Калпавото законодателство за частните улици по ЗУТ
Общините очевидно нямат възможност или не желаят да намалят парите за инвестиции, за да заплащат обезщетение за отчуждените за улици части от имоти. При бума на строителството в големите градове, плащането на обезщетенията е по-скоро непосилно. През 2021 г. с промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) държавата се опита да стовари парите за обезщетение на собствениците на имоти върху инвеститорите. Но Конституционният съд (КС) отмени тези законови текстове, защото парите за публични инвестиции в уличната инфраструктура са задължение на общините. Основният мотив на КС е, че „Въведената в ал. 16 на чл. 148 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) забрана за издаване на разрешение за строеж на възложителите при неприложена улична регулация препятства застрояването на имота съгласно предвижданията на подробния устройствен план (ПУП), а това съществено ограничава правомощието ползване като елемент на правото на собственост.“ (РКС 17/2021 г.).
Вместо законодателят да промени ЗУТ, така че да направи закона в съответствие с решението на КС, той не предприе каквото и да е и остави нещата на самотек. А това е напълно възможно – стига да се следват мотивите на КС. Резултатът е, че в редица градове се появиха и се появяват все повече частни улици. Нещо, което е в противоречие с основно законово изискване – улиците да са публична общинска собственост.
ЗУТ допуска да има частни пътища, но не и частни улици. Поради това различното третиране на частни и общински улици е в противоречие със закона.
В резултат се стига до много сериозни правни проблеми.
От една страна, улицата е предназначена за преминаване на хора и автомобили. От друга страна – собствениците на частни улици понякога ги заграждат или слагат бариери и ограничават достъпа. Даже се събират такси, за да се осигурява достъп. И аргументът е – ами ние сме собствениците и ако искате да преминавате през нашата собственост – бъдете така добри да плащате. Ако се поиска да се даде право на преминаване и собствениците са много и част от тях са в чужбина, тогава трябва да се уведомят нотариално и едва след изтичане на определения срок съответният кмет може да издаде право на преминаване. Как се уведомяват нотариално хора, живеещи в чужбина – едно голямо ходене по мъките и си остава дълбока тайна за обикновените хора. И какво – хората да не могат да стигнат до домовете си, защото нямат право на преминаване ли? Едва ли целта на закона е придвижването на живеещите да става с планери и вертолети. Даже е срамно да се изброяват очевидните абсурди на тезата да се иска разрешение от собственика да се ползва улицата по предназначение.
Естествено това ще е в противоречие с предназначението на улицата като част от публичната инфраструктура.
Ако пък частната улица е задънена и накрая има обръщало, до което няма достъп поради ограничаването му, гледайте как се излиза от нея при опашка от няколко автомобила.
Сагата може да бъде продължена, като разлика с физическо придвижване по улицата няма. Трябва ли да се иска право на преминаване, за да се прекара вода, канализация и топлофикация? Общините си решават въпроса както им падне – едни искат право на преминаване, други – не. А трети – неизвестно на какво правно основание – не искат право на преминаване за прекарване на водопровод, канализация и топлофикация, но искат право на преминаване, ако някоя сграда трябва да се присъедини към предлаганите публични инфраструктурни услуги.
Добрият закон не би следвало да допуска такива правни безобразия!
Дори и при действащото калпаво законодателство в областта на регулиране на териториите има яснота за статута на улиците.
Публичната инфраструктура, вкл. водоснабдяване, канализация и топлофикация и електропроводи, се прекарва по улиците. Не може се одобри подробният устройствен план (чл.8 ЗУТ), без да се предвиди съответната техническа инфраструктура. След като техническата инфраструктура е уредена в ПУП, то е разрешено и свързването на съответните сгради с тази изградена техническа инфраструктура. И причината е очевидна – техническата инфраструктура е прекарана с една единствена цел – за да бъдат свързани съответните сгради и други имоти с нея. В противен случай техническата инфраструктура е безсмислена – това би противоречало и на смисъла, и на целта на закона.
Законът урежда улицата да е публична общинска собственост именно с цел да не се препятства правото на преминаване по нея – това всъщност е предназначението на улиците. Това, че законът е калпав и общината не си е изпълнила задължението да отчужди имота в частта на улицата, не премахва законовата цел от създаването на тази и на всяка една друга улица. Различното третиране на непредвидените в ЗУТ частни улици от останалите улици ще обезсмисли понятието за улица, когато тя не е отчуждена и тя ще се превърне в обикновен частен имот, в който собственикът може да си прави каквото си иска. Очевидно не е това целта на закона. Ако ПУП е предназначил части от имоти за улица, тези части от имоти не са отчуждени и да допуснем, че това не е улица. В такъв случай, ако няма улица не може да има парцели, защото всеки парцел трябва да има лице към улица. Щом няма парцели, тогава строителството е незаконно и всички сгради, построени върху такива непарцели трябва да се разрушат. Всъщност собствениците на имотите, на които е изградена улицата, са се съгласили това да е улица, за да може да се строи в граничещите с улицата техни имоти. Така че собствениците на имоти, които са улица, трябва да избират – или да разрушат сградите върху техните имоти, граничещи с улицата, или да се съобразят с публичния статут на улицата. Същото – общините да изберат за двойственото си поведение. За радост ПУП определя конкретните улици. А това, че съответните общини не си изпълняват задълженията, някои собственици искат хем да имат сгради, хем да няма улица, а държавата е в законодателна импотентност, е съвсем отделен фактически въпрос.
След като част от един имот съгласно ПУП е станал улица, цялата инфраструктура и ползването на улицата стават общодостъпни без оглед на това дали улицата е незаконосъобразно частна, или не. Незаконосъобразният статут на собственост на една улица като частна няма как да определя ограничения за гражданите и организациите, чиито имоти се намират на тази улица.
Най-смешното и същевременно жалко е, че някои общини са обявили частни улици за синя или зелена зона и пряко или чрез съответните си предприятия събират тлъсти такси за това, а същевременно искат от собствениците на имоти на улицата да се присъединяват към обществена инфраструктура (най-често топлофикация) само след като им се предостави право на преминаване от собствениците на улицата! Това освен че е незаконосъобразно, е и нагло и двулично отношение към гражданите и юридическите лица на територията на тази община. Ако общината ще прави така, би следвало гражданите и организациите незабавно да я осъдят да им върне всички пари за паркиране с лихвите. А фирмите, които са плащали служебен абонамент, следва да си поискат парите за него. Всъщност общините постъпват правилно – обявяват улиците за част от съответната зона и събират такси, но следва да процедират към собствениците на имоти на такава частна улица по същия начин – да не им искат да плащат за право на преминаване, вкл. за присъединяване към съответната техническа инфраструктура.
Движещите се пешеходци и водачи на пътни превозни средства по улицата не е необходимо да искат от собственика право на преминаване, още по-малко ще искат такова от общината – именно защото това е улица. Прекарващите водоснабдяването и канализацията също по начало не са искали право на преминаване от собственика на улицата – пак защото това е инфраструктура, която по закон преминава по улицата. Тръбите на ТЕЦ са от публичен оператор на публична топлофикационна услуга („Топлофикация София“) – точно както водоснабдяването и канализацията е от друг публичен оператор – „Софийска вода“. И „Топлофикация София“, и „Софийска вода“ са лица, предоставящи обществени услуги по смисъла на чл.21, ал.1 АПК.
Очевидно правен абсурд е примерно за прекарването на водопровод да се иска разрешението от собственика на улицата, защото това означава, че той може да не го даде и тогава живеещите на улицата нямат да имат достъп до вода, ако собствениците са много и част от тях са в чужбина. Колко нотариуси ще лепят съобщения по съответните адреси на отсъстващите? И трябва ли живеещите да си карат водоноски с вертолет, защото и за преминаването по улицата трябва да се иска разрешение за преминаване, ако не се зачете публичният статут на улицата?
Собственикът съвсем не е безправен. Той има право да иска държавата да започне процедура по отчуждаване и да му заплати стойността на имота, определен от ПУП за улица и то със съответните лихви.
Има и една смислена разпоредба на ЗУТ, която действа – съгласно чл.81, ал.5 „Когато при разделяне на урегулиран поземлен имот по искане на собственика на имота изходът към улица за новообразуваните от него имоти не може да се осигури при условията на ал. 4, с проекта за изменение на подробния устройствен план се предвижда прокарване на задънена улица в границите на разделяния и новообразуваните от него имоти. В тези случаи общината придобива собствеността върху задънената улица с влизането в сила на плана.“ Този текст е само основа да се помисли за подобно решение и за частните улици.
37
Коментирайте
Ами не е така, макар че разбирам логиката Ви. И УПИ, и улица (като отделна урегулирана част) си има, но само като предвиждане в действащия ПУП. Разликата е, че строителството в УПИ може да бъде реализирано при липса на проблеми със собствеността в неговите граници. Което не означава, че както на приходящите и преминаващите е гарантирано право на преминаване през неотчуждената част за улица. Водеща е собствеността, разберете го, не градоустройственото предвиждане. А решението е ясно – учредяване на сервитутни права.
Не може са има парцел без излаз на улица. Не може са се строи върху урбанизиран имот, който не е парцел.
Освен това – при 20 наследника, от които половината в чужбина – как ще се вземе право на преминаване. Как ще излизат живеещите на улицата без право на ползване?
Ако се приеме, че частният и неотчужден имот, предназначен да е улица, всъщност не е улица докато не бъде отчужден, значи няма и а парцели и ПУП-ове, т.е. не може да се строи върху тях. Не може да има парцел и ПУП без лице към улица – пише го в закона. И сградите трябва да се разрушат като незаконни строежи – така излиза ако няма улица.
И един пример за „добра“ общинска практика в обществена полза. Локацията – имот с лице на столичен булевард. Направили си огромно разширение за спирка на градския транспорт без следа от отчуждителна процедура. Да, ПУП-ът засяга имота дори повече, но не е приложен и е в ход нова градоустройствена процедура, след като предишната е отменена от съда. Идва геодезистът да трасира и що да видиш – колчетата откъм булеварда попадат на два метра от бордюра навътре в асфалта. При дължина на разширението от 25 м. това са 50 квадрата от частен имот, ползвани незаконно и до ден днешен от общината в… Покажи целия коментар »
Ще ме прощава авторът, но без пълно реализиране на фактическия състав на отчуждителната процедура собствениците са в правото си да не допускат нежелани лица до имота. ПУП-ът установява регулационните предвиждания, но не прави от имота улица – тук тезата на автора е изцяло погрешна. При наличие на пълния набор вещни права собственикът може да си ползва имота, както намери за добре, включително да оформи част от него като улица. Но тя не е публична инфраструктура както по смисъла на ЗУТ, така и по Закона за пътищата. Отменените от КС промени бяха откровени дивотии, с които местната власт в лицето на… Покажи целия коментар »
Щом няма улица значи няма и а парцели и ПУП-ове, т.е. не може да се строи върху тях. И сградите трябва да се разрушат като незаконни строежи – така излиза ако няма улица. Така ли е?
Освен това – никой не може да мине по тази неулица без разрешението на собствениците? И защо общината въвежда синя и зелена зона и събира пари- да съдим общината да ни върне порите.
За кой ли път се оставят нещата на самотек.
Проблемът е стар и в него няма невинни. Статията подробно описва единия проблем. При заварено положение с УПИ-тата общината се старае да осигури нормални улици, а не сокаци между сградите. Пример – имот 55419.6707.1459 и съответно УПИ XVIII – 1459, кв 45, Панчарево. Другият проблем – наглостта на „инвеститорите“ се показа при застрояването на района около Симеоновския лифт. Стария ОУП предвиждаше там да бъде район за първокласно обитаване – големи дворове с площ над декар и еднофамилни къщи. Илюстрация на това, което се случи фактически, е примерно имот 68134.2044.851 – площ около 27 декара, множество сгради БЕЗ регулация. А според… Покажи целия коментар »
„“…При бума на строителството в големите градове, плащането на обезщетенията е по-скоро непосилно….““КОНСТИТУЦИЯ НА РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
Чл. 17. (1) Правото на собственост и на наследяване се гарантира и защитава от закона.
(2) Собствеността е частна и публична.
(3) Частната собственост е неприкосновена.
(4) Режимът на обектите на държавната и общинската собственост се определя със закон.
(5) Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон, при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин И СЛЕД ПРЕДВАРИТЕЛНО И РАВНОСТОЙНО ОБЕЗЩЕТЕНИЕ
Това е работа на ония от голямото добро утро, дето се правят един вид на шефове на махалата. Собствени пътища, частни пътища, паркинги, улици едва ли не. Ами има си административна защита от подобно нещо.
Много интересен проблем е разискван. Искам да чуя мнението и на доц. Златимир Орсов.
Ами този проблем засяга и сабствениците на частните паркинги ,защото,за да стигнеш до частен паркинг в частен двор трябва да преминеш по урегулирана улица.Друг е въприса,когато двора е Държавна или Общинска собственост. Собствениците на частните паркинги търговци ли са ?
Да, но достъпът ти до улицата не е преграден. Тя си е публична собственост и никой не може да я затваря. Иначе ако си направя частен паркинг, аз не ви преча да си ползвате същата тази улица. Не е аналогично.
А когато в частен двор са построени няколко сгради над 4-ри етажа и сабствениците на жилищата и други обекти(офиси на адвокатите,лекарски или зъболекарски кабинети , кафета с тераси т.е. търговски обекти)не притежава идеални части от двора може ли да има ЕС,при положение,че сабствениците на жилищата ,нямат право да падне ползват двора за паркинг или за отдих,например.Защо в ЗУЕС не е уреден и този въприс а се задължават сабствениците на жилищата,които ги ползват единствено и само за живеене,да за плащат и за подръжката на двора,освен за подръжката на ид.части в сградата?Следен като нямат ид.части от двора и не го ползват,защо трябва… Покажи целия коментар »
Нямат ли тези собственици на сгради право на строеж поне?
Ами нямат защото са закупили жилищата си от ЧСИ при случаи ,когато собственика на двора е и инвеститор на сградите а строителя е друг.Така сабствениците придобиват жилищата но не и Ид.части от двора ,като имат право само да преминават през двора до входа ,ако нямат непосредствен достъп до улицата но не и да го ползват за паркинг а не или за отдих,а собственика иска да му се плаща за подръжката и на двора. Дори и тогава когато в неговото има магазини,места за паркинг или отдих че дори и басейн.
Може ли да разясните малко повече – с какви права разполага собственикът на двора и доколко той трябва да се съобразява с етажните собственици, когато в двора има и басейн, предназначен за общо ползване, но принадлежащ по нотариален акт само на един собственик (останалите нямат нито право на ползване, нито ид.ч. от незастроения двор в нотариалните си актове)?
Според мен в случая, които сте опоменато по горе,е невъзможно да има ЕС,понеже собственика на двора си е продал жилищата и оставил само двора,защото го ползва и за търговски дейности.А собственицте на жилища ги ползват единствено и само за живеене.Някои от тях само сезонно.
Добра аналогия с чл. 81, ал. 5 ЗУТ …В тези случаи общината придобива собствеността върху задънената улица с влизането в сила на плана. Плащат ли обаче своевременно на собствениците?
Някои хора не познават Основния закон, а са тръгнали да пишат други… Няма как да ги придобие, без плащане.
Частна улица е оксиморон, ако ще и на марсианците да е, щото общината се бара и не иска да вади кинти, по ПУП е улица и може да се преминава свободно, всичко друго са извращения.
Когато фактите говорят и Боговете мълчат.А това е факт ,макар и според Вас, да е оксиморон.
Докато общината „се бара“, това не е улица. Иначе със същия успех общината може да си промени ПУП и всички сгради да станат улици, ама без да ги плаща. ПУП може и трябва да бъде отменен поради липса на __предварително__ заплащане.
Чл. 17 КРБ
(5) Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон, при условие че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.
Той и ЗУЕС е противоконституционен Закон понеже чрез не го Държавата се намесва вчасгни отношенията между съсобственици без да има собственост в сградата.Тези отношения и според ЕК на ЕС са частно- прави и се уреждат между съсобственици йците с договори не чрез законЗащото ОС на ЕС от един собственост им не може да е легитимно и трябва да има договори за управление м/у Управителя и Осжоето обаче собственика на двора да сключи договори за съд себе си.Не само че е противозаконно ами и нагло.Ако имаха гражданите право на Конституционнаалба този Закон ,ЗУЕС отдавна да е в Историята на правото.Ама не.Целаму… Покажи целия коментар »
„Тези отношения и според ЕК на ЕС са частно- прави и се уреждат между съсобственици йците с договори не чрез законЗащото ОС на ЕС от един собственост им не може да е легитимно и трябва да има договори за управление“
Извинете, можете ли да цитирате директиви или решения на СЕС в тази насока? Смятам, ще е полезно да се видят и обсъдят.
Мисля беше директива 910 на ЕС.В която изрично е опоменато че гражданите притежатели на жилища и други имоти,при управление то по ЗУЕС са клиентите на фирма тя или ОС на ЕС иследва отношенията им да се уреждат чрез договори по ЗЗД ,Ако не са търговци или самоусигуряващи се лица и ползват жилищата си само за живеене а не за търговска дейности.С ледователно М/у Управителя жилищата той и фирма и ОС на ЕС трябва да има договори сключи с всеки един собственика на жилища или други обекти,понеже се явяват клиентите на фирмата ли за управление на ЕС.Само при условие, че не… Покажи целия коментар »
Опс,грешка.93/2013на ЕС.
Авторът добре е посочил и обосновал проблема, сега трябва някой да обърне внимание, но надали, ще се пишат промени в Конституцията, кой ще ти се занимава с някакъв ЗУТ, дето я има, я няма двама депутати на кръст да го разбират
Проблемът разбира се е най-сериознен в София, където безразборното строителство и правният нихилизъм вървят ръка за ръка. Тури една бариера, па събирай такси, никой нищо няма да ти каже!
Самото допускане на частна улица означава, че тези, които са го направили са тотално незаинтересовани от последиците, а оттам съм скептичен и за шансовете да ги поправят.
Кога сте видели НС да уреди последиците от обявяването на закон за противоконституционен – задължение вменено със закон и с тълкувателната практика на КС, която има силата на конституционна норма? Риторичен въпрос – само когато са засегнати чиновнически интереси, а не обществени. Само си спомнете какво стана със таксите по ЗЕВИ и други примери има много. Но толкова за нашите управници, а хората да си плащат, за да стигнат до домовете си
Частната улица е правен абсурд и общините трябва да си научат да си плащат да отчуждаването, а не да се разсейват и да толерират подобни безобразия. Но така става след като първо се строи, а после се мисли за прилежащата инфраструктура
Какво искаш след като главният архитект на София роди отмененото от КС безумие. В тази държава никой не си върши работата, за която е назначен и все търси някой друг да му я свърши, а ако трябва да се плаща и да и извади парите от джоба си.
E, то едва ли е само до учене, трябват и пари.
Ако за секунда замените думата „улица“ с произволна друга, всичко си отива на мястото. Може ли в частен имот собственикът да си направи „алея“ (англ. drive alley)? Може! Има ли право да си слага бариера във имота? Има, според чл.17, ал.3 от КРБ частната собственост е неприкосновена.
Правете разлика между прилежащата инфраструктура в общинските имоти и частната инфраструктура в планираните за отчуждаване, но незаплатени, т.е. все още неотчуждени имоти или части от имоти.
А купувачите на самостоятелни обекти в недооправените строежи да му мислят.
E, кръщвата си я „частен път“ и работата спи.
Поне според собственика, общината и дори нормотвореца.
По закон улиците са публична общинска собственост, т.е. за да има улица – тя трябва да е публична общинска собственост. В такъв случай частният имот не може да е улица. Ако няма улица – не може да има парцели, върху които да се строи, защото нямат излаз на улица. А ако нещо е построено -то е незаконно и следва да се разруши. ПУП предвижда улица, но няма отчуждителен ефект върху имота, предназначен да е улица, а е само основание за отчуждаване. Изводът е, че докато предвидената в ПУП улица не стане публична общинска собственост тя не е улица и на… Покажи целия коментар »