезли в сила РС, които все още не са реализирани. Може би ще е подходящо да се уреди законодателно и този въпрос относно вече реализираните проекти.

Често се поставя въпросът защо в райони, като „Бояна“, „Драгалевци“ и пр. места, уж, с ограничения на строителството, се строят пететажни сгради.

Въпросът не предполага еднозначен отговор, тъй като зависи от конкретния случай.

Първо, има зони, например в „Бояна“, които са с режим на нормално (стандартно) жилищно застрояване и с кота корниз от 15 метра, което допуска пететажно застрояване.

На следващо място, основните начини за заобикаляне на предвижданията са подменяне на котите на терена, като се прави моделиране на терена, чрез което се „повишава“ височината на сградите, чрез

изменение на плана за застрояване и регулация /ИПЗР/, така че да се промени режимът на застрояване – например като се предвижда сключено застрояване, което променя плътността и интензивността на застрояването и позволява да се направи повече РЗП, или чрез допускане
на две коти корниз за строежа, отново чрез ИПЗР, като например се иска виза за смесено предназначение на сградата (например жилищна част и офиси), което допуска наличие на две коти корниз, например първа кота до втория етаж, и втора за следващите етажи, като на практика сградата се стеснява във височина, но е по-голяма като етажност.

Често се ползва и моделът на „усвояване на кота „било“ – това например беше хипотезата в зона „Южен парк“, тоест усвоява се подпокривно пространство за жилищен етаж.

Важен е въпросът с местата за паркиране. По сегашната регулация, той се урежда от Наредба № 2 от 29. 06.2004 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии на МРРБ . Същата предвижда, че необходимият брой на местата за паркиране и гариране на МПС се определя в зависимост от функционалното предназначение на обекта, съгласно таблица в наредбата. На практика, за жилища и апартаменти се изисква осигуряването на едно паркомясто, което е очевидно недостатъчно. Масово в София, гражданите притежават две и повече коли на домакинство, така че в тази насока, препоръката е да се предвидят поне две паркоместа за новите жилища.