Липса на гъвкавост на закона – ЕСПЧ осъди България за неадекватно обезщетение при отчуждаване
„Липса на гъвкавост на националното законодателство“ и неотчитане в достатъчна степен на индивидуалните характеристики на земята. Това са двете констатации, които стоят в основата на поредното осъдително решение срещу България заради някои от обезщетенията, които се присъждат у нас при отчуждаване на частни имоти за изграждането на инфраструктурни обекти.
Европейският съд по правата на човека (ЕСПЧ) осъди държавата да възобнови делото за обезщетение и да определи отново сумата, която бургаски фирми трябва да получат за земите си, взети за изграждането на път (пълния текст на решението виж тук). Този път обаче българският съд ще следва не само формалните изисквания на Закона за държавната собственост (ЗДС), а и тези на съда в Страсбург, за да се постигне действително равностойно парично обезщетение за отнетата собственост.
Става дума за общо около 20 дка (в два парцела), които се намират в Промишлена зона-Север на Бургас и са с лице към главния път, свързващ града с магистрала „Тракия“. В тази промишлена зона са разположени складови бази и търговски представителства на редица български и чуждестранни предприятия, както и множество магазини и офис сгради.
Бургаските дружества придобиват имота чрез договор за лизинг, сключен през 2007 г. и към тази дата лизингодателят е определил, че цената му е 88 лв. за кв.м.
Същата година лизингодателят получава от общината разрешение за изготвянето на ПУП и за отреждане на имота „За складова база, магазини и офиси“. В продължение на 12 години обаче процедурата по изготвяне и одобряване на ПУП за имота не е довършена. Така през 2019 г., когато е издадена заповедта за отчуждаването му, той формално се води земеделска земя, макар да попада в урбанизирана територия.
В процедурата за отчуждаването имотът е оценен на 8,35 лв. за кв.м. Т.е. 10 пъти по-ниска цена от тази, на която 12 години по-рано бургаските фирми са придобили земята от лизинговото дружество.
Те обжалват и след експертиза Бургаският административен съд увеличава обезщетението на 16,57 лв. за кв.м. Това става въз основа на изчисления, които следват заложения в Закона за държавната собственост механизъм.
Той предвижда (в чл.32, ал.2), че „Равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания.“
Самият ЗДС има собствена дефиниция за това какво са „пазарни цени“: „осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.“
Най-общо казано, „средна пазарна цена” на подлежащ на отчуждаване имот се изчислява въз основа на цената, отразена в нотариалните актове за продажба на сходни имоти. А е налице масова практика сделките да се изповядват по цена, близка до данъчната оценка, т.е. в нотариалните актове да не фигурира реално платената цена.
Освен това ЗДС изчерпателно изброява сделките, които може да бъдат използвани като пазарни аналози. Сред тях например не са договорите за учредяване на ипотека върху недвижим имот като обезпечение за банков кредит, които дават добра представа за пазара.
Законът въвежда и друго ограничение – вземат се предвид само сделките с подобни на отчуждавания имоти, сключени 12 месеца преди датата на възлагане на оценката. Т.е. експертизата може да не вземе предвид имоти, които са близки като разположение и качествени характеристики с отчуждавания, само защото са продадени 13 или 14 месеца преди назначаването ѝ.
От решението на съда в Страсбург става ясно какво е последващото развитие с оценката на бургаския имот: В производството пред съда на вещото лице, по искане на собственика на отчуждавания имот, е възложена допълнителна задача да изчисли средна цена въз основа на сделки с парцели със същите характеристики като процесния – земеделска земя, предназначена за развитие на промишлена и търговска зона. Експертът избра четири сделки от двадесетте, отговарящи на формалните изисквания на ЗДС, и изчислява, че средната цена е 57,50 лв. „Подобно изчисление е счетено за неуместно от Бургаския административен съд, който приема, че то трябва да отговаря на критериите, установени от Закона за държавната собственост“, посочва ЕСПЧ.
В решението му е отбелязано още, че през 2018 г. общината в Бургас е оценила земеделски земи, разположени в близост до тези на жалбоподателя, на 60 лв. и 162 лв. на квадратен метър. Същата година експертите, наети от лизинговото дружество при сключването на договора за земята, я оценяват на около 130 лв. на кв.м.
Преди да се произнесе дали собствениците на земята в промишлената зона на Бургас са били ощетени при отчуждаването на имота им, ЕСПЧ напомня предходната си практика по сходни казуси от България. С тези решения той е осъдил държавата за нарушаване на правото на собственост и е констатирал, че обезщетенията са присъдени в съответствие с правилата на Закона за държавната собственост, но са налице сериозни индикации, че пазарната стойност на земята вероятно е била много по-висока. Т.е. не е изпълнено изискването обезщетение да е разумно свързано с действителната стойност на имота.
Така съдът в Страсбург се заема да прецени дали в случая от Бургас има достатъчно показатели, че действителната стойност на земята би могла да бъде значително по-висока от обезщетението, което им е присъдено.
И заявява: „Съдът е убеден, че обстоятелствата, посочени от жалбоподателя, са достатъчни, за да заключи, че реалната пазарна стойност на отчуждената земя би могла да бъде значително по-висока от обезщетението, присъдено на национално ниво. По-специално, той не счита, че определянето на земята на жалбоподателите като земеделска е от решаващо значение. Очевидно е, че земята е имала потенциал извън земеделската употреба, тъй като е била разположена в промишлена зона и е разпределена съгласно местния градоустройствен план за промишлено и търговско развитие“. И напомня, че при подобни обстоятелства е постановявал, че от значение е не официалният статут на земята, а нейната действителна стойност.
След това се спира на правилата за изчисляване на обезщетенията в ЗДС и посочва: „…подходът съгласно националното право не може да се разглежда като неспособен a priori да доведе до определяне на адекватно обезщетение. Въпреки това остава фактът, че в разглеждания случай липсата на гъвкавост на националното законодателство и неуспехът на местните власти да вземат предвид в достатъчна степен индивидуалните характеристики на земята водят до резултат, който съдът определя като проблематичен“.
Така ЕСПЧ осъжда държавата да плати на жалбоподателите разноските по делото и да ги компенсира с 3000 евро за неимуществените вреди за нарушаване на правото на собственост. А за обезщетението за отчуждената земя посочва, че най-подходящото средство за отстраняване на нарушението е да се възобнови производството пред българския съд, който да преразгледа претенциите на дружествата в съответствие с изискванията на чл. 1 от Протокол № 1 на конвенцията.
6
Коментирайте
Сега, няма да е зле да се направи една справка какъв брой, на каква стойност и колко са продължили, делата, заведени с причина ниска стойност на обезщетението, респективно довели до отлагането на инфраструктурните проекти от национално и местно значение и увеличаването на тяхната стойност вследствие на инфлационните процеси, а за пропуснатите ползи да не говорим.
Спорът за размера на обезщетението не спира изпълнението – по закон.
Тази разпоредба – за „неспирането“, бе обявена за противоконституционна. Но това не попречи до това обезсилване да се започват планираните строежи. Но Бухала отново говори за „целесъобразност“ (колко се били забавили „)инфраструктурните проекти“, а не за конституционносъобразност. Да припомня конституционната разпоредба: „Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин И СЛЕД ПРЕДВАРИТЕЛНО и РАВНОСТОЙНО обезщетение.
Отчуждаването и ниското заплащане са си проблем
Проблемите със ЗДС и ЗОС започват през 2011 г., когато законите са изменени и критериите за определяне на справедливо равностойно обезщетение на практика ощетяват всички отчуждени собственици. Целта беше държавата и общините, ръководени от ГЕРБ към онзи момент, да плащат евтино за магистрали и общински улизи. Критериите са формални и неадекватни. Като аналози се използват например имоти, придобити на публична продан, където крайната цена обичайно е по-ниска от пазарната. Законът не взема предвид подобренията в имотите. Най-сериозният проблем са цените на аналогичните сделки, които масово са на данъчна оценка. И за капак-само една инстанция за обжалване. Зако
Ново
-
Липса на гъвкавост на закона – ЕСПЧ осъди България за неадекватно обезщетение при отчуждаване
-
Първо произнасяне на ВАС след разцеплението в ДПС – невъзможно е установяването на действителната воля на правния субект
-
Сарафов разпореди по-строг контрол върху делата за корупция, домашно насилие и смърт на пътя
Абе, няма ли да пуснете нещо на джендър тематика да разбуни духовете, липсва ми форумната драма. Само сухарщини в последно време, стана скучно.