Правна дискусия
Предизвикателства пред създаването на имотен регистър
Статията на д-р Ивайло Василев
Адв. Ивайло Василев е доктор по гражданско и семейно право. Автор е на монографията „Вписванията по вещното право“ и на десетки статии и студии, посветени на проблематиката на вписванията и имотния регистър.
„Лекс“ публикува статията му като част от правната дискусия, която започна по повод на готвените промени във връзка с имотния регистър. Както е известно, юристите спорят дали те изискват да се промени статутът на съдиите по вписванията.
Статията на д-р Василев обаче поставя акцента върху сериозните проблеми в действащата нормативна уредба, които вече десетилетия препятстват създаването на имотен регистър и според автора трябва да бъдат разрешени, за да може България да има сигурна информация за недвижимите имоти.
I. Актуалност на темата
След начало на мандата на правителството, то започна подготовка на държавния бюджет за 2022 г. Законопроектът за държавния бюджет на Република България за 2022 г. е депозиран от Министерския съвет в Народното събрание и с изненада се установява, че в него са налице текстове относно реформа в концепцията на охранителното производство по вписване на актове относно имоти. Те са предложени през преходните и заключителни разпоредби на закона при липсата на спазена процедура по Закона за нормативните актове. Едно от основните предложения е премахване на института на съдиите по вписванията като независим орган към съдебната власт и създаване на правната фигура на длъжностно лице по вписванията с функции на административен служител към новосъздадената Държавна агенция по вписванията. Публично реформата се обяснява с аргументи относно нуждата от създаване на имотен регистър.
Горепосоченото предложение привлича обществено и медийно внимание. Поставя се въпросът дали предложението е адекватно и решава съществуващи проблеми, или създава нови предизвикателства. Въпросът е коректен, доколкото предложенията в Законопроекта за държавния бюджет на Република България за 2022 г. са направени без на обществото да е предоставена предварителна информация по чия инициатива са включени в законопроекта, кой е техният автор, въз основа на какъв анализ са направени предложенията, какъв ефект ще имат промените за гражданския и търговския оборот и какви проблеми решават.
Критики по същество на предложението в Народното събрание не бяха дебатирани, а беше възприето разбирането, че предложението е направено по некоректен начин – чрез преходни и заключителни разпоредби на бюджетния закон. След оттеглянето му правителството демонстрира намерение отново да го внесе в Народното събрание като отделен законопроект. Бързането и липсата до момента на адекватна аргументация пораждат въпроси от политическо и експертно естество. За мен интерес представляват последните.
В следващите редове на анализа насочвам внимание към темата за създаване на имотен регистър в България, която е обвързана с въпросите за правния статус на съдиите по вписванията и характера на производството, недостатъците на законодателната политика през последните над 20 години и неефективната нормативна концепция. В статията излагам, неизчерпателно, основната проблематика пред предизвикателството да се създаде имотен регистър.
II. Основополагаща парадигма
Към настоящия момент вписванията на актове относно вещни права върху имоти се извършва по т.н. персонална система на вписване. Това означава, че партидите се водят по име на приобретателите на имотите. Това положение има дълга история в българското законодателство след Освобождението. Концепцията е възприета основно в следните нормативни актове: Закона за ипотеките от 1885 г., Закона за привилегиите и ипотеките от 1908 г., Правилника за вписванията от 1927 г., Правилника за вписванията от 1949 г. и Правилника за вписванията от 1951 г., като последният е действащо право и днес. С оглед на изложеното, може да се твърди, че персоналната система на вписване е законова концепция, имаща трайно установени корени и традиции в правния мир.
През 2001 г. в българското законодателство са поставени основите на института на имотния регистър, който възприема основните положения на т.н. реална система на вписване. Партидите за вписване на актове се водят на индивидуализирани имоти. Взето е решение за въвеждане на механизъм за създаване на имотен регистър, който да отговори в по-голяма степен на нуждите на търговския и граждански оборот. Това решение е материализирано в правната действителност чрез промени в ЗКИР, които влизат в сила от 1 януари 2001 г. Няколко години по-късно в сила влиза и Наредба № 2 от 21 април 2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър (Наредба № 2/2005 г.), приета въз основа на чл. 5, ал. 3 ЗКИР.
Извършената законодателна промяна не е шокова за правния мир. Предвиден е преходен период, в който трябва да се създаде имотен регистър. Той се води и съхранява от Агенцията по вписванията, а министърът на правосъдието упражнява ръководство и контрол по цялостната дейност във връзка с имотния регистър – чл. 5, ал. 1 и 2 ЗКИР. През това време действат правилата на персоналната система на вписване и се прилагат разпоредбите на ПВ – чл. 74, ал. 1 ЗКИР. Едва след влизане в сила на заповедта на началника на службата по геодезия, картография и кадастър, съответно на изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, и след одобряване на кадастралната карта и регистри за съответната територия, министърът на правосъдието издава заповед, с която обявява въвеждането на имотния регистър за територията – чл. 73, ал. 1 и чл. 49а, ал. 3 ЗКИР. Заповедта се обнародва в „Държавен вестник“.
Въз основа на изложеното може да се посочи, че законът различава понятията за „създаване“ и „въвеждане“ на имотен регистър. Към настоящия момент са налице издадени седем заповеди за откриване на производство по създаване на имотен регистър в следните съдебни райони: РС-Балчик, РС–Благоевград, РС-Каварна, РС-Добрич, РС-Асеновград, РС-Троян и РС-Несебър. За нито един район обаче не са създадени изцяло нито т.н. предварителни имотни партиди по смисъла на чл. 71, ал. 1 ЗКИР (в редакцията до ДВ, бр. 49/2014 г.), нито имотни партиди по чл. 65, ал. 3 от ЗКИР (в редакцията след изменението, извършено със ЗИДЗКИР от ДВ, бр. 49/2014 г.). Няма нито една обнародвана и влязла в сила заповед на министъра на правосъдието за въвеждане на имотен регистър от 2001 г. до днес.
Поради горното е важно да се направи уточнение, че е погрешно да се говори за действаща към настоящия момент възможност за вписване на актове относно имоти в имотен регистър и за възможност за вписване на актове относно имоти по електронен път в имотен регистър. Тези възможности могат да се реализират само при условие, че имотен регистър е въведен в съответен съдебен район при обнародвана и влязла в сила заповед по чл. 73, ал. 1 ЗКИР, както и при нормативна и техническа възможност за това. Към настоящия момент електронната система на имотен регистър е в процес на създаване, т.е. на изграждане, развитие и усъвършенстване.
Във връзка с горния процес е налице обществено недоволство. То е резултат от наличието на едва седем заповеди за поставяне на начало на производството по създаване на имотен регистър и липсата на дори една заповед за въвеждане на имотен регистър. В тази връзка обществото с основание се пита на какво се дължи неефективната работа на изпълнителната власт и служителите в Агенция по вписванията в периода от 2001 г. до сега, като се имат предвид милионите левове обществени средства, които са инвестирани за този период от време.
III. Законодателна асиметрия при вписване на актове относно имоти
Първият логичен въпрос в производството по създаване на имотен регистър е за осигуряването на нормативни гаранции за отразяване на пълната информация за правата на лицата по партидата на имота. Това е основната цел пред имотния регистър. Въпросът е свързан с принципното разбиране, че партидата на имота трябва да отразява пълно и точно информацията от всички подлежащи на вписване актове за конкретен имот. По този начин гражданите, стопанските субекти и държавата ще могат да разчитат на една ефективна система за защита на своите интереси. Нека разгледаме, неизчерпателно, няколко примера в тази насока, за да преценим дали законодателят е създал предпоставки за реализиране на тази основна цел при създаване на имотен регистър.
При подлежащите на вписване актове относно вещни права върху имоти (собственост и ограничени вещни права) е налице асиметрия относно техниката за незабавно предоставяне на подлежащите на вписване актове и отразяване на информация в имотния регистър. От една страна са нотариалните актове и брачните договори, при които законодателят е създал задължение за нотариусите за служебно иницииране на производство по вписване на актовете – чл. 25, ал. 5 ЗННД. В този случай нотариусът се явява представител на правоимащото лице по подлежащия на вписване акт, който действа служебно в негов интерес. Този подход обаче не е следван от законодателя при други актове с вещен ефект. Така, например, при конститутивните съдебни решения за съда не е налице задължение за служебно вписване на крайния съдебен акт, който е титул за собственост. Това положение се отнася и за постановленията за възлагане на имоти, които не се вписват служебно от съдебните изпълнители. Не е налице служебно задължение и за извършване на вторични вписвания относно апорт на вещно право върху имот в търговско дружество.
Нелогичен подход е налице и при вписване на актове относно завещания. Нотариалните завещания не подлежат на вписване, поради което те не могат да бъдат отразени. Саморъчните завещания обаче подлежат на вписване – арг. от чл. 27 ЗН, чл. 4, б. „к“ ПВ и чл. 27, ал. 1, т. 7 Наредба № 2/2005 г. Подлежи на вписване протокола по чл. 27, ал. 3 ЗН.
Липса на симетрия е налице и при обезпеченията върху имоти. При ипотеките е налице служебно задължение на нотариуса за незабавно вписване на обезпечението в същия работен ден. При възбраните по изпълнителни дела също е налице служебно задължение на съдебния изпълнител. При тези обезпечения от вписването възниква смесено оповестително-защитно и конститутивно действие на вписването. Този подход обаче не е налице при обезпечителните възбрани по чл. 397, ал. 1, т. 1 ГПК. При тях съдът не действа служебно в интерес на молителя, а издава обезпечителна заповед, която молителят трябва по своя инициатива да представи за вписване. Не е налице служебно задължение и при вторично вписване на особен залог върху търговско предприятие, в имуществото на което е налице вещно право върху имот. В този случай на вписване подлежи удостоверението за вписване на особения залог в ТРРЮЛНЦ.
Струва ми се, че от горните примери става видно, че в производството по създаване на имотен регистър законодателят не е създал нормативни гаранции за пълно и достоверно отразяване на информация относно правата върху имоти. От една страна, в определени хипотези е налице служебно задължение за лица, натоварени с властнически функции, за вписване на актове. Този подход заслужава подкрепа, тъй като гарантира своевременното отразяване на актовете и възможността на всички трети лица да узнаят тяхното съдържание и да ги съобразят при извършване на правни и фактически действия относно имотите. В други аналогични хипотези на актове с вещен или обезпечителен ефект този подход не е възприет. Законодателят е предпочел да остави възможност (а не задължение) на правоимащото лице по вписания акт да прецени дали и кога да впише своя акт.
Като резултат на очертаната асиметрия в законодателния подход е създадена несигурност за всички трети лица, стремящи се да получат пълна и адекватна информация относно вписаните актове и съществуващите права върху определен имот. За тях остава несигурно дали в полза на определени лица са издадени актове, от които черпят права, дали тези актове няма да бъдат вписани в бъдеще, какво е точното съдържание на тези актове и дали при вписването им в по-късен момент действието на вписването няма да ги засегне в негативен аспект (напр. при приложение на чл. 113 ЗС). Поради това липсва доверие в информацията от имотния регистър и законодателят е официализирал това положение като през 2016 г. със ЗИДЗКИР (ДВ, бр. 57 от 2016 г.) е добавен текстът на чл. 59, ал. 4 ЗКИР: „Партидата е документ с оповестително действие. Тя няма характер на доказателство за вписаните факти, обстоятелства и права.“
IV. Реформа в наследственото право?
Предизвикателство пред създаването на имотен регистър е и уредбата на наследяването. ЗН е в сила от 1949 г. и при неговото създаване законодателят не е обмислял възможността за синхронизация на разпоредбите с предизвикателствата пред създаване на имотния регистър, който е с нормативна уредба от 2001 г. За последните над 20 години този въпрос също не е поставян задълбочено при дискусиите и анализите на експертите. Според мен обаче може да се обмисли нормативната уредба на наследственото право да бъде ревизирана поне в няколко насоки.
Материята на приемане на наследство определя два основни способа за това. Това са изрично приемане и мълчаливо приемане на наследство – чл. 48 и сл. ЗН. Приемането на наследство има обратно действие – от момента на откриване на наследството. Тоест, от момента на смъртта на наследодателя. От този момент се счита, че наследникът е титуляр на вещното право върху имота на наследодателя. В правната уредба обаче не съществува задължение за наследника или друго лице да се снабди с титул за собственост, който да отразява настъпилата правна промяна. Поради това тя не се отразява и в имотния регистър. Практиката показва, че най-често легитимацията на наследника като собственик се извършва чрез официален препис от акта за собственост на наследодателя и удостоверение за наследници. Малка част от лицата се снабдяват с констативен нотариален акт по чл. 587 ГПК, който подлежи на вписване.
Горният извод се отнася и до производството по отказ от наследство по чл. 52 във вр. с чл. 49 ЗН, когато в наследствената маса е налице вещно право върху имот. Полза от отразяване на отказа от наследство по имотната партида с оглед на нейната оповестителна функция биха имали, например, третите лица, които ще имат възможност да узнаят дали наследникът не е изгубил правото си да наследи имота, кредиторите на наследодателя и съдебните изпълнители, насочващи изпълнението спрямо имота и наследственото имущество.
Както вече посочих, необходимо е и уеднаквяване на правния режим на завещанията. Трябва да се предвиди нормативно основание за вписване на актове не само относно саморъчно завещание, но и на нотариалните завещания.
Горепосочените примери не изчерпват всички възможни реформи в материята на наследственото право. Те обаче отбелязват най-съществените точки, по които тя трябва да се анализира с оглед на нуждите на производството по вписване. Детайлен анализ и предлагане на конкретни решения e възможен след задълбочена експертна дискусия.
V. Софтуерен продукт и имотни партиди
До този момент посочих някои от основните недостатъци на нормативната уредба, които възпрепятстват възможността в охранителното производство по вписване на актове относно имоти да бъдат представени всички подлежащи на вписване актове, както и по имотната партида да бъде отразена цялата актуална информация относно правния статус на имота. Тези недостатъци на нормативната уредба изначално възпрепятстват търсения резултат от законодателя чрез създаване и въвеждане на имотен регистър в съответен съдебен район – всички трети лица да имат възможност да получат актуалната и пълна информация за историята на правния статус на който и да е имот в страната.
Горепосоченият проблем обаче се пренася и на нивото на нормативната уредба относно техническата процедура по създаване на софтуерния продукт на имотния регистър (разглеждан от законодателя основно като база данни), отразяване на информацията в имотната партида, дигитализацията на имотния регистър и възможностите за предоставяне на услуги от системата, когато имотен регистър бъде въведен в съответния съдебен район.
Като изходна точка трябва да се посочи, че е без значение дали имотът има идентификатор, за да започне процедура по създаване на имотна партида – арг. от чл. 65 ЗКИР. Ако в съответния съдебен район не е стартирана процедура по създаване на имотен регистър, служителите от Агенцията по вписванията изготвят помощни партиди на имотите (в Наредба № 2/2005 г. все още е записано понятието „предвителни партиди“, което е знак за липса на синхронизация между законов и подзаконов нормативен акт). След издаване на заповедта на министъра на правосъдието за започване на производство по създаване на имотен регистър, тези партиди се ползват за помощно средство за изготвяне на имотна партида. След издаване на заповед по чл. 73 ЗКИР за въвеждане на имотния регистър в съответния съдебен район имотните партиди се финализират. Макар да не е споменато във всички разпоредби на чл. 65 ЗКИР, законът навсякъде има предвид изготвяне не само на електронни партиди, но и на хартиени партиди за имотите. Електронните партиди обаче са вторичен производен продукт, който отразява информацията от партидите, които се водят на хартиен носител – чл. 68, ал. 1, изр. първо ЗКИР. При разминавания в информацията на хартиен и електронен носител, преимущество има хартиената партида – чл. 68, ал. 1, изр. второ ЗКИР.
Тук трябва да се постави въпросът за детайлизираната нормативна уредба по задълженията на съдиите по вписванията и служителите към Агенцията по вписванията преди и след поставяне на начало на производството по създаване на имотен регистър след обнародване на заповедта на министъра на правосъдието по чл. 70 ЗКИР. Тя се съдържа в Глава седма на Наредба № 2/2005 г. Наредбата е приета въз основа на чл. 5, ал. 3 ЗКИР: „Министърът на правосъдието издава наредба за воденето и съхраняването на имотния регистър.“ В чл. 1 Наредба № 2/2005 г. обаче откриваме следната разпоредба: „Тази наредба урежда създаването, организацията, съдържанието, воденето и съхраняването на имотния регистър.“
При сравняване на текстовете на двете разпоредби става видно, че министърът на правосъдието няма законова делегация да включва в съдържанието на Наредба № 2/2005 г. регламентация на отношенията по създаването, организацията и съдържанието на имотния регистър, които да се прилагат към настоящия момент при липсата на въведен имотен регистър по силата на заповед по чл. 73 ЗКИР. Такива правомощия на министъра на правосъдието са предоставени след въвеждане на имотен регистър при обнародвана и влязла в сила заповед по чл. 73 ЗКИР, каквато към настоящия момент не е налице за нито един съдебен район – арг. от чл. 75 ЗКИР. В този случай се задава въпросът за материалната законосъобразност на подзаконовия нормативен акт, в частност на Глава седма на Наредба № 2/2005 г. относно разпоредбите за създаване на имотен регистър, както и на Приложение № 2 към нея относно съдържанието на предварителните партиди на имотите, които към настоящия момент се изготвят от служителите в Агенцията по вписванията – чл. 52 Наредба № 2/2005 г. На този въпрос трябва да се потърси отговор, тъй като той засяга дейността по създаване на имотен регистър през последните 20 години.
Никъде в ЗКИР и Наредба № 2/2005 г. не може да бъде открита детайлна законова уредба относно техническото функциониране на сега действащия софтуерен продукт като база данни, обслужващ създаващия се имотен регистър. По същество това трябва да е уредба, детайлизираща дейността в електронна среда на служителите в Агенцията по вписванията и на съдиите по вписванията относно партидите по чл. 65 ЗКИР, техническия достъп до тях на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, взаимодействието в електронна среда между кадастър и имотен регистър, компетенции за извършване на промени и т.н. Според мен може да се обмисли възможността за регламентиране на тази дейност в отделна наредба, издадена въз основа на законова делегация по ЗКИР.
Тук трябва да се отбележи още, че съществен недостатък на нормативната уредба е, че производството по създаване на имотен регистър е регламентирано без да са предоставени гаранции за контрол от страна на съдията по вписванията. В нормативната уредба може да бъде открито само едно негово задължение по чл. 59, ал. 1 Наредба № 2/2005 г.: „След предаване на кадастралната карта и кадастралния регистър за недвижимите имоти за района съдията по вписванията с резолюция обявява предварителните партиди за партиди на недвижимите имоти.“ По този начин е допуснато служителите в Агенцията по вписванията да контролират изцяло производството по създаване на имотен регистър, което е регламентирано като административно производство, като водещото лице в охранителното производство няма правомощие да влияе върху тяхната дейност. Според мен може да се обмисли възможността съдията по вписванията да дава указания и да се разпорежда спрямо дейността на служителите в Агенцията по вписванията относно дейността им по създаване на имотен регистър. Това правомощие би било ефективен инструмент, например, при нанасяне на информация в имотните партиди на хартиен и електронен носител, извършване на корекции и отстраняване на пропуски, каквито недостатъци биха могли да бъдат отчетени най-прецизно от лице с юридическо образование, а не от административен служител.
VI. Производството по вписване – охранително или административно?
Темата за създаване на имотен регистър имплицитно включва въпросите за статуса на съдиите по вписванията и вида на производството. Поставя се и въпросът дали съдиите по вписванията трябва да станат част от администрацията в рамките на изпълнителната власт и да поемат административни функции редом до служителите в Агенцията по вписванията. Питането е в контекста на предлаганите актуални промени в ЗСВ от правителството, което посредством тях се стреми да оптимизира работата по създаване на имотен регистър.
Към настоящия момент съдиите по вписванията са независими лица към съдебната система, чиито статус е регламентиран в Глава тринадесета на ЗСВ. Те са ситуирани към районните съдилища и дейността им се ръководи от председателя на съответния районен съд – чл. 80, ал. 1, т. 8 ЗСВ. Производството по вписване е регламентирано като вид нотариално охранително производство – чл. 569, т. 5-7 ГПК. Обяснението за това законово решение е в правната преценка относно всички белези на охранителните производства, а именно: производството по вписване се развива като динамичен фактически състав от процесуални действия на молителя и съдията по вписванията; в производството по вписване молителят търси „съдействие” по смисъла на чл. 2 ГПК от съдията по вписванията, за да упражни правото си да впише определен акт и въз основа на него да възникне предвиденото в закона действие на вписването; производството по вписване е безспорно, едностранно и има превантивен характер, защото цели да предотврати правонарушения в областта на гражданското и търговското право.
Важен аспект от охранителното производство е определението на съдията по вписванията, което е вид нотариално удостоверяване по см. на чл. 569 ГПК и има специфични правни последици, които са характерни само за този вид вписване. Те са свързани с действието на вписването: чисто оповестително; оповестително-защитно; смесено оповестително-защитно и конститутивно. Правните последици от вписването се отразяват на правоимащото лице по вписания акт, което създава възможност да оповести своите права на всички трети лица (гарантирано от публичността на вписването) и в множество хипотези гарантира защита на своите права спрямо трети лица с конкуриращи права чрез противопоставимостта на вписването. В някои хипотези вписването е елемент от фактическия състав за възникване на действие на съответните актове: ипотеки; възбрани; молби на кредитори за отделяне на имоти на наследодателя по чл. 67 ЗН; отказ от собственост по чл. 100 ЗС.
Спрямо производството по вписване се прилагат съответно (а не аналогично) общите правила на охранителните производства по чл. 530-541 ГПК.
С оглед на гореизложеното, може да се направи заключение, че статусът на съдиите по вписванията като независими лица в рамките на съдебната система е израз на основната функция на съдебната власт по чл. 117, ал. 1 КРБ: „Съдебната власт защитава правата и законните интереси на гражданите, юридическите лица и държавата.“ Тази защита може да не е само последваща чрез санкциониране на правонарушители чрез функциите на правораздаването, но и превантивна предварителна защита чрез допълнителни възможности въз основа на властнически актове. В тази връзка трябва да се подчертае, че основната функция на съдиите по вписванията не е да правораздават, а да гарантират защита на правата по подлежащите на вписване актове. Тази цел се постига чрез гаранциите за тяхната независимост, невъзможност да им се влияе от изпълнителната власт или търговски интереси при извършване на самостоятелна преценка за законосъобразност на подлежащите на вписване актове и чрез правното действие на вписването, което възниква въз основа на определението на съдията по вписванията като охранителен акт.
Тук трябва да се посочи, че този подход охранителните производства да се извършват от независими лица в рамките на съдебната система е възприет и в други хипотези: производство по установяване на факти; производство за обявяване на отсъствие или смърт; производство по открито наследство; производство за обезсилване на ценни книжа.
С оглед на гореизложеното, може да се направи паралел с целта на административните производства. При тях се предоставя административна услуга по смисъла на пар. 1, т. 2 от ДР на ЗАдм. Видно от съдържанието на понятието за административна услуга, то е несъвместимо с понятието за съдействие по смисъла на чл. 2 ГПК, каквото съдията по вписванията указва на молителя в охранителното производство. В този ред на мисли, определението на съдията по вписванията няма характеристиката на индивидуален административен акт с присъщия му правен ефект. Както вече подчертах, от определението на съдията по вписванията възникват специфични гражданскоправни последици със защитна функция за правоимащото лице по подлежащия на вписване акт.
Трудно би могло да се обоснове и становището, че съдиите по вписванията могат да са „администрация“ по смисъла на чл. 34 ЗАдм, доколкото те не подпомагат орган на изпълнителната власт при осъществяване на неговите правомощия. Съдията по вписванията е фигура, която разполага със самостоятелни правомощия, които не са в обхвата на изпълнителната власт. Друг е въпросът, за което няма спор, че служителите в Агенцията по вписванията са администрация, тъй като те изпълняват техническа дейност по администриране на подадените от молителя книжа и обслужват фактически производството по създаване на имотен регистър, подпомагайки министъра на правосъдието в изпълнение на неговите задължения. Изложеното води до извода, че е правен нонсенс да се твърди, че охранителното производство по вписване може да бъде уредено като административно и съдиите по вписванията да имат статус на администрация, а техните актове да притежават характеристиката на индивидуални административни актове.
Изложеното по-горе ми дава основание да направя извод, че придържането към принципа за независимост на съдиите по вписванията в рамките на съдебната система е добро законодателно решение, което във времето се е доказало като работещо средство за защита на правата на лицата. То контрастира на законодателния и административния хаос при създаване на имотен регистър в рамките на дейността на изпълнителната власт. Поради това в интерес на цялото общество е да не се допуска един работещ механизъм в гражданското право да бъде премахнат в опит да се търси продължаване на неефективната административна концепция по създаване на имотен регистър. Очевидно, според мен, промяната в правния статус на съдиите по вписванията и поставянето им в подчинение на изпълнителната власт и администрацията няма да реши съществуващите проблеми до този момент, а може би ще създаде нови неуредици с непредвидими измерения.
VII. Изводи
За повече от 20 години процедурата по създаване на имотен регистър е стартирана в едва 7 съдебни района. В нито един от тези райони процедурата не е финализирана. Задължение на изпълнителната власт и на администрацията в Агенцията по вписванията е да реализира този процес. Резултатите водят до обезсърчаване на всички заинтересовани лица.
Законодателят не осигурява достатъчно гаранции за вписване на всички актове и отразяването на пълната и достоверна информация по имотните партиди в имотния регистър. Налице е асиметрия в подхода при вменяване на задължения и осигуряване на възможности за вписване на актове. В резултат на това множество актове, породили вещен ефект за страните, остават невписани. Така функционалността на имотния регистър е сведена до несъвършена и непълна база данни, която не се ползва с доверие в гражданския и търговския оборот.
Остава нереформирано наследственото право, което не е синхронизирано с нуждите на производството по създаване на имотен регистър.
Налице са съмнения относно несъвършенства на нормативната уредба относно създаване на имотен регистър и софтуерния продукт, обслужващ базата данни на електронните партиди на имотите. Липсва детайлна нормативна уредба относно софтуерния продукт. Поставен е и въпросът за частичната материална незаконосъобразност на Наредба № 2/2005 г предвид законовата делегация по чл. 5, ал. 3 ЗКИР.
Към настоящия момент е направено предложение за подчиняване на съдиите по вписванията спрямо администрацията при липсата на какъвто и да е анализ по въпросите за характеристиката на административните и охранителните производства и с какво това действие ще допринесе за създаване на имотен регистър. Остава отворен и въпросът за автора на предложението, мотивите и аргументите на законодателя.
Предвид тези изводи, логично е при анализ на постигнатото до този момент от законодателя и администрацията, за в бъдеще да се поставят следните принципни задачи:
- Да се извърши ревизия на сега действащата нормативна уредба относно създаването и въвеждането на имотния регистър;
- Да бъде приета детайлна нормативна уредба, регулираща облика на софтуерния продукт на имотен регистър, неговите функционалности и обезпечаване на работата на потребителите на услугите му;
- Да се извърши реформа в широкия обхват на нормативните актове, регулиращи правния режим на подлежащите на вписване актове относно имоти, за да се гарантира задължението за тяхното вписване и отразяване на пълната и достоверна информация в имотния регистър с цел доверие към неговата функционалност;
- Да се постави въпросът за подчиняване на дейността по създаване на имотен регистър на съдията по вписванията, запазвайки се неговата независимост спрямо изпълнителната власт и администрацията.
Според мен горните въпроси трябва да се поставят в рамките на широка дискусия, доколкото на нито едно лице с права върху имоти (вещни, обезпечителни, процесуални, облигационни, наследствени и т.н.) не му е безразлично по какъв начин държавата защитава правата му и възможно ли е поради прибързани законодателни действия и необмислени административни практики да възникнат вреди вследствие на некомпетентност или злоупотреби. Надявам се законодателят при бъдещи реформи относно създаването на имотен регистър, които на база на обективните факти са наложителни, да избере експертния подход. За жалост, към настоящия момент такъв не е налице.
63
Коментирайте
Анализът е много добър и съм сигурен, че в правителството има интелигентни юристи, които ще помислят сериозно над написаното преди да бутат каквото и да било. Прави ми впечатление истерията около опитите да бъдат унищожени съдиите по вписванията. Нито една власт не е прокопсала предвид опитите й да гази и унищожава, питайте ГЕРБ и трапезните патриоти! Първите са в пълна изолация, а вторите ги няма никакви! ПП са тръгнали по техните стъпки май.
И ако някога имаме така желания имотен регистър, как ще се отразяват в него например вписвания за съвкупности (универсални завещания, сделки с предприятия и пр.), общи възбрани и т.н.? И ако някой се опита да ипотекира мой имот и вписването е в имотната партида, а не в персоналната и като има доказателствена сила за вкараното в партидата, какво правим?!
Какво е нашето предимство пред юристите?! Ами, елементарно, ние учим нещата както от правна, така и от икономическа страна. А юристите – САМО от правна :)! Един икономист може да ви разясни проблематики по трудово, осигурително, финансово, данъчно и гражданско право много по-задълбочено от един юрист.
Както кажеш.
По-примитивна статия не съм чел….Доцент Златомир Орсов има много по-актуално четиво по въпроса.
Внимавайте Орсов да не Ви нашамари, защото той вече е професор. 🙂 А кое е това „четиво по въпроса“?
Не е професор, моля Ви! Доцент си е….няма нужният научно-приложен критерий, за да се хабилитира в професор. С 3 статии къде е тръгнал?!
Интересно четиво с много ясно поставени проблеми и възгледи на автора му. Добре аргументирано. Адмирации!
Някой да му спре Интернета…. Сам си пише коментари…
Вие безплатно ли тролите, или на коментарче ви плащат?
Ивайло, никой не ми плаща! За какво да ми плащат? Че разкривам как си пишеш сам коментарите ли! Как на предишни статии си пишеше коментари, че си младият Таджер??? Не пиши глупости в коментарите и няма да спамя!
Да, аз съм психопат и ще продължавам да си се изживявам активно като трол и да спамя коментарите! Все ми е тази какво пишете и ме плюете, тук съм анонимен! Нямам си друга работа, щот съм проста гъба, ама за сметка на това не ми пука от нищо!
Много си наперен? Може би в Пулса ви дават Апчета за кураж? Нещо обиждаш ли ме? Да мина през гаража, опа кантората ти да ми го кажеш лично?
Дали някога ще достигне правните висини като другаря Таджер – ПРАВО НА ТКЗС и великото словосъчетание ГЕНЕРАЛНО пълномощно. Корифей на социалистическата наУка – Успех!
Не мога да разбера тук администраторите на сайта, защо не си вършат работа и да трият коментари, които очевидно обиждат автора по неясни причини. Всички на които темата е интересна и искаме да направим смислена дискусия, не сме длъжни да търпим подобно поведение и отношение. Не ни се четат откровени безсмислени глупости. Имам чувството, че зад тези безобразни коментари стои злобна жена, чието сърце е разбито от автора. Но моля ви без подобни мелодрами. Изтрийте ги тези словоизлияния. Искаме воденето на нормална дискусия тук.
За първи път някой да посочи конкретни проблеми, а не „общи приказки“. Още от създаването на агенцията по вписванията започват проблемите- разпокъсаност, лоша комуникация, най-вече безумства от страна на АВ, като много на брой партиди за едно лице, за един имот, програмен продукт, който не е законово регламентиран, водещ до невъзможност да се изпълнят разпореждания на съдиите по вписванията, например програмата генерира книги, несъществуващи в законодателството ни, разпределя сама актовете, позволява по всяко време агенцията по вписванията да променя информация по персоналните и помощните партиди, а Съдията по вписванията подписва входящ регистър и всеки екземпляр от вписан нотариален акт, но… Покажи целия коментар »
Ако сега се извадят съдиите по вписванията от съдилищата и минат към АВ, която пък ще се влее в мегаагенция на подчинение на МС ще стане ужас. Тогава всеки, който дойде на власт ще може да си мести тази мегаагенция или части от нея в което министерство си иска и отговорността ще се размие още повече. Днешните управляващи може да искат да се занимават с тези проблеми, но следващите пък може да искат да се оттърват от тях, защото ИР няма да се случи скоро колкото и да си го мечтаят с това обединение. Просто няма предпоставки за това. Както… Покажи целия коментар »
Това е най-смисленият анализ, който някой е писал по темата.На всички вече стана ясно,че се цели агенциите да се слеят под една обща шапка и цялата власт върху тях да се даде в ръцете на една персона, защото така ще управлява и съдиите по вписванията, а не само 50 заблудени деловодителки от Агенция по вписванията.
Да, наистина много ги тормози фактът, че сега не могат да кажат и копче на съдиите
Чудесна статия с изчерпателна законодателна рамка! Единственото, което не е отбелязал авторът са практическите проблеми и как всеки съдия по вписванията е нечие много голямо протеже, как всъщност служителите на АВ извършват цялата дейност докато съдията по вписванията не знае откъде да пусне компютъра …. Как на въпроси относно дейността и организацията на Службата по вписвания отговарят отново служителите на АВ, а не съдията по вписвания! Картинката е плачевна… И няма да дадат да бъдат закрити и ще плащат за такива напоително – обяснителни статии, защото с последния конкурс за съдии по впсиванията от 2019г. сложиха всички протежете на предходната… Покажи целия коментар »
Брех колко впечатляващо изказване…чак и компа не могат да си пуснат. Сигурно не могат да пишат и да четат. Ако трябва да говорим за протежета, то тогава трябва да говорим за цялата съдебна власт, за нотариата и за ЧСИ. А за семейните връзки на Кирчо във властта?!
Пак стигнахме до плюенето, което е типична българска черта. Толкова злоба в коментар скоро не бях чел.
А вие сте от хората,които не успяха да се класират на конкурса и като ви чета писанията абсолютно заслужено не сте съдия по вписванията. Тролче някакво
A защо не кажеш колко се плаща на същите тези служители, които „вършат цялата работа“, за УВТ и за „бързо“ вписване? Имам предвид нерегламентирано, извън дължимата такса.
Съгласен съм ,че съдиите по вписванията трябва да запазят независимостта си спрямо изпълнителната власт и администрацията,като това е гарантирано само ,ако останат в съдебната система.
Създаването на имотният регистър и “ мегаагенцията“ , не трябва да се обвързва с промяна в техният статут.
Благодаря на адв. д-р Ивайло Василев за пълното, точно и аргументирано излагане на проблемите и предизвикателствата през създаването на имотен регистър. Акцентите са поставени много точно на всички проблеми съществуващи и задълбочавани от години. Идеята и смисълът на реформата е не механично да се премести или заличи съдията по вписванията, не произволно да се обединят бази данни и да се даде електронен достъп до тях, а да се направи работещ, гарантиран и сигурен имотен регистър. За това следва да има ясна концепция, нормативна уредба и подготвени специалисти, които да работят.
Този регистър се мъти вече 20 години!
За да не бъде готов и действащ ефективно на територията на цялата държава в момента, причината е само една – некадърност на организаторите. А най-вероятно и корумпираност – за да имаме такава трагедия /защото 20 години да не го направиш Е трагедия/. Значи някой има интерес от това!
Вече по-важно е да се установи кой е той и какви последици следва да понесе на некадърността си /а вероятно и за другото/.
Двеста милиона досега е усвоила/разбирай раздала на свои хора/ Агенцията по вписванията. Двеста милиона. И се точат за още 120 милиона от Плана за възстановяване. Няма как да оправдаят тези пари, щото те вече веднъж са ги усвоили. Затова е големия зор-да преместят съдиите по вписванията, които да бъдат принудени да подпишат грешните партиди в незаконния софтуерен продукт на агенцията. Само така агенцията ще замете следите на онези 200 милиона и ще може да иска още 120 милиона за надграждане на несъществуващ регистър.
Точно !!!! Става въпрос за едни пари ,чието взимани искат да оправдаят с преместването на съдиите по вписванията.
Докато четях и се ужасих от законодателния хаос през последните 20 г. Даже се учудвам, че при това безумие въобще работата е почнала в седем съдебни района. Трябва дискусия и обясневане наистина, сред политиците цари голямо неразбиране пред какво са изправени, защото те не носят никаква вина за това. Вина носят всички преди тях, които 20 г. са спали и са отбивали номера.
Този си е написал половината коментари под статията! Я да каже, защо го махнаха от ПУ?
Смяташ ли, че някой го вълнува защо не е в ПУ…да не е женен за него
Кажете вие, щом знаете.
И аз да имах нещо общо с ПУ, и аз щях да избягам с крясъци от този ПУЦ. хахахах
Ами представете си щом за там не става… И 100% е написал 30 коментара тук!
Аз съм трол и не ми пука, ще спамя колкото си искам и никой не може да ме спре!
Стана ясно на всички, че властимащите искат да се прехвърли всичко на Администрацията за да може да се сложат свои хора…..тук и там, след което раздаването на Бонуси ще започне веднага.. Примери много в живота….
Така е за съжаление. Именно за това по много учреждения ще цари шуробаджанащина.
Вероятно на колегата му трябва да напише една статия, за да отчете някаква научна дейност някъде или за да поддържа форма. Иначе вътре са написани неща, които отдавна се знаят, но предложенията за промени са съвсем общи и неконкретни /ревизии, реформи и т.н./, защото очевидно не се познават практическите проблеми за липсата на имотен регистър и защо такъв няма да има поне в близките сто години.
По ясно някой да е обяснил защо няма имотен регистър не съм прочел. И колегата, „колега“ брилянтно ви го е обяснил. Това е статия все пак и не очаквай да изпише всичко до последния детайл, какво трябва да се направи и как да се направи. Да му платят на човека за експертизата и всичко би им обяснил как да се случи. Вие искате вече и безплатни правни и управленски консултации да ви дава….Хайде моля ви се. Пак казвам това все пак е статия, а не плана за възстановяване на управляващите.
Явно не се знаят тези неща от „мислителите“ в МС, след като се е стигнало до тук. В статията са засегнати точно практическите проблеми, за които обаче не са виновни колегите съдии по вписванията. Тях се опитват да ги направят изкупителни жертви за 20 годишното спане на министрите на правосъдието
Правя си паралел с ЕПЕП и мъката, която тресе цялата съдебна система и адвокатите сега. Нима тези са тръгнали да изграждат електронната система без нормативната база и без да са положили основите с конкретни и ясни норми? Представяте ли си какъв ужас ще е да изживеем отново абсурдите на ЕПЕП, но този път с имотен регистър. Катастрофата ще е епична!
Същата работа като с единната деловодна система. Все още не е напълно оправена.
Браво на автора! Статията е ТОП. Абсолютно описва основните проблеми, които са пречка за създаването на ИР. Управниците ни да се вслушват в експертите ни преди да правят каквито и да е реформи.
В момента може да се смени само името на длъжността „съдия по вписванията“, за да не дразни драскачите и да слушаме вечния им проблем с названието и че това не са съдии. Може да се преименува на съдебно лице по вписванията към районен съд и толкова. Така много хора ще спят спокойно…ще успокоят нервите и дишането.
Още веднъж едно голямо Браво на автора.
Така е! В БГ за една дума ти искат оставката пък ако ще и най-кадърния да си. Наистина ми е направило впечатление, че много от тези, които пишат в този форум се дразнят на термина съдия по вписванията и натъртват, че не са съдии, сякаш това е основният ПРОБЛЕМ на прословутия несъществуващ ИР. Но в нашата татковина една думичка може да направи световен проблем. Хич да не ви пука, колеги! Дано успеете да се преборите с неразумните промени, които искат да правят. И кой каквото ще да говори вие сте съдии, защото все още сте в ЗСВ и ви назначават… Покажи целия коментар »
Колкото повече се мотат, а това е традиция от много години, толкова по-обезкуражаващо невъзможно ще изглежда да се получи. Просто трябва да се започне, без да се мисли къде му е края 🙂
Отлично аргументирано становище на д-р Василев. Киберсигурнастта и децентрализацията ба регистрите в настоящата военна ситуация също е от съществено значение!
А защо министрите на правосъдието не издават заповеди, можеше ли по райони поетапно да започне попълването на данните
Статията е право в десетката и идва много навреме! Дано депутатите четат, защото реформата не трябва да започва от това да унищожим единственият доказал се институт, който работи – съдиите по вписванията. Проблемът е в законите и в администрацията на Агенцията по вписванията!
По-скоро магистрала Хемус ще завършат, струва ми се.
Съгласен съм с всичко написано, но не виждам никаква пречка СВ да станат чиновници. Никаква! Трябва да им се даде специален статут в рамките на администрацията, който да изключва нареждания от горестоящия адм. орган, т.е. само съдът да е над тях.
Защото освен въпросите поставени в статията има и други чисто организационни, които пречат създаването на ИР, тази разпарчатосаност на замесените. Затова и не е толкова нелогична идеята за голяма агенция, която да събере всички в едно. Нека си има ясни ръководство и контрол, иначе ще си стоим все така в блатото
Поредната логорея…, аман от монографисти и изследователи и доктори. Само вкарват четящите студенти в заблуда и харчове. Каквото и да пишете има си текстове от закона, има си и кой да ги тълкува!
Тази „реформа“ тече от първите вписвания в електронен вариант след 1993г., само че я правим по български!
Хайде отвори и виж дали има една свястна партида с данни за имота от възникването му до днес – няма! Течала реформа, вкарват си електронно каквото им скимне. Има имоти с по няколко партиди и имоти, за които се губят десетилетия.
Всеки ден ги отварям бе бунак! Чети по-внимателно какво съм писал. Хаосът е огромен, какво да обяснявам на такива като тебе ли, дето четат, но не разбират. И сега понеже си типичен българин дето търси да спори: Няма друга държава с различни вписвания, непълни и отбелязвания, с няколко вида партиди, с различни номера и квадратури на едни и същи имоти и с няколко задължителни описания на един и същ имот. Докато всичко това го има и се върши „на ръка“, а не като в Германия, ще е така- както съм написал по-горе ТЕЧЕ РЕФОРМА ПО БЪЛГАРСКИ!
Хаоса е в главата ти…..
Не е логорея, а си е точно и коректно изразен анализ. Интересното е, че винаги след анализ било то от Професор или друг, се появява някой , който решава да се натяга и да плюе……то не бяха течове в Търговския, НАП и тн… Хайде върнете го най-накрая тоя регистър в Съдилищата, че да се приключи с тая сага.
Не само има нормативен хаос, няма и обучени служители, които да създадат ИР
Да опази Бог служител на АВ да създава ИР. Не е тяхна работа.
Най-сетне по съществото и по правото! Не познавам колегата, но поставя принципните въпроси. Важното е, че ни е непълен ИР и няма как да му имаш вяра и трябва да оправим това – другото е бошлаф!
Изключително подробна, детайлна и смислена статия. Най сетне някой да опише вярно и правилно ситуацията и да се каже в прав текст, защо няма имотен регистър
Ново
-
Защо КС се раздели 6 на 5: Аргумент за недопустима индулгенция за бездействие срещу мотив да се прекрати нетърпимата безмандатност
-
Конкурсите да се обявяват на конкретни дати, нови правила за атестиране, командироване и избор на ИВСС
-
ВКС се заема с противоречия в практиката по спорове за собственост след сделки с реституирани земи
Kolega vasilev, visokoto vi samochuvstvie e napulno neobosnovano. V disertaciata vi, ne kazahte nishto novo i interesno za vpisvaniata, a i nikoi ne go interesuva mnenieto vi. Plovdivskite adovakati probivat (ako izobshto tova stane) po drygi „linii“. Za spravki: ekimdjiev, demerdjiev i levashki.