Критичен анализ на съдебната практика относно прекратяването на срочни договори за наем с предизвестие
Авторът
Емануил Дамянов Колев e докторант и хоноруван асистент в Софийския университет „Св. Климент Охридски“ в периода 2020-2024 г. Адвокат е към Софийската адвокатска колегия.
При срочните договори, срокът представлява гаранция за интересите и на двете страни. Независимо от това, се е наложила договорна практика, при която често в срочни договори за наем се включва клауза за предсрочно прекратяване на договора с предизвестие, без това да е обвързано с неблагоприятни последици за страната, упражняваща това право. Пример в тази насока са типовите договори, сключвани при търгове за отдаване под наем на държавни или общински имоти за определен срок.[1] Такива договори, обикновено съдържат текстове, че договорът се прекратява „с изтичането на срока, за който е сключен“, както и „предсрочно, с едномесечно писмено предизвестие от всяка от страните“.[2]
Подобна договорна техника се среща и в редица образци на договори за наем, достъпни в различни правноинформационни системи.[3] Професионалните наблюдения на автора също са за широко разпространение на подобен вид образци на договори, съдържащи клауза за прекратяване на срочни договори за наем с предизвестие.
Описаната договорна техника е била предмет на анализ в съдебната практика. В практиката на Върховния касационен съд (ВКС) е застъпено становището, че срочен договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, стига страните изрично да са уговорили подобно основание за прекратяване.[4] Доводите в полза на тази теза са обобщени по следния начин в Определение № 1024 от 21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г. на ВКС: „разпоредбата на чл.238 от ЗЗД е диспозитивна и извежданият от нея по аргумент за противното извод за това, че при срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора с предизвестие е невъзможен, е също по своята същност диспозитивно правило. А като такова, то също може да търпи валидно отклонения, само, ако са изрично уговорени между страните. Срочният договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие /отказ от договора с предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем.“
Горните изводи на съда следва да бъдат подложени на сериозен анализ. Без съмнение правилото на чл. 238 от ЗЗД е диспозитивно. В настоящия случай обаче, както ще бъде обосновано по-надолу, е налице противоречие между клаузи в договора, а не отклонение от диспозитивно правило. Поради това, подходът на съдебната практика в тази част следва да бъде преосмислен.
Относно делението на договорите за наем на срочни и безсрочни
Едно от деленията на договорите за наем е на срочни и безсрочни.[5] Това деление зависи от обстоятелството дали страните са уговорили конкретен срок на договора, или договорът няма уговорен срок.[6] С други думи – при безсрочните договори за наем, договорът може да бъде прекратен с предизвестие, докато при срочните, това е недопустимо.[7]
С оглед на това, не може да бъде споделено застъпеното в практиката на ВКС становище, че „[с]рочният договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие“.[8] Твърдението, че срочен договор за наем може да се прекрати с предизвестие, противоречи на законите на логиката и в частност на втория закон на логиката – за непротиворечието.[9] Съгласно закона за непротиворечието, две противоречащи си взаимно твърдения не могат да бъдат едновременни истинни. От казаното следва, че не може един договор за наем едновременно както да бъде срочен, така и да се прекратява с предизвестие, т.е. едновременно с това да е и безсрочен такъв. В действителност, ако срочен договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, това го превръща в безсрочен.
От изложеното е видно, че всъщност е налице противоречие между двете клаузи – клаузата за срока на договора, и клаузата за прекратяване на договора с предизвестие. Тъй като няма как две взаимноизключващи се клаузи да съществуват едновременно, то съгласно правилата за тълкуване трябва да се определи коя от двете има предимство – тази за срока или тази за прекратяване на договора с предизвестие. В случай че се даде предимство на клаузата за срока, то клаузата за прекратяване на договора с предизвестие ще се счита неписана.
Отграничаване на прекратяването с предизвестие от сходни правни фигури
Изложеното в предходния параграф не следва да се тълкува в смисъл, че е недопустимо да се уговарят други възможности за предсрочно прекратяване на срочен договор, различни от предизвестието. Действително, страните имат свобода как да уредят отношенията си във връзка с прекратяването и развалянето на договорите, включително на договорите за наем.
Не противоречат на срочния характер на договора клаузите за отметнина. При отметнината е налице изрично уговорено право на прекратяване на договорната връзка срещу предоставяне на парична сума или вещ.[10] Без значение е как е формулирана клаузата – като отметнина, неустойка за предсрочно прекратяване или по друг начин, който предполага обезщетяване на насрещната страна за упражняването на правото на страната едностранно да прекрати договорната връзка. Уредбата е диспозитивна и страните могат свободно да уговарят условията, при които договорът може да се прекрати едностранно. Тези клаузи обаче се различават от прекратяването на договора с предизвестие, което не е свързано с никакви неблагоприятни последици за страната, упражняваща това право.
Следва да се отчете, че е налице значителна терминологична непоследователност в договорната техника и съдебната практика, като често с термина „предизвестие“ се означават правни явления от друг порядък. Пример в тази насока е Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр.д. № 968/2001 г. , V г.о. на ВКС, което често се цитира именно в смисъл, че е налице възможност за прекратяване на договор за наем с предизвестие. Макар в мотивите на решението действително да се говори за „прекратяване на безвиновно основание чрез предизвестие на срочен договор за наем„, то внимателният прочит на решението показва, че в разглежданата хипотеза е налице именно форма на отметнина – „упражняването на това прекратително безвиновно основание е установено и за противната страна, обвързано е c изплащането на определено в договора обезщетение, което в конкретния случай е в размер на едномесечната наемна цена.“[11] С оглед на това, по инерция в последващата практика на ВКС се преповтарят мотивите за прекратяване на срочен договор с предизвестие, макар в действителност в цитираното решение да е налице друга хипотеза – на уговорена форма на отметнина (в размер на едномесечната наемна цена).
По същия начин, прекратяването с предизвестие трябва да се отграничи и от развалянето на договор. Съгласно чл. 87 от ЗЗД, кредиторът може да развали двустранен договор, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. В договорната практика даването на допълнителен срок понякога се означава като „предизвестие за прекратяване“[12], макар ЗЗД да не си служи с този термин. По същия начин, отклонението от диспозитивната уредба на чл. 87 ЗЗД в частта, в която страните уговарят възможност да не се дава допълнителен срок за изпълнение, често се означава като „прекратяване без предизвестие“.[13] Означаването на подобни срокове като „предизвестия“ трябва да се разграничи от прекратяването на договора за наем с предизвестие, предвидено в чл. 238 ЗЗД. Докато при развалянето на договор е налице неизпълнение, при прекратяването на договора за наем с предизвестие съгласно чл. 238 ЗЗД такова не е необходимо.
С оглед на изложеното, уговорки във връзка с развалянето на договора не противоречат на срочния характер на договорите. По същия начин, уговорки за отметнина и изобщо за едностранно прекратяване на договора срещу обезщетение (неустойка) също не противоречат на неговия срочен характер. От друга страна, уговорките договорът да може бъде прекратен едностранно, без да е налице неизпълнение и без да бъде обезщетена насрещната страна, противоречат на неговия срочен характер.
Преодоляване на противоречието между клаузи в договора относно срока
Както беше посочено по-горе, едновременното наличие на клауза за срок и на клауза за прекратяване на договора с предизвестие, без това да е обвързано с неизпълнение или изплащане на обезщетение, свидетелстват за противоречие между двете договорни клаузи. Това се дължи на обстоятелството, че един договор за наем може да бъде или срочен, или безсрочен, но не и двете едновременно. Фактът, че уредбата е диспозитивна, няма за последица възможността две взаимоизключващи се клаузи да съществуват едновременно. Напротив – договорът следва да бъде тълкуван, така че да се изясни дали страните са имали намерение да го сключат като срочен, или в действителност са целели да сключат безсрочен договор.
Насоки за тълкуването на договори дава на първо място чл. 20 от действащия ЗЗД. Наред с действащата уредба по ЗЗД, в чл. 36-44 от отменения ЗЗД е налице по-подробна уредба на тълкуването, която не е изгубила актуалност. За целите на настоящия анализ, ще бъдат използвани и разпоредбите за тълкуване на договорите, съдържащи се в Принципите на Европейското договорно право, чл. 5:101-чл. 5:107, които представляват друг авторитетен източник за общите правила и принципи за тълкуването на договорите.
Общопризнат принцип на тълкуването е, че при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната воля на страните, като тя има предимство пред буквалното тълкуване на договора.[14] Друг принцип на тълкуването е, че когато са налице няколко възможни тълкувания, трябва да се предпочита това, което има действие, пред това, което няма (тълкуване in favorem validitatis).[15]
Друг общопризнат принцип на тълкуването е, че в случай на съмнение, договорът се тълкува против този, който е предложил клаузата, и в полза на този, който е поел задължението (тълкуване contra proferentem).[16] Освен това, при тълкуването на договорите трябва да се изхожда и от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.[17] Не на последно място, договорите трябва да се тълкуват в съответствие с правилата на формалната и правната логика.[18]
Описаното изброяване не е изчерпателно, но то цели да улесни практическото приложение на принципите за тълкуване към конкретната хипотеза.
За действителната воля на страните по отношение на това дали договорът да бъде срочен, или безсрочен, може да се съди от целта, за която се наема имотът, съответно от възможностите за ползване на имота съобразно тази цел при сключването на договора. Ако имотът не може да започне да се ползва по предназначение веднага, например поради необходимост от извършване на административни формалности или значителни инвестиции от наемателя, това свидетелства за намерение договорът да се сключи като срочен, а не като безсрочен такъв. Подобно неравномерно във времето извличане на ползите от имота, при което наемателят първоначално прави единствено разходи, за да може впоследствие да започне да извлича ползи от имота, е икономически и житейски несъвместимо с безсрочните договори. Ангажирането с извършване на подобна инвестиция изисква стопанско планиране, което не може да се направи при безсрочен договор, който може да се прекрати свободно във всеки един момент с предизвестие.
В духа на горното, индиция за действителната воля на страните може да бъде и това по какъв начин са уредени вземанията във връзка подобренията върху имота, особено ако при сключването на договора може да се очаква да се направят такива. Ако в договора е предвидено, че извършените подобрения са винаги за сметка на наемателя, то това показва, че вероятно действителната воля на страните е да сключат срочен договор за наем, който да не може да се прекрати едностранно от наемодателя чрез предизвестие. Ако се приеме, че прекратяването на договор с предизвестие в тази хипотеза е допустимо, това би довело до неприемливия резултат наемането на имота да се сведе до безвъзмездното извършване на подобрения върху него, а наемателят да може да бъде лишен от всякаква възможност да извлече ползи от имота за останалия период на договора.
В горната хипотеза особено внимание трябва да се обърне и на тълкуването contra proferentem. Това правило за тълкуване е приложимо преди всичко в хипотезите, в които практически липсва всякаква възможност за индивидуално договаряне. Несъмнено такъв е случаят при търговете на държавни и общински имоти. Видно от анализираните проекти на договори при търгове за наем на държавни и общински недвижими имоти, в тези договори нерядко присъстват едновременно описаните клаузи – че срочният договор се прекратява с едномесечно предизвестие, а всички извършени подобрения са за сметка на наемателя.[19] В тези случаи, при тълкуване на клаузите в договора, не следва да се дава предимство на такова тълкуване, което позволява недобросъвестно поведение на предложителя. Именно такъв би бил случаят, ако се приеме, че е налице възможност за предсрочно прекратяване на договора с предизвестие веднага след извършване на подобренията, без наемателят да бъде обезщетен за тях. Доколкото наемателят разчита да покрие разходите за извършените подобрения именно чрез извличане на ползи от имота през оставащия срок на договора, предсрочното прекратяване от наемодателя чрез предизвестие в този случай не следва да се счита за допустимо.
Друга индиция за това дали договорът за наем е срочен или безсрочен, могат да бъдат обстоятелствата около заплащането на депозит при сключване на договора. Обикновено заплащането на депозит свидетелства за по-трайно намерение за обвързване, характерно повече за срочните, отколкото за безсрочните договори. Поради това, едновременното наличие на срок в договора и заплащане на депозит, свидетелства по-скоро за предимство на клаузата за срока, пред тази за прекратяване на договора с предизвестие.
Изброяването в настоящия случай е само примерно. Надявам се обаче, че то може да сложи начало на една важна дискусия за тълкуването на договорите.
Заключение
Квалифицирането на един договор за наем като едновременно срочен и безсрочен е недопустимо. В случай че договор за наем предвижда едновременно както срок на договора, така и възможност за прекратяване с предизвестие, следва да бъде изследвана действителната воля на страните. Това, че уредбата е диспозитивна, не променя обстоятелството, че при противоречие между отделни клаузи в договора, същите подлежат на тълкуване. В случай, че се даде предимство на едната клауза, то следва да се счита неписана тази клауза, която ѝ противоречи.
Прекратяване с предизвестие е налице само при това прекратяване, при което упражняването на правото не е свързано с никакви неблагоприятни последици за страната, която го упражнява. Не противоречат на срочния характер на договора клаузи за отметнина, както и правила във връзка с разваляне при неизпълнение, дори страните да са ги означили с термина „предизвестие“. Във всички случаи, водеща е действителната воля на страните.
[1] За пример могат да бъдат дадените следните избрани на случаен принцип образци на договор към тръжни процедури, отразяващи идентичен подход към разглеждания проблем: Приложение № 1 към Решение № 290 по Протокол № 67/10.06.2010 г. на Столичен общински съвет-Примерен проект на договор за наем на недвижим имот; Приложение № 5-Предварителен договор към тръжна документация за провеждане на търг с тайно наддаване за отдаване под наем за срок от 5 (пет) години на част от недвижим имот – частна държавна собственост – помещение за магазин, находящо се в Регистрационно-приемателен център (РПЦ) – гр. Харманли, ж.к. „Дружба“ № 23 – териториално поделение на Държавна агенция за бежанците при Министерския съвет, в сграда №1 – КПП с идентификатор 77181.6.495.24, община Харманли, област Хасково; Приложение № 4-Проект на договор към Тръжна документация за провеждане на търг с тайно наддаване за отдаване под наем на част от недвижим имот – публична държавна собственост, предоставен за управление на Министерството на икономиката и енергетиката (МИЕ), представляващ 239 кв.м. от покривното пространство на административната сграда, находяща се на ул. „Триадица” № 8 в гр. София, описана в АДС № 07847/20.12.2011г. на Областната администрация на област София град, за разполагане на телекомуникационни съоръжения. Посочените образци на договори са част от общата тенденция в анализираната от тях част по отношение на изготвянето на договори за наем при търгове за наем на държавни и общински имоти.
[2] Приложение № 1 към Решение № 290 по Протокол № 67/10.06.2010 г. на Столичен общински съвет Примерен проект на Договор за наем на недвижим имот; Договорната техника при образците на договори по другите две цитирани тръжни процедури е идентична, като разлика има единствено при срока на предизвестие-в единият случай е едномесечен, а в другия-тримесечен.
[3] За обща тенденция в тази насока може да се съди от следните образци, отново избрани на случаен принцип: В примерен образец на договор със заглавие „Договор за наем“, достъпен в правноинформационната система „Сиела“, релевантната част от клаузата за прекратяване на договора гласи: „Чл. 23. Договорът се прекратява: 1. При изтичане на срока; [….] 3. Едностранно с писмено предизвестие до другата страна, направено поне [……….] дни по-рано;“
По сходен начин е формулирана клаузата за прекратяване на срочен договор за наем в бланката „Договор за наем на недвижим имот“, достъпна в правноинформационната система „Апис“, в която е налице следната формулировка: „Чл. 14. Договорът се прекратява: 1. по взаимно съгласие; 2. при изтичане на срока; 3. едностранно с (писмено) предизвестие до другата страна,направено поне [….] месеца (дни) по-рано;“
По аналогичен начин е формулирана клаузата за прекратяване в бланката на договор със заглавие „Договор за наем на офис“ в образеца на такъв, достъпен в правноинформационната система “Лакорда”. Релевантната клауза гласи: „Чл. 15. Настоящият договор се прекратява освен в предвидените от закона случаи, и: 1. по взаимно съгласие; 2. с изтичане на срока, за който е сключен настоящия договор, в случай че същият не бъде продължен; 3. с [….] месечно предизвестие от всяка от страните по договора;“ По аналогичен начин са формулирани и повечето общодостъпни при търсене в интернет бланки на договори за наем към настоящия момент, съгласно направена от автора справка.
[4] В този смисъл са например Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр.д. № 968/2001 г. , V г.о. на ВКС, докладчик – председател: Таня Райковска; Определение № 485 от 16.07.2009 г. по т.д. № 352/2009 г. на Върховен касационен съд; Определение № 1024 от 21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г. на Върховен касационен съд; Определение № 77 от 02.02.2016 г. по т. д. № 1103 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. отделение;
[5] Кожухаров, А., Облигационно право, отделни видове облигационни отношения, 2002 г., Университетско издателство „Св. Климент Охридски“, стр. 213-214.
[6] пак там.
[7] Стоянов, Н., „Влиянието на срока върху договора за наем“, публикувано в сп. „Норма“, бр. 3 от 2016 г., стр. 5-32.
[8] Определение № 1024 от 21.10.2010 г. по гр. д. № 676/2010 г. на Върховен касационен съд
[9] За четирите закона на логиката, вж. Sir William Hamilton, Lectures on Metaphysics and Logic, Volume 2: Logic, Publisher: Gould and Lincoln, 1860, стр. 57 и сл.
[10] Калайджиев, А., Облигационно право. Обща част, осмо издание, ISBN: 978-619-226-164-1, Сиби, 2020, стр. 442-443; Герджиков, О, Търговски сделки, ISBN 9789546082336, четвърто преработено и допълнено издание, и.к. „Труд и право“, 2015, стр. 68-70
[11] Решение № 67 от 28.01.2002 г. по гр.д. № 968/2001 г. , V г.о. на ВКС
[12] Така например в цитирания по-горе образец за договор за наем на недвижим имот, достъпен в правноинформационанта система „Апис“, е налице следната формулировка: „(3) Ако наемната вноска и неустойката по предходната алинея не бъдат платени в продължение на […] дни от изтичане на срока по чл. 6, ал. 2, наемодателят има право да развали договора след 7-дневно (писмено) предизвестие.“
[13] Пример в тази насока е цитирания по-рано образец за договор за наем, достъпен в правноинформационната система „Сиела“, който съдържа следната клауза: Чл. 23. Договорът се прекратява: […] 4. Едностранно без предизвестие от НАЕМОДАТЕЛЯ при неплащане на наемната вноска в срока по чл. 5, ал. 2 от настоящия договор;
[14] Калайджиев, А., Облигационно право. Обща част, осмо издание, ISBN: 978-619-226-164-1, Сиби, 2020, стр. 90; Чл. 20 ЗЗД; чл. 5:101 от Принципите на Европейското договорно право; чл. 36 от ЗЗД (отм).
[15] Чл. 5:106 от Принципите на Европейското договорно право; Чл. 37 от ЗЗД (отм).
[16] Прилагането на правилото за тълкуване contra proferentem е признато в доктрината-Калайджиев, А., Облигационно право. Обща част, осмо издание, ISBN: 978-619-226-164-1, Сиби, 2020, стр. 91; Изрично е прогласено в чл. 5:103 от Принципите на европейското договорно право, чл. 42 от ЗЗД (отм). Частно проявление на този принцип може да бъде открито и в правилото на чл. 147, ал. 2 ЗЗП.
[17] Чл. 20 ЗЗД; чл. 38-41 от ЗЗД (отм); чл. 5:102, чл. 5:105 от Принципите на европейското договорно право;
[18] Калайджиев, А., Облигационно право. Обща част, осмо издание, ISBN: 978-619-226-164-1, Сиби, 2020, стр. 93; Отправна точка в тази част са четирите закона на логиката, а именно 1. Законът за тъждеството 2. Законът за непротиворечието; 3. Законът за изключеното трето; 4. Законът за достатъчното основание. В този смисъл- Sir William Hamilton, Lectures on Metaphysics and Logic, Volume 2: Logic, Publisher: Gould and Lincoln, 1860, стр. 57 и сл.
[19] Пример в тази насока е Приложение № 1 към Решение № 290 по Протокол № 67/10.06.2010 г. на Столичен общински съвет: Примерен проект на Договор за наем на недвижим имот; Приложение № 5-Предварителен договор към тръжна документация за провеждане на търг с тайно наддаване за отдаване под наем за срок от 5 (пет) години на част от недвижим имот – частна държавна собственост – помещение за магазин, находящо се в Регистрационно-приемателен център (РПЦ) – гр. Харманли, ж.к. „Дружба“ № 23 – териториално поделение на Държавна агенция за бежанците при Министерския съвет, в сграда №1 – КПП с идентификатор 77181.6.495.24, община Харманли, област Хасково
39
Коментирайте
„От казаното следва, че не може един договор за наем едновременно както да бъде срочен, така и да се прекратява с предизвестие, т.е. едновременно с това да е и безсрочен такъв. В действителност, ако срочен договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, това го превръща в безсрочен.“ Ще използвам превод на английски идиом: авторът сравнява ябълки с портокали, т.е. сравнява несравними неща. Прекратяването с предизвестие НЕ Е безсрочен договор. Прекратяването поради неизпълнение, например, също не прави един договор срочен или безсрочен, а е самостоятелно основание. Математиката нарича това различни измерения. Възможност 1: срочен договор без уговорка за предизвестие.… Покажи целия коментар »
…гласи: Когато не четеш и, най-вече, не осмисляш какво подписваш и особено когато ползваш „бланковия“ договор на брокера, действащ общо и за двете страни, често се стига до подобни напълно ненужни нАучни разсъждения от типа „колко наема се събират на върха на една игла“. Глупавият договор не е задължително порочен от правна гледна точка. Лошо защитеният от самата страна интерес не означава порок на съдебната практика. Кой чел какво подписва – чел, да не чака после ВКС да го спасява.
Нашата професия е събрала всякакви люде, но този тип юристи ми докарват главоболие и усещане за безпомощност. Не само, че половината от твърденията граничат с житейския абсурд, но и стила е на закоренял търсач на конспиративни теории….
Добре е че някой коментира този въпрос. Падна се на държавен изпит и се оказа, че в катедрата не съществува единно мнение по въпроса.
Трудно ще мине теоретична разработка – поради временен неуспех – в това отношение сме единодушни – когато не ти върви нито в любовта – нито в правото – не се хващай.
Аз ми писна от кекави постройки на няколко дъха – не е така – новото ЗЗД (1951) си е – демократично, има гъвкава конструкция.
Сега – ако някой не го разбира или не иска – но нека – всъщност по цял ден с нахалитет се успява.
Михаил Булгаков би се озадачил, но не толкова, а аз очаквам – „Прескрибирана менителница, в условията на озадачаващо бездействие на някого си“.
Прочете трудът на проф. Екатерина Матеева – “Неустойката” и ще ви стане всичко ясно.
Тази статия има друга цел и това прозира от нея. Авторът също е наясно, че същата е безмислена, но просто същия има определена мотивация да я публикува. Така че съм сигурен да очаквате да пробват да пипат законодателството с цел наемодателите да им бъде сложена една дебела верига на врата и всичко се отчита където трябва. Не бъдете критични към автора, той е постигнал своето, ние да му мислим в бъдещето, ако това което прозира между редовете стане.
Колегата Колев по-добре да си си плува в спокойните води на дружественото право, където нещата са прости и относително безспорни и шансът да се изложи е по-малък. Очевидно коментираната материя не му е ясна.
Колега, изключително грозен и неколегиален е коментарът Ви. Очевидно познавате колегата Колев и очевидно избивате някакви комплекси.
Би следвало поне да излезете с името си, а не да се прикривате като анонимен. Дори е смешно.
Като сте толкова знаещ, напишете оборваща статия и я изпратете на редакцията за публикация. Така ще изпъкнете повече, отколкото със злобни и ненамясто коментари 😉
Той и от дружествено право точно толкова разбира. Ако някой може така брутално да забърка наема, представете си колко разбира от дружества.
Много забавно четиво. На автора му се привижда „противоречие“ между клаузата за срока на договора и клаузата за прекратяване на договора с предизвестие. Това „противоречие“, видите ли, противоречало „на законите на логиката и в частност на втория закон на логиката – за непротиворечието“. Оттам заключава, че „няма как две взаимноизключващи се клаузи да съществуват едновременно“. Затова трябвало те да бъдат разтълкувани. Целта на „тълкуването“ била „коя от двете клаузи има „предимство“ – „тази за срока или тази за прекратяване на договора с предизвестие“. След което подготвя читателя за прозрението си, че резултатът от това „противоречие“ ще бъде: „клаузата за прекратяване… Покажи целия коментар »
Препрочитам този коментар няколко пъти…. духовна нирвана. Има и мислещи хора! Благодаря!
Практик съм – но оценявам написаното от колегата, както и критиките, но не мога да споделя – да се връща старозаветното ЗЗД, едвам го преодоляхме.
Моля – никога да не се връщаме към Иван Апостолов – в онзи смисъл, аз мисля – че няма какво – няма 1 грам Сталинизъм в новият ЗЗД, тоест – 1951.
Възможността за пракратяване на срочно наемно правоотношение с едностранно писмено предизвестие не представлява неяснота на волята на договарящите относно срочността на правоотношението, а представлява израз на свободата на договаряне. Чл. 20а, ал. 2 ЗЗД предвижда, че договорите могат да бъдат прекратени по взаимно съгласие на страните и нищо не пречи на страните да си предоставят такова съгласие предварително, като определят подходящ срок на предизвестието, което да компенсира предсрочния характер на прекратяването. Липсата на уговорена неустойка по никакъв начин не пречи на насрещната страна да претендира последиците от предсрочното прекратяване по общия ред например в случаите, в които насрещната страна е… Покажи целия коментар »
Масова практика е договорът за наем да се сключва за срок от една година, за да не подлежи на вписване, нотариална заверка и съпътстващите тази процедура такси. След изтичане срока на договора, ако нито една от двете страни не се противопостави на продължаването му, договорът се превръща в безсрочен по силата на закона. Клаузата, че всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие се отнася за момента, в който договорът от срочен се е превърнал в безсрочен с мълчаливото съгласие на страните и по силата на закона. Чак пък и дълбокомислени спорове да се водят по толкова елементарни… Покажи целия коментар »
Клаузата, че всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие … след момента, в който договорът от срочен се е превърнал в безсрочен …
… е леко излишна при наличието на чл.238 ЗЗД. Но е безвредна, повтаряйки го.
Интересно тълкуване, което показва разликата между отмени на и прекратяване с предизвестие и как това влияе върху характера на договора и кое логически кога би се приложило.
Не може хилядолетна практика и развитие на даден институт да бъдат “анализирини“ от хора зовящи се някак си. Първо изхождайки от правната природа на договора за наем, той винаги е срочен и няма как да стане безсрочен, защото няма вещен характер. Противното значи да го приравним на вещна тежест, която ограничава правото на собственост. Законът, поне засега, изрично е предвидил какъв е максималния срок за отдаване под наем и по каквъ начин това обвързва собственика. Собственика винаги има предимство, защото правото на насрещната страна е производно от съгласието на собственика, доколко и при какви условия би позволил ползването и докога.… Покажи целия коментар »
„Безсрочен“ не означава „вечен“. Никакъв проблем няма с „вещния характер“. Още повече, безсрочният договор за наем е и изрично предвиден в ЗЗД. Просто страните не са обвързани със срок, а не че са обвързани завинаги. Действително е вярно, че ако е уговорена възможност за прекратяване с предизвестие, срокът очевидно става пожелателен.
Братко, в Америка не е така! Ограмотете се малко тук диваците!
Лютуф . магистър от Шакагоу по Лоу /неправоспособен в България/
Нищо вечно няма. Не ми е известна разпоредба в ЗЗД (от чл.228 до чл.239), която да предвижда “безсрочен“ договор за наем. Законът борави с понятието срок, защото още в определението на договора за наем, казва, че той винаги е временен, т.е. за определен пероид от време. Ако не е търговска сделка, то максималната му продължителност е до 10г., така че СРОК винаги има, дори да не е посочен изрично от страните. Това не го прави безсрочен. А що се касае до “вещния характер“, то съжденията на автора навеждат в тази насока, защото в крайна сметка връзката е облигационна/договорна/ и винаги… Покажи целия коментар »
Изключително важно е да се определи коя клауза е с предимство-тази за срока или тази за прекратяване на договора с предизвестие.
Тезата, че срочен договор не можел да се прекрати с предизвестие, не е никак оригинална. Това е първото нещо, което лекторите по облигационно споменават като стигнат до наем, та плачат с крокодилски сълзи как в практиката се било наложило, щото нали, неграмотното ВКС. Наложило се е, защото е удобно за страните. Тази техника се използва за наемите с нисък мат. интерес, предимно за имотите, които се ползват от физ. лица. И е удобна за страните – за наемодателя има известно спокойствие, че договорът му е предвиден за година, а за наемателя – че може да излезе от договора, като спази… Покажи целия коментар »
Откровено казано, тази “статия” не е нито критична, нито аналитична. Клауза за едностранно безвиновно прекратяване няма никакво отношение към срочния характер на договора. Смисълът на такава клауза е да се даде възможност на едната страна да прекрати безвиновно, без другата страна да има реципрочно право. Дори при такава двустранна клауза, това няма никакво отношение към срочния характер на договора. Всички разсъждения за това как следва да се тълкува договора са си откровени глупости, с извинение…
“ В действителност, ако срочен договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие, това го превръща в безсрочен.”
Признавам си, тук спрях да чета.
Неточен е изказът, но очевидно авторът има предвид, че смисълът на срочните договори е да няма възможност да се прекратяват едностранно /както срочните договори при мобилните оператори/ без да се дължи неустойка за неизпълнение.
Изключително важно е прекратяването с предизвестие да се отграничи и от развалянето на договор.
Изключително важно е по какъв начин са уредени вземанията във връзка подобренията върху имота.
Полезно!
Абсурдно е да се приема, че срочен договор за наем може да се прекрати с предизвестие.
Но е точно така в практиката на ВКС.
Ще роди ли нещо ново българската цивилистика или ще поридължаваме да претопляме въпросите, които и преди 100 години са нищили учените преди нас? Неустойка, прихващане, прекратяване на договора, наеми и т.н. Аман. що професори и доценти се нароиха, които мажат, струват и все тия въпроси са им в главата. Даже не твърдят, че са открили нещо ново
Айде бе, то огромната част от договорите въобще имат подобни клаузи за едностранно прекратяване, а накрая ни се излиза с аргумента, че съчетанието им с конкретен срок противоречи на формалната логика, защото така на можело да го квалифицираме като сделка за неопределен период, твърдение противоречащо в обсъждания случай най-малко на имеративното правило за 3-те/10-те години на отдаване под наем, демек всички споразумения за отдаване на имот за временно ползване са срочни по дефиниция независимо дали си праснал вътре години или не.
„Върнете килийните училища, искам лично да се пробвам да използвам гьостерицата върху невежи колеги.“
Проскубания бухал
Допълнение: При договорите има достатъчно голяма разлика между „безсрочен“ и “ без определен срок“, какъвто израз е употребен в чл.229 от ЗЗД, защото второто предполага не липса на ограничение във времето въобще, а неуточняване на периода на ВРЕМЕННО ползване, т.е. първото определение е в противоречие с втория закон на логиката, цитиран толкова напоително от автора. П.С. Все пак да му благодаря за латинските изразчета, които ми се струват полезни, а и обичам да ги колекционирам – не се знае, може да потрябват за черни дни, когато мисълта не върви и на текста трябва да се придаде вид на написан от… Покажи целия коментар »
Защо да не може да прекратя срочен договор – ще си го прекратя.
Аз съм владелец и Алфа и Омега и аз си искам държането – веднага, не знам какво.
Недоумявам, нали затова е тази клауза в договора, че наемодателя може с едномесечен срок да прекрати договора.Ами трябва да може, като е видял в какво състояние е жилището му, и как го пазят,разбира се,че ще се възползва от тази точка в договора, за да се раздели по-бързо с недобросъвестния наемател.И ако този наемател има две малки деца, как ще го изгоним зимата когато изтича договора, в този случай зимата не можем да го махнем , заради децата, а лятото не трябва да прекратяваме договора и трябва да чакаме зимата.И го оставяме да руши жилището на воля, така ли.