Ново тълкувателно дело
ВКС решава: На кого са басейните и детските площадки в частните комплекси – на собствениците на апартаментите или на земята
Когато на земята, на която е построена сграда с апартаменти с различни собственици, има и басейни, детски площадки и друго допълващо застрояване, на кого принадлежи то – на собственика на парцела или на етажните собственици? На този въпрос ще даде отговор в ново тълкувателно дело Гражданската колегия на Върховния касационен съд (ВКС).
Той е формулиран по следния начин: „Когато в поземлен имот е изградена сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, чия собственост са изградените в поземления имот елементи на вертикалната планировка, сгради и съоръжения на допълващото застрояване, включително басейни, които не са самостоятелен обект на правото на собственост – на собственика на земята по принципа на приращението (чл. 92 ЗС) или на етажните собственици на основание чл. 38 ЗС, евентуално чл. 98 ЗС?“.
По него състав на ВКС с председател Камелия Маринова и членове Емилия Донкова и Диана Коледжикова е констатирал противоречия в практиката на върховните съдии.
През 2023 г. Маргарита Соколова, Светлана Калинова и Гълъбина Генчева отговарят на правния въпрос: „При разделност на собствеността на сградите и земята как следва да се определи собствеността на басейн, представляващ допълващо застрояване в двора, и приложим ли е спрямо него принципът на приращението – чл. 92 ЗС, или е приложим принципът на чл. 98 ЗС, че принадлежността следва главната вещ?“.
В решението си (пълния му текст виж тук) те се позовават на чл. 98 от Закона за собствеността (ЗС), съгласно който принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. И сочат, че когато в дворно място има построена сграда с жилищни функции и открит басейн, представляващ допълващо застрояване, и собственикът прехвърли на трети лица самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж върху мястото, но без в договора да се сочи, че се прехвърлят и идеални части от басейна, а впоследствие собственикът прехвърли на друго лице дворното място и басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98 ЗС, което изключва прилагането на това правило по отношение на открития басейн.
Така Соколова, Клинова и Генчева заключават, че басейнът е на собственика на земята. И посочват, че суперфициарният собственик има правото да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, не е постановено друго. „Само от волята на собственика на дворното място зависи дали той ще предназначи открития басейн за обслужване на сградата на основното застрояване и ще прехвърли идеални части от него при прехвърлянето на самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж, или ще запази за себе си басейна заедно със запазване на правото на собственост върху мястото. Доколкото собственикът на земята не е придал на басейна предназначението да служи за общо ползване на сградата, не е приложима разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС“, изтъква съставът.
Различна позиция застъпват колегите им Дияна Ценева, Бонка Дечева
и Ваня Атанасова в две свои решения от 2019 г. и 2024 г. (пълния им текст виж тук и тук).
В първото те са дали отговор на въпрос, касаещ тълкуването на пар. 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС: „Следва ли теренът, в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, да се счита за прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици?“.
Върховните съдии са разграничили правния режим на басейните – според това дали представляват съоръжение от допълващото застрояване (по смисъла на чл. 46, ал. 2 ЗУТ), или отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост като „открит обект“ съобразно пар. 5, т. 68 ЗУТ.
Те стъпват на нормата на пар. 1, т. 2 ЗУЕС, според която „прилежаща площ“ към сграда в режим на етажна собственост е частта от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други. И доколкото намират изброяването в тази разпоредба за неизчерпателно, обосновават извода си, че басейните в тези площи представляват принадлежност към сградата – етажна собственост, когато не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото.
Ценева, Дечева и Атанасова изтъкват, че когато се преценява дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите – етажна собственост, или е самостоятелен обект на правото на собственост, следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждане на съответния самостоятелен обект на правото на собственост и от принципите, залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и обяснителната записка към него.
„Когато в единния инвестиционен проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към етажната собственост. Това е така, защото тези елементи нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост, поради което за тях не се прилага принципът на приращението (чл. 92 ЗС). Същевременно, те формират общия облик на етажната собственост и този на самостоятелния обект на правото на собственост в нея (жилище, офис, магазин или друг обект за обществено обслужване). Съществуването на тези елементи се отразява и върху стойността на обекта още при изграждането му, а от това зависи и определянето на частта от общите части към всеки обект на етажната собственост по правилото на чл. 40 ЗС. Правото на суперфициарните собственици по чл. 64 ЗС включва и правото им да ползват елементите и съоръженията, които по смисъла на чл. 97 ЗС са принадлежност към сградите – етажна собственост, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ (чл. 98 ЗС)“, заключават върховните съдии.
33
Коментирайте
Естествено, че на собственика на земята !!!
С изричното уточнение, че етажните собственици МОГАТ да бъдат и собственици на земята.
Всичко зависи он волята на продавача на жилища – дали ги продава с идеални части от земята, или без.
Ако собственикът на сградата, който продава отделни обособени обекти, реши да си „запази“ собствеността върху асансьора, фасадите, стълбищата клетка, входната врата, козирката върху входната врата, мивката на стълбищната клетка, и тогава ли е въпрос на „облигация“? Като строиш комплекс, всичко в комплекса е предвидено да го обслужва. Собственикът на земята и постройките да включва всичко в цената, ако смята, че някой ще се „обогати“ за негова сметка. Тогава обаче кой ще купи на тази цена? Същото бе с оаркомедтата, които се продавана „отделно“, а това пеостранство обслужва ползването на сградата. Алчността е порок, а ЗС все още може да ограничава… Покажи целия коментар »
„Ако собственикът на сградата …реши да си „запази“ собствеността върху асансьора“ или кенефа, да си ги регистрира като самостоятелни обекти.
„Майсторлъка“ при отстъпено право на строеж е да се обвърже продажбата на земята с получаването на акт 16. Паркоместата и гаражите или са идеални части от самостоятелен обект, които могат да се продават, или са присъединени към някое жилище.
Факт е, че има обяви от ЧСИ за продажба на „парцели“, без построеното върху тях. В случая собственикът на земята е прецакан, щото реално не може да владее собствеността си.
Не са общи части. Купуваш имот-микростудио със спалня в кухнята, за мижавите 30 000 евро, и да станеш в добавка съсобственик на басейна, парка, голф игрището, невключени в продажбата-не е записано в нотариалният акт, а квадратурата – недобавена като част от имота, и като екстра- без да възникне данъчно задължение за съсобствената част и др екстри във ваканционния комплекс от басейна е прекалено-това си направо подарък, и изземване на чужда собственост-на собственика на земята-без последният да е желаел подобна продажба. Собствениците на имоти в такъв комплекс дължат заплащане на собственика на басейна, парка, голф игрището, детската площадка, фитнеса-ако е в… Покажи целия коментар »
Представлява ли нарушение на законът за адвокатурата, ако адвокат дава под краткосрочен наем(чрез еърбиенби, буукинг и тн платформи) на туристи под краткосрочен наем ваканционен апартамент? Десетки, а вероятно и стотици адвокати са и хотелиери-дават под наем ,краткосрочно(има ОГРОМНО значение дали е краткосрочен или дългосрочен наема-различно е и като стату, и като данъчно облагане, осигуровки, регистрации по З за туризма кога и от кого се прави…) на туристи. И отговорът няма да се хареса. В Закона за адвокатурата е забранено на адвокат да е търговец-чл 5 З Адвс Даването на апартамент под наем е стопанска на туристи , търговска дейност, има… Покажи целия коментар »
Обаче на пръв поглед се получава един интригуващ (порочен) кръг или блок-схема между разпоредбите с това „освен ако е уговорено/постановено“ друго, от който трябва да излезем, за да намерим решението на казуса: Закон за собствеността: Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. + Чл. 64. Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Чл. 92. Собственикът на земята е собственик… Покажи целия коментар »
Освен цитираните законови разпоредби, нищо друго не се разбира. Може би се нуждаем от римейк. И отново не разбрахме какво е Вашето високомУдро становище по поставения тълкувателен въпрос (предходния път само се цитира чуждо становище). Аз зная още един „базов, универсален, оригинерен способ за ex lege придобиване на собственост върху постройка“ освен приращението – той се нарича придобивна давност. Има и други „базови и универсални“ пр. Тогава какво е „универсалното“ и „базовото“?
Оффф, добре, значи целият казус се върти около конкуренцията между чл. 92, съответно чл. 98, чийто обхват е прекомерно и некоретно разширен от ЗС, която лично аз смятам за изкуствено създадена, понеже: 1) По Закона за собствеността, фундаментален за крайното разрешение: – приращението е вид (супра)присъединяване между хетерогенни обекти – сградата и земята с доминантна роля на втората; – присъединяването от своя страна може да бъде разгледано в обратния ракурс, на специален тип (суб)приращение, но хомогенно по своята природа, заради еднородността на предметите и оттам с примат при възникването на колизия с горното; – общото е, че и двете са… Покажи целия коментар »
До къде стигна ганьо да дели клозета…
Ако вие сте собственик на земята, каквито обичайно са инвеститорите в затворените комплекси, етажните собственици нямат идеални части от земята, защото преобладаващо са чужденци /руснаци или други извън ЕС/, никой не ви плаща такса по договор за управление, защото ЗУЕС не предвижда да е задължителен и модата е да се формират етажни собствености, а купувачите на отделни обекти искат не само да ви ползват земята, басейна и др. съоръжения върху земята, които са ви описани в нотариалния акт, а и да плащате на образуваната етажна собственост, защото вие също имате голяма част от апартаментите в комплекса, вероятно ще мислите, че… Покажи целия коментар »
Смятам, че нормативните изисквания за изграждане на съответния самостоятелен обект ще вземат превес.
Много противоречива практика.
Време беше.
Когато в одобрения инвестиционен проект и в издаденото въз основа на него Разрешение за строеж са предвидени тези обекти на вертикалната планировка, представляващи допълващо застрояване, те са общи части на ЕС по прендназначение. В този случай те са един „комплекс“ със сградите от основното застрояване. Ако не са предвидени, а по-късно са построени, е малко по-сложно, но и тогава може да се мисли за присъединяване по смисъла на чл. 97 ЗС – с оглед функционалното обслужване на основното застрояване, като в този случай, разбира се, възникват облигационни отношения. ЗС е стройна нормативна система, която не трябва да се разрушава. Абсурдно… Покажи целия коментар »
Законът за собствеността вече е тотално дописан от ВКС. Например по чл 33 от Закона за собствеността е забранено съсобственик да продаде съсобствената си част,без да я предложи на другият съсобственик. Да ама не-ВКС дописа закона, и каза,че това може да стане, обяснено и как, въпреки забраната в закона… Вж ТР 5 от 2012г, с което чл 33 от Закона за собствеността е дописан и обезсмилен, както и съдебната практика, след 2012г-когато съсобственици масово губят делата, при опит за оспорване на продажби в нарушение на чл 33-ненаправено предложение за изкупуване на съсобствения дял…
И не, не са общи части. Купуваш имот-микростудио със спалня в кухнята, за мижавите 30 000 евро, и да станеш в добавка съсобственик на басейна, парка, голф игрището, невквлючени в продажбата-не е записано в нотариалният акт, а квадратурата – недобавена като част от имота, и като екстра- без да възникне данъчно задължение за съсобствената част и др екстри във ваканционния комплекс от басейна е прекалено-това си направо подарък, и иземване на чужда собственост-на собственика на земята-без последният да е желаел подобна продажба. Собствениците на имоти в такъв комплекс дължат заплащане на собственика на басейна, или ако е договорено-собственикът може да… Покажи целия коментар »
Това решение ще бъде много важно.
Добре ще е да поставят за разглеждане още от спорните въпроси за комплексите от затворен тип- начин на управление, как се плащат разходите в сградите със смесено предназначение и хотелите в тези комплекси и т.н.
Все си мислех, че зависи от това какво са се разбрали страните в договора за учредяване на право на строеж, но явно ще измъдрят пак някоя тъпотия.
Направо да питат доц. Ставру и не се занимават с глупости, човекът е писал по темата, и то доста подробно.
https://www.challengingthelaw.com/veshtno-pravo/sobstvenost-varhu-postroika-bez-pravo-na-stroej/
Информацията ти е стара. Ставру отдавна е професор, че и доктор на науките, но всичко това по философия, тъй като никой не оцени по достойнство юридическите му аспекти, било в науката, било в практиката.
Чудесно. Нямаме търпение.
Пак идиотско решение очаквам. И недомислици.
Това ще внесе яснота. Да.
На кой му пука бе?
На земята. Не си купуваш басейн, а само достъп до него.
Еми супер. Това най-после трябва да се вземе като решение.
На кой му пука за тия нвща не мога да разбера. Че чак решение да трябва да се взема специално
Браво за решението.
Това са страшни глупости. Кой има претенции към басейн?
Нежелаещите да плащат такси по договор за управление, нито по чл.51 ЗУЕС.
На собствениците би следвало
зададеният от вкс въпрос не е честен- предпоставя, че изграденото не е обект на самостоятелно право на собственост.