Особености на публичната продан при делба
Според правната теория съдебната делба е определена като особено производство по предявен конститутивен иск, в което се установява и принудително осъществява потестативното право на делба като имуществената общност се прекратява. Съгласно нормата на чл. 348 от ГПК, „когато някой имот е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан“ . Настоящата статия има за цел да схематизира и очертае основните стъпки, нужни за законосъобразно образуване, водене и приключване на изпълнително дело пред съдебен изпълнител имащо за предмет изнасяне на публична продан на имот по съдебна делба, като наред с това се отбележат някой важни особености.
Публичната продан на допуснат до делба недвижим имот се извършва съобразно правилата на изпълнителния процес (чл. 483 и сл. ГПК). В случая обаче не се касае за същинско изпълнително производство, тъй като липсва субективно притезателно право, на чието доброволно изпълнение да бъде сурогат публичната продажба. Публичната продан на недвижим имот, предмет на решение по чл. 348 ГПК е правно средство за осребряване на общата вещ и разпределение на получената сума между съделителите съобразно дяловете им в съсобствеността, определени от съдебното решение по допускане на делбата. Страните съделители са едновременно взискатели и длъжници в този изпълнителен процес, като това води и до определени правни възможности и особености в производството.
- Образуване на изпълнително производство
При хипотеза, в която недвижим имот в производството по Глава двадесет и девета от ГПК е неподеляем, същото не приключва с постановяването на решението от сезирания с конститутивен иск съд. Така постановеният съдебен акт следва да се приведе в изпълнение, а съсобствеността между съделителите да се прекрати чрез извършване на публична продан на процесния имот по реда на Глава четиридесет и трета, а вече определените дялове от имота – осребрени.
Още тук се откроява първата особеност на този вид изпълнение – въпреки неосъдителното решение и липсата на осъдителен диспозитив, изпълнително дело от правоимащ съделител се образува не единствено въз основа на влязлото в сила съдебно решение, а с представянето на изпълнителен лист. В закона това решение по чл. 348 от ГПК не е изрично предвидено като изключение, по силата на което направо да се започне изпълнението му. Необходима е и заповед, която да задължава изпълнителния орган да извърши публичната продан. Такава роля изпълнява изпълнителният лист, в който съдът разпорежда да се изнесе на публична продан определен имот, допуснат до делба между определени в него лица и при определени в него техни квоти (така. Определение № 58 на ВКС, Второ гражданско отделение, ч.гр.д № 45/2011 г.).
Издаване на такъв лист може да иска всеки от съделителите. Това води след себе си и правото всеки един от тях да иска образуване и водене на особено изпълнително производство, което от своя страна би създало паралелност и дублиране на извършваните действа от различни съдебни изпълнители, отделни публични продани, евентуално отделни постановления за възлагане, като първият вписал акта за собственост купувач ще се изпрати срещу претенциите на евентуални последващи купувачи. Тези затруднения възникват след приемането на Закона за частните съдебни изпълнители, с който районът им на действие се определя от района на съответния окръжен съд, а до този момент всички изпълнителни производства са се водили от Държавните съдебни изпълнители, които са с район на действие съответен районен съд. Обхватът на местната компетентност се увеличава и съответно възможностите за избор на съдебен изпълнител. Не е законоустановено, но е прието като добра практика съгласуването между съдебните изпълнители на извършвани действия и съответно избягване на усложнения от този тип в производствата. На следващо място приетото ТР № 2 от 26.06.2015. по т.д. 2/2013г. на ВКС в своите т. 2 и т. 5 решава подобни казуси окончателно. Всеки взискател с вписана в негова полза възбрана върху процесния имот, преди образуване на делото, се счита за присъединен по право взискател и следва да се включи в последващо разпределение на сумите от продажбата и в зависимост от това, на кой от съделителите е кредитор. Взискатели с последващи вписвания също имат право на присъединяване, но не по право, а въз основа определени актове (чл. 456 от ГПК).
Важно е да се отбележи, че образуването на изпълнително дело води след себе си задължение за заплащане на авансово дължими такси и такси нужни за неговия ход (образуване, уведомяване за образувано дело, но не с покана за доброволно изпълнение, сдобиване с документация по повод имота, разгласяване на продан). Всяка една приета и направена по делото разноска се дължи от съделителите разделно, съгласно определените от съда по делбата квота/част от делбения имот за всеки един от тях. В това число се включва и платеният от образувалия или друг съделител адвокатски хонорар за водене на делото. Тъй като често се оказва, че част от тях нямат активни действия по неговия ход и дори се дезинтересират, много от разноските се поемат от образувалия съделител, на когото при реализиране на проданта и последващо разпределение на сумите, следва да му се възстановят направени разноски като се удържат от сумите на другите съделители.
- Особености в процедурата по изнасяне на публична продан
След образуване на делото, следва да се наложи възбрана върху процесния имот, за да може да се запази ред при вписванията за евентуален купувач, а и за да се избегне разпореждане с имота от страна на някой от съделителите и с изпращане на съобщение за това до всички страни, а не покани за доброволно изпълнение, се пристъпва веднага към окомплектоване или изискване на нужните документи във връзка с имота. Те са необходими за законосъобразното провеждане на проданта – актове за собственост, скица или схема според вида на имота, тежести, данъчна оценка и други според сложността на конкретния казус и нуждата от правилно описание на пределите на собствеността. Всички действия се водят от разпоредбите на Глава четиридесет и трета от ГПК до изготвянето на обявлението и определяне на периода на проданта с вече регистриран протокол за разгласена продан в съответния районен съд и нямат разлика с изпълнение върху недвижим имот по общото изпълнително производство.
По изпълнителни дела от този характер обаче е възможно да възникне хипотеза, в която цената на недвижимия имот да е определена преди извършването на описа и даването на оценка по реда на чл. 485 от ГПК. Тя може да е посочена в самия изпълнителен лист, въз основа на който е образувано делото. Тази оценка в производството по съдебна делба е необходима на съда единствено при определяне на размера на дължимата държавна такса за извършване на делбата по реда на чл.355 от ГПК върху стойността на дяловете. Следва да се вземе предвид, че тя се определя в неговото начало, а такива дела често продължават с години поради чисто житейската им сложност, което води до пренебрегване на цените в гражданския оборот в момента на издаване на изпълнителния лист и започването на публична продан. Възможно е тя да не е по-висока и от данъчната оценка на имота, която като стойност се явява долна граница за начална тръжна цена. Наложителен е опис на актуалното състояние на имота и негова реална оценка. Има и съдебна практика, че тази по изпълнителен лист не обвързва съдебния изпълнител при осъществяване на способа за извършване на делбата, като същият дори е длъжен да извърши опис и да изготви нова актуална пазарна оценка на имота (така Определение № 380 на Добричкият окръжен съд, въззивно гр.д. № 273/2018 г.). Не на последно място, при нереализирани няколко поредни продани, следваща такава, явяваща се n-та по ред, но първа след нова оценка, следва да е с актуализирана начална тръжна цена и същата е различна от първоначалната определена с оценката. Това е логично развитие с цел продажба на имота и привличане на купувачи, но и ненакърняване интереса на съделител. Той би бил с преклудирано право за оспорване на предявената му вече оценка. След определяне на началната тръжна цена се следват разпоредбите на чл. 487 и 488 от ГПК.
Съделител може да участва наред с всички желаещи да закупят изнесения на публична продан недвижим имот. Разликите с общите разпоредби за подаване на наддавателни предложения, необходимите реквизити за тяхното обявяване за валидни, както и самото участие в проданта, са няколко:
- съделителят, поради особеността на производството и качеството му по делото, не внася задатък, ако евентуалното му вземане е по-голямо от десет на сто от началната тръжна цена (чл. 489, ал. 1 от ГПК), по сметка на съдебния изпълнител до края на периода на проданта, но подава запечатано в плик наддавателно предложение, оформено съгласно изискванията на чл. 489 от ГПК. В него той дава предложение за цена на целия имот, като изрично посочва качеството си на съделител, размера на своята квота/дял от имота и с изрично изявление при обявяване за купувач, същите да се приспаднат от размера на продажната цена.
- крайният момент за упражняване правото по чл. 505, ал. 2 от ГПК във вр. с чл. 354 от ГПК от съделител. Тук основните становища са няколко. Според първото, този краен момент е изготвянето на протокола по чл. 492, ал.1 ГПК, когато съдебният изпълнител отвори всички писмени наддавателни предложения и стане ясна най-високата предложена оферта. Според второто становище той отново е изготвянето на протокола по чл. 492, ал.1 ГПК с отваряне на наддавателните предложения, но се продължава и с устно наддаване, в което съделителят участва като обикновен наддавач. Третото поддържа мнението, че съделителят може във всеки един момент да предяви своето привилегировано право освен с писменото наддаване, а и в последствие в случай, че обявен купувач не плати продажната цена и се пристъпи към следващия по ред съгласно размера на предложената цена с тайното наддаване. Четвърто гласи, че крайният момент за предявяване на правото по чл. 505, ал. 2 от ГПК във вр. с чл. 354 от ГПК е съставянето на протокола за обявяване на наддавателни предложения, но и след процедурата по устно наддаване, в която реално може да се достигне до най-високата предложена цена за имота. С оглед преобладаващата практика и следване целта на закона и това особено изпънително производство, следва да се възприеме за правилно последното становище.
Като аргументи в подкрепа на това разбиране следва да се отбележат особената цел на ГПК – търсенето на най-висока продажна цена, участие на всички наддавачи на двата етапа на търга (писмен и устен), правото в случая на съделителя-наддавач да изкупи вещта на най-високата предложена цена, като същата да остане в притежание на поне един от досегашните съсобственици, който да стане и единствен собственик. Това е и цел в продажбата на идеални части от имот в гражданското право и е залегнала в Закона за собствеността (чл. 33). Друга особеност в процедурата по обявяване на купувач е, че устното наддаване, за разлика от стария ГПК, е предвидено като възможност и евентуална, незадължителна процедура.
При отваряне на наддавателните предложения и оповестяване на най-високата предложена продажна цена в рамките на чл. 489, ал. 6 от ГПК съделител може да предяви правото си на изкупуване. Но при заявяване от страна на някой от наддавачите, че е готов да предложи по-висока цена от заявената от съделителя, с един задатък се преминава към устно наддаване, тогава правото по чл. 505, ал. 2 ГПК следва да може да бъде упражнено и в него, т.е. към момента, в който стане ясна най-високата оферта. Тук целта е достигане на възможно най-висока продажна цена на имота и последният момент, в който съделител може да упражни правото си. Съответно при невнасяне на тази продажна цена и преминаване към следващия наддавач, предложил най-висока такава – съделителят е използвал правото си по чл. 505, ал. 2 от ГПК и същото е преклудирано.
Същото се отнася и за ситуация, в която има жребий или обявяване на купувач, който обаче е неприсъстващ в деня на проданта и съставянето на протокола. Неприсъстващ съделител не може в последствие да предяви правото си на изкупуване, защото то е лично устно волеизявление в деня на съставяне на протокола. Важно е да се отбележи, че двата етапа на наддаването (писмен и устен), отразени в съставения протокол по чл. 492 от ГПК имат еднакви правни последици, а устното такова не е отделно, а представлява едно възможно усложнение на процедурата от чисто технически характер. Протоколът става официален документ след подписването му от изпълнителния орган и обявения купувач. В този смисъл процедурата по устно наддаване не е отделна и извън протокола. Обявен за купувач съделител има правата и задълженията впоследствие на обикновен купувач – срокове, довнасяне на продажна цена, изготвяне на постановление за възлагане. Особеното тук е, че както при придобил имота чрез публична продан взискател, за съделителя следва първо да се изготви разпределение на продажната цена, за която е обявен за купувач. По този начин му се определя и указва, какво следва да доплати. Това е така, защото по отношение на своето вземане той прави прихващане, но по отношение на останалите задължения по делото прави ефективно плащане.
- Особености в разпределяне на постъпилите от продажбата суми
Следващ особен момент в тези изпълнителни дела е разпределянето на продажната цена и възможността за присъединяване на вземания на кредитори на съделителите в това производство.
След влизането в сила на постановлението за възлагане и вписването му като акт за собственост (той, а не протоколът за обявяване на наддавателни предложения е актът за собственост – обстоятелство, което доста купувачи бъркат), съдебният изпълнител следва да премине към разпределяне на получената продажна цена от проданта по реда на чл. 460 от ГПК и спазване на привилегиите по чл. 136 от ЗЗД. Така той изпълнява съдебното решение и „погасява“ издадения изпълнителен лист чрез спазване определените в делбеното производство дялове на съделителите.
Изготвя се протокол за разпределение. Както посочихме по-горе, освен продажната цена, между съделителите се разпределят съгласно квотите им и направените по делото разноски.
Спорен в практиката обаче е въпросът може ли до дата на разпределението да се присъдиняват и други кредитори, да се заделят суми за присъединени по право взискатели с вписани обезпечения, държавата за публични задължения, както и такива в полза на общинските бюджети – дължим данък за недвижим имот, такса битови отпадаци и т.н. Надделяващото становище, а и преобладаващата практика е, че е допустимо присъединяване на вземания/задължения на съделители преди датата на предявяване на разпределението.
Публичната продан на неподеляем делбен имот е особен вид изпълнително производство с участници съделителите-съсобственици на имота, които, според наложилото се в доктрината и съдебната практика становище, имат качеството едновременно на взискател и на длъжник в изпълнителното производство. А щом това е така, то и в изпълнителното производството по публичната продан на неподеляем делбен имот следва да намерят приложение и нормите на чл. 456 – 459 ГПК по отношение на един или повече съделители, които, както се посочи, са с двойно качество на длъжник и взискател. Тук се погасяват дължимите за имота данъци подобно на частна прехвърлителна сделка. На основание чл. 458 от ГПК и изискано с образуването удостоверение по чл. 191 от ГПК държавата е присъединена за дължимите от съделителите публични задължения. Това е допълнителен способ за събиране на тези суми от страна на държавата. На следващо място с разгласяване на публичната продан, всички с вписани предходни възбрани, а и тези с последващи, имат качество на присъединени взискатели – по право за предходните и след предявяване на вземането с изричен титул по делото – за последващите (така Варненският окръжен съд гр. дело № 487/2018 г., Апелативен съд Варна гр.д. № 285/2017 г., Решение № 1826/ 2014 по дело № 281/2014 на Апелативен съд София и др.).
Приемайки дори обратното становище, отново може да се стигне до погасяване на отделни задължения вън от това производство. Според него самото изнасяне на публична продан на делбен имот не е същинско принудително изпълнение. Допустимо е обаче кредитор на някой от съделителите да насочи изпълнението върху вземането на съделителя-длъжник за стойността на дела му. Този кредитор ще реализира правата си не чрез присъединяване като взискател в производството между съделителите, а чрез образуване на изпълнително производство срещу съделителя-длъжник, в което да посочи като изпълнителен способ запор върху паричното вземане на последния за равностойността на съсобствения дял. Тъй като обявеният за купувач на публичната продан внася обявената цена по сметка на съдебния изпълнител, който следва да я разпредели между съделителите, при насочване на изпълнението върху вземането на някой от съделителите, например чрез запор, ЧСИ, който извършва продан на делбен имот, не се явява орган на изпълнение по отношение на този кредитор, а трето задължено лице по смисъла на чл.507 и сл. от ГПК, което от полагаемата се сума на съделителя-длъжник, получена при публичната продан, първо трябва да изплати задължението към кредитора, насочил изпълнението върху вземането за равностойност на дял, а след това, ако остават суми, да изплати дела на съделителя. Кредиторът на някои от съделителите обаче не става страна -„присъединен взискател“ в производството за публична продан на делбен имот (така Плевенският окръжен съд, ГО, ІV-ти гр. възз. с-в, гр.д. № 865/2017г.; Пловдивският апелативен съд, 2-ри граждански съставвъззивно ч.гр.д. № 146/ 2018 г.).
При развитие на делото, в което купувачът е и съделител, гореописаното във фазата на разпределение отново важи, но тук то се прави на довнесената от купувача-съделител сума, приспадайки неговото участие, изразено в дялове, по аргумент на чл.495 от ГПК той прихваща от стойността на обявената сума собствения си дял. Той не получава парична равностойност, а доплаща, за да придобие собствеността в нейната съвкупност, като се има предвид, че и в този случай публичната продан е деривативен способ за придобиване на имота.
По така изложените особености в производството по изнасяне на публична продан на делбен имот след постановено решение и издаден изпълнителен лист и с оглед на места спорната практика, следва да се предприемат действия за промяна или допълване на текстове от нормативната уредба или изготвяне на тълкувателно решение. Въпросите засягат немалък материален интерес във всеки отделен случай и представляват немалък дял от гражданския оборот.
6
Коментирайте
Thank you for giving this knowledge in this post, which is nice. JCB Price List in India
Здравейте,имам интерес да закупя имот обявен на Публична продан от ЧСИ, но пише ,че е 1/6 от идеална част от Самостоятелен обект.Като самият имот има тежести и от други държавни и банкови институции.
Ако спечеля евентуално търга означавали, че тежестите спадат за купувача или всъщност купува само тези 1/6 части от имота.
Изготвянето на тълкувателно решение би уеднаквило противоречивата практика.
Да не ти се налага да извършваш такива сделки. Държавата ти продава имота на безценица и за теб остават жълти стотинки.
Много полезна статия.
Публичната продан на делбен имот част от втората фаза на делбеното производство ли е или е самостоятелно, независимо произвоство?