ВКС: Ако при ремонт на общи части бъде увреден апартамент, отговорността е деликтна
Когато заради некачествен ремонт на общи части по договор с етажната собственост, се причинят вреди на апартамент, отговорността е деликтна, а не договорна. Това прие състав на Върховния касационен съд (ВКС) в решение за развитие на правото (пълния му текст виж тук).
То е по иск на жена срещу строител, нает от етажната собственост, за да ремонтира покрива на блока. Договорът бил сключен през ноември 2017 г., били платени и част от парите, но ремонтът на покрива бил извършен чак през март 2018 г. През декември 2017 г. в апартамента на жената започнал голям теч, който ѝ причинил щети за над 5200 лв. На това отгоре и след ремонта в жилището имало малки течове от покрива. Затова жената завела иск срещу строителя.
Пред касационната инстанция е поставен въпросът каква е отговорността на строителя – договорна или деликтна.
В решение за развитие на правото своя отговор дават върховните съдии Албена Бонева (председател на състава и докладчик по делото), Боян Цонев и Мария Христова.
Те първо напомнят, че с едно и също деяние, извършено от един и същ правен субект, могат да се осъществят едновременно съставите на неизпълнение на договорно задължение, индивидуално уговорено или предвидено в общи условия към договора или на нарушение на произтичащо от закона задължение, което не е част от съдържанието на договорното отношение.
Кога отговорността е договорна и кога деликтна
„Това, че между две страни съществува договорно отношение, само по себе си не значи непременно, че отговорността за причинени вреди при изпълнение или във връзка с договора, е само договорна и, че договорното отношение винаги задължително изключва и дерогира деликтното отношение. Двете отговорности не се кумулират за покриване на едни и същи вреди“, сочат Бонева, Цонев и Христова.
И заявяват, че дали отговорността за увреждането е договорна или деликтна се определя според накърнения интерес на кредитора: позитивен – при договорната и негативен – при деликтната.
След това се заемат да разяснят кога е налице позитивен и кога негативен интерес на кредитора.
„Позитивният интерес при договорните правоотношения е за изпълнение на задължение, уговорено между съконтрахентите, съответно техните правоприемници, в договора. Преследваният резултат е желан и от двете страни. Договорна е отговорността, когато дължимият резултат не е осъществен въобще или е осъществен неточно (лошо, късно, частично), поради което за кредитора са произтекли неблагоприятни последици – вреди (имуществени и неимуществени). Противоправността на поведението произтича от това, че не е изпълнено задължение към контрахента, а не от общо задължение, което е насочено към всички. Вредите, за да се обезщетят, трябва да са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и да са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, като при недобросъвестност на длъжника – обезщетението обхваща всички преки и непосредствени вреди“, обяснява ВКС.
А по отношение на деликта сочи, че причинените вреди променят съществуващо положение, като промяната нито е желана, нито е предвидима при сключване на договора – тя не е адекватна последица от неизпълнение на договорно задължение. „Едва с причиняването на вредата, между субектите са поражда облигационноправна връзка, чиято цел е да заличи нежелана промяна в правната сфера на пострадалия, като възложи на причинителя на вредата задължението да я поправи. На обезщетяване подлежат всички вреди, които са пряка и непосредствена последица от увреждането съгласно чл. 51 ЗЗД (деликтната отговорност е по-строга от договорната)“, пише ВКС.
За етажната собственост и поддръжката на общите части
„Поддържане на общите части“ е дейност, насочена към запазването им в добро състояние – т.е законодателят е намерил, че разрешението по посочените въпроси има за цел опазване, поддържане и добро управление на сградата като цяло, в интерес е на вещта, и контролът за законността на общите решения, както и за спазването им, е специалният – по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), разяснява ВКС.
И напомня, че ако етажната собственост не е учредила сдружение за управление, тя се управлява от общото събрание на етажните собственици. В този случай договор за ремонт на обща част на сграда в режим на етажна собственост се сключва въз основа на решение на ОС на етажните собственици. За него ВКС сочи, че е особен вид многостранен акт, взет от неперсонифицирана група лица, насочена към постигане на обща цел.
Върховните съдии подчертават, че решението обвързва всички етажни собственици – „включително и тези, които са гласували против, тези, които не са участвали във вземането му, както и тези, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели, а задължителността му отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за него“.
„Във всички случаи, надлежни страни по материалното правоотношение (договорът за изработка) са етажните собственици (всеки до размера на притежаваната идеална част от общите части), а представляващите ги – по чл. 19 ал. 4 или ал. 8 ЗУЕС, действат от тяхно име и за тяхна сметка, вкл. в искови производства. Те всички са възложители, дори и тези, които не са подкрепили или са били против решението на общото събрание за извършване на ремонта. Предмет на договора е обща част на етажната собственост и целеният резултат е въздействие според уговореното върху тази обща част“, сочи ВКС.
В решението се подчертава, че приемането на работата или възражението, че се дължи нещо различно или че е причинена вреда от изпълнителя на общата част, поради неизпълнение или неточно изпълнение на работата, не може да се прави само от част от съсобствениците, в защита само на тяхната идеална част от общите части, при положение, че мнозинството е приело нещо различно – приело е или не работата, намерило е, че резултатът съответства на уговореното или не.
„При така изложените съображения, следва, че когато от неизпълнение или неточно изпълнение на възложената работа от Общото събрание на етажната собственост по договор, касаещ обща част на етажната собственост, е причинена вреда върху обект, изключителна собственост на етажен собственик, е засегнат само неговият негативен интерес – предизвикани са нежелани промени върху негова вещ, която не е предмет на договора за изработка. Увреждането подлежи на обезщетение по чл. 45-49 ЗЗД и обхваща всички вреди, независимо дали са били предварително предвидими и дали деликвентът е действал добросъвестно“, заявяват върховните съдии.
Те подчертават, че в подобна хипотеза не става дума за засегнат позитивен интерес на етажен съсобственик – да получи онова, за което е взето решение от Общото събрание и е сключен договорът с етажните съсобственици.
„Неизпълнението и неточното изпълнение на договора е несъмнено противоправно поведение по договорното правоотношение спрямо съконтрахентите по него и ако от това са причинени и вреди, те подлежат на обезщетение на договорно основание. Когато от същото поведение е обаче увреден обект на друг правен субект, вкл. и на етажен съсобственик, нарушено е общото правило да не се вреди другиму. В двата случая става реч за различни вреди, произтичащи от различни правоотношения, макар и причинени едновременно от едно и също деяние (действие или бездействие)“, заключава ВКС.
28
Коментирайте
Да не ти се налага да спориш с некадърни майстори.
Или да стигнеш до съд.
И като жилище – индивидуална собственост не е предмет на договора за ремонт, тогава какъв е смисълът да се обсъжда и намесва неговия ефект върху сключилите го страни, за да се ползва това разграничение за обосноваване на деликтна отговорност? Само защото увредения индивидуален собственик е едновременно и страна по правоотношението с изпълнителя по договора за изработка ли? Ами тогава пак се връщаме на първото изречение: нали той има съвсем отделен предмет. И така става вече параграф 22, а не чл. 49 ЗЗД. То до същата ситуация се стига и без ремонт на общите части, а до възлагане на индивидуален ремонт… Покажи целия коментар »
Искат да разграничат уврежането на личното имущество (което с с деликт) от общите части – договорно. Набляга се на това, че бездействието на фирмата е довело до накърняване на абсолютното право на собственост на лицето и им трябва юридическа връзка, която задължава строителя да извърши ремонта, за да го пишат противоправно бездействие. Примерът, който давате със съседа е удачен, разлика има в предмета на сделките, но причинно-следствената връзка с деликта е една и съща. В решението искът е по чл.45 от ЗЗД и е срещу търговеца, а не етажната собтсвеност. Имало е и по-лоши мотиви в актове на ВКС, тука… Покажи целия коментар »
На мен ми се струва, че предмет на договора е ремонт на покрива. Договорът е с управителя на етажната собственост. Но от неизпълнението му е прокапал тавана на ищеца, който е етажен собствени. От където и да го погледнеш отговорността е договорна. Да ремонтирана е обща част, но ищцата е страна по незпълненият договор.
Вината на изпълнителя на ремонта е договорна, а деликтната отговорност трябва да се търси от етажната собственост. Първо, защото е чакала покривът да се скапе до състояние да протече след няма и месец. И второ, защото нито е договорила изрично незабавното начало на ремонта, нито е предприела стъпки поради неизпълнение или забава на авариен ремонт. Вече етажната собственост може да търси компенсация по пътя на регресен иск, но това е друга тема.
Има договор с фирмата, която извършва ремонта, ма отговорността била извъндоговорна! Професорите Апостолов и Венедиков сигурно се въртят в гробовете. Нямам думи
Много ме разочароваха с това си решение.
Така е
ОК, логиката на съда е ясна и добре аргументирана, и чл.45 от ЗЗД, колкото и да е общо формулиран, върши работа, защото все пак има налице правна връзка под формата на договор между фирмата и етажната собственост като задължение да ремонтира покрива. Собственото бездействие на строителите в корелация с наличието на договор очевидно е достатъчно за активиране на отговорността. Въпросът е дали е възможно да търси обезщетение от етажната собственост по чл.49, която в последствие да си търси парите от строителя. Защо да не се изложи като довод и евентуално съпричиняване на крайния негативен резултат, ако съответният съсобственик на общите… Покажи целия коментар »
Логиката на съда е ясна и силно неправилна. Има деликт от етажната собственост към собственик на самостоятелен обект в ЕС, и има регресна отговорност на строителя.
Всъщност решението е чудесно, доказването е по-улеснено и не разбирам защо са воплите по-долу. Имаш с презумпция на твоя страна за разлика от договорната отговорност.
Така като чета решението изпълнителят по договора за изработка се е защитавал с възражения по самия договор с ЕС. Ама като отговорността му е деликтна, ще пие една студена вода.
Като прочетох мислите за „позитивния“ и „негативния“ интерес като разграничителен критерий, ме загубиха. И при двата вида отговорност може да е налице позитивен (пропуснати ползи) и негативен интерес (причинени загуби).
И аз това се зачудих
Двете понятия не се използват в посочения от Вас смисъл, защото вие говорите за позитивни и негативни вреди, а не интерес. 🙂
Макар и да се отнася за преддоговорни отношения в линка има по-подробно обяснение на въпроса Ви, оказва се, че наред с позитивен (договорен) и негативен (деликтен) има и т.нар. негативен договорен интерес.
https://obuch.info/obligacionni-otnosheniya.html?page=5
Къде противоправността, каузалната връзка – тя е само в неизпълнението на договора. Доста слабо бих казал
И аз така мислех, ама май Конов е писал някакви неща от сорта, че не е важно какво абсолютно право се нарушава да дали свободата на разполагане с обекта е накърнен. С други думи имаш увредени лични вещи от субект, който на различно правно основание е бил длъжен да има определено активно поведение и в резултат на неговото бездействие настъпват вреди. Работата е, е строителят е бил юридически обвързан да ремонтира покрива, а не го е сторил, аналогично е с бездействието в наказателното право. Наясно съм, че е доста разтеглено, но самият чл.45 се ползва като панацея, универсално лекарство за… Покажи целия коментар »
Ех, пак да наплюем съда за спорта. Нишо не са проспали долустоящите. Това е бил спорният въпрос. Искът е бил предявен на две евентуални основания- договорно и деликтно
Ми кво, да не вземат да се обидят, че ги коментирам. Яяяя, да не са ставали съдии.
Доста спорно разрешение, защото има неизпълнение на договора и женицата, като един от собствениците, е страна по него
Е да, но който чупи – купи
Обезщетението е за компенсиране на вредите нанесени на личните вещи на съсобственика, а те не са предмет на догвора за ремонт на покрива, който е обща част.
И какво от това? Нали вредите са нанесени във възка с ремонта, който правят и си ги пуснал да работят въз основа на сключения договор. То тогава всичко ще е излезе, че е деликт, дори когато имаш сделка. Определено глупаво решение
Ми ще излезе, че всичко е деликт, сега ли установихте ролята на този абстрактен по предмета си член? 😀 😀
Това „във връзка“ не ни върши работа, освен ако не е предвидено изрично в договора със строителя.
П.С. Не се занимавам с гражданско право, така че изразявам лично мнение по конкретния казус, вероятно има поне пет различни варианта.
Ето това е решение в полза на хората. Одобрявам!
Хайде хайде, няма да жалим фирмата къде строи. Има пари
The Supreme Court’s ruling clarifies the nature of liability when damages arise from poorly executed communal repairs. If you experience property damage due to such negligence, it’s crucial to determine whether the responsibility is contractual or delictual. Just like in Papa’s Pizzeria , where timely, quality service is essential for success, timely, quality maintenance of common areas ensures a harmonious living environment. Always address issues promptly to protect your interests.