Тълкувателно дело: При прехвърляне на имот, за да се прикрие обезпечение на заем, прилага ли се чл. 17, ал. 2 ЗЗД
Когато имот е прехвърлен привидно, за да се прикрие обезпечаването на заем, ще запазят ли правата си последващите му купувачи? Този въпрос ще получи отговор в новото тълкувателно дело №2/2025 г. на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС).
По него върховните съдии ще тълкуват основно две разпоредби на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Първата е на чл. 17 ЗЗД и предвижда: „Ако страните прикрият сключеното между тях съглашение с едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност.
Правата, които трети лица са придобили добросъвестно от приобретателя по привидното съглашение, се запазват, освен ако се отнася до права върху недвижими имоти, придобити след вписването на иска за установяване на привидността.
Това правило се прилага и спрямо кредиторите на приобретателя по привидното съглашение, които са наложили запор или възбрана върху предмета, до който то се отнася“.
А втората е на чл. 152 ЗЗД и гласи: „Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително“.
Както „Лекс“ писа, в края на 2024 г. състав на Гражданската колегия установи противоречия в практиката на съда, след като страните по висящото пред него дело (повече за казуса виж тук) се позоваха на две решения на ВКС с противоположни изводи за приложението на чл. 17, ал. 2 ЗЗД в хипотезата на обезпечение за заем, прикрито с прехвърляне на имот.
През 2011 г. (в решение по гр. д. № 1741/2009 г., пълния му текст виж тук ) състав с председател Жанин Силдарева приема, че подобен договор не е привиден, а в нарушение на чл. 152 ЗЗД и следователно третите лица, придобили имота, не се ползват от правилото на чл. 17, ал. 2 ЗЗД.
Мотивите за това са: „Привидност на договора по предмета му е налице, когато страните не желаят настъпването на правните последици на обективирания договор, а с него прикриват друг, чиито последици желаят. Сключеният договор за продажба на имота между заемателите и заемодателя е израз на действителната воля на страните. Те са постигнали споразумение, че заемателите ще продадат на заемодателя своя имот, а той ще им го продаде обратно след като върнат получения заем. Правните последици на договора са желаните от страните и те са настъпили. Договорът е нищожен като сключен в нарушение на забраната установена в чл. 152 ЗЗД, тъй като с него е уговорен начин за удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона. След като договорът не е привиден, позоваването на нормата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД е неоснователно.“
През 2017 г. обаче състав с председател Борислав Белазелков (по гр.д. № 4793/2016 г., пълния му текст виж тук) детайлно развива друго виждане.
„…ако преди или заедно с възникването на едно вземане страните постигнат съгласие, в случай на неизпълнение кредиторът да стане собственик на определена вещ или да бъде удовлетворен по различен начин от този, който е предвиден в закона, съглашението нарушава забраната на чл. 152 ЗЗД и е нищожно поради противоречие на закона. Подобни съглашения не се сключват явно, тъй като нищожността им е очевидна и лесно прогласима, затова те се сключват под прикритието на друга – явна сделка за прехвърляне на собственост, която е допустима от закона, но страните са съгласни тя да не ги обвърже. Такава явна сделка, прикриваща действителните отношения между страните, е симулативна и поради това нищожна. Симулативната сделка не може да породи правни последици, но симулацията е непротивопоставима на трети лица, които са придобили права от привидния собственик преди вписването на исковата молба за разкриване на симулацията“, пише ВКС.
И посочва, че за третите добросъвестни лица правата са такива, каквито произтичат от явната сделка, а последиците от порока на симулативната сделка се проявяват само в отношенията между страните по нея и техните правоприемници.
„По отношение на третите добросъвестни лица обаче е непротивопоставим както порокът на явната сделка (която те виждат, но не виждат и не знаят за нейния порок), така и порокът на прикритото съглашение, което те не виждат и съответно няма как да узнаят неговия порок. Правата на третите лица са запазени от поредността на вписването на сделката с привидния собственик, комуто те са се доверили, но ако са били недобросъвестни – знаели са порока, макар исковата молба, с която той е предявен пред съд да не е вписана, не само порокът на явната, но също и порокът на прикритото съглашение може да им бъде противопоставен, но след като тяхната недобросъвестност – знанието на порока бъде доказано (добросъвестността се предполага)“, заявяват върховните съдии.
След тези две противоречиви решения сега Гражданската и Търговската колегии ще дадат единно и задължително тълкуване, а точната формулировка на въпроса пред тях е: „На кое основание е нищожен договор с вещно транслативен ефект и предмет недвижим имот, сключен във връзка със съглашение, което е нищожно на основание чл. 152 ЗЗД и прилага ли се в тази хипотеза чл. 17, ал. 2 ЗЗД?“.
17
Коментирайте
Според Силдарева за далаверите на две недобросъвестни лица трябва да плаща едно трето, добросъвестно лице. Иначе не съм му фен на Белазелков, но в случая е прав. Иначе защо въобще да има Имотен регистър ?
Време е да се уеднакви практиката.
Ей, пак тълкувателно! Кога ли ще видим решенията?
Еми то въпросите реално са два, не един, ама карай, важното е, че произнасянето ще отнеме години и дотогава войната в Украйна твърде вероятно ще е отдавна приключила, така че няма даима опасност „руЗЗките (червени?) хакери“ не дръпнат шалтера на системите на ВКС и лишат жадната за знания юридическа общност в България от шанса да се запознаят с величайшите умове на родните ни висши магистрати.
Омръзна ми от безкрайните им тълкувателни дела за какви ли не абсурдни хипотези, случващи се от дъжд на вятър.
Какви ли не затваряния на очи не се правят
Мечтая за нормалност
Надали ще има скоро такава.
Ми много ясно
Да видим след статията какво ще стане
Ще чакаме решение. Търпение!
Това е сериозно.
Да се надяваме, че се прилага
Само вие ги правите тези анализи. Да
Много тъжна реалност
Не се
От изложеното става ясно, че Белазелков не се е съобразил с вече постановеното решение на Жанин Силдарева и отговора на правния въпрос, който нейният състав е дал, като така е нарушил задължението си да познава вече създадената практика по приложението на определена правна норма и да се съобразява с нея. Така ВКС отстъпва от задължението си да уеднаквява практиката си и нарушава правото на гражданите на справедлив процес, защото е недопустимо при идентични казуси съдът да се произнася по различни начини. Такива нарушения водят до осъждане на държавата и обезщетение на пострадалите от белазелковото правосъдие, което плащаме всички ние докато… Покажи целия коментар »