Когато сключват договори с управител, който да управлява и поддържа общите части на сграда – етажна собственост, собствениците на апартаменти (физически лица) трябва да се считат за потребители. Условието е да не използват жилището си за цели, свързани изключително и с търговска или професионална дейност.

Това постанови Съдът на Европейския съюз (СЕС) по преюдициално запитване от съда в Несебър (пълния текст на решението виж тук).

В решението специално се подчертава, че от обхвата на понятието „потребител“ не бива да се изключва хипотезата, при която човек използва апартамента си и за професионални цели – например работи дистанционно или упражнява свободна професия.

Решението на СЕС означава, че при спорове между съсобственик и домоуправител, съдът ще трябва да следи служебно за неравноправни клаузи в договора им.

„Член 1, параграф 1 и член 2, букви б) и в) от Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори трябва да се тълкуват в смисъл, че физическото лице, собственик на апартамент в сграда – етажна собственост, трябва да се счита за „потребител“ по смисъла на тази директива, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност. Обстоятелството, че част от услугите, предоставяни от управителя въз основа на договора, са следствие от необходимостта да се спазват специфични предвидени в националното законодателство изисквания във връзка със сигурността и с устройството на територията, не може да изключи този договор от приложното поле на посочената директива“, постанови съдът в Люксембург.

Той се произнася и по друга хипотеза – когато договорът за управление и поддръжка на общите части на сградата – етажна собственост, е сключен между управителя и общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците в сградата. Тогава според СЕС „физическото лице, собственик на апартамент в тази сграда, би могло да се счита за „потребител“ по смисъла на Директива 93/13, при условие че може да се квалифицира като „страна“ по този договор и не използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната му дейност“.

Районният съд в Несебър решава да сезира СЕС заради дело на собственичка на апартамент в комплекс в курортната община. Тя е подписала договор с фирма-управител, с който се задължава да плаща годишна такса от 6 евро на квадратен метър без ДДС за управлението и поддръжката на общите части на сградата. А при забавяне на плащането, дружеството има право да начисли лихва от 0,1% върху дължимата сума за всеки ден. Жената не е плащала с години и фирмата предявява осъдителен иск за 1112 евро за дължими такси, както и за 717 евро обезщетение за забава. Жената възразява, че договорът съдържа неравноправни клаузи, които не са ясни и разбираеми и задължават потребителя да заплати прекомерно обезщетение за забава. Така пред съда се поставя въпросът дали тя въобще има качеството на потребител.

В преюдициалното си запитване РС-Несебър сочи, че Върховният касационен съд (ВКС) е застъпвал различни виждания за това дали в тази хипотеза притежателят на апартамент в етажна собственост се счита за потребител. Произнасянията са във връзка с това дали спорове между собственика и управителя на етажната собственост са арбитрируеми.

Съдът в Несебър цитира решения на Търговската колегия, в които е възприето разбирането, че ответникът по вземанията на етажната собственост към собственик на самостоятелен обект за такси за разходите за управление и поддържане на общите части, определени от общото събрание, не може да се определи като „потребител“. Аргументът за това е, че „правоотношенията по повод притежаването на отделен обект в сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни съсобственици се подчиняват на специалния правен режим, установен в Закона за собствеността и в Закона за управление на етажната собственост“. В тези решения ВКС приема, че вземанията за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в режим на етажна собственост са облигационни, но не са с източник потребителски договор, а възникват по силата на закона, като размерът на вноските се определя с решение на общото събрание на собствениците (решение на ВКС в този смисъл виж тук).

В друго решение (пълния му текст виж тук) обаче е възприето разбирането, че след като ищецът, а и останалите страни по сделката (индивидуален договор за поддръжка и управление на общи части), са физически лица, без да са налице данни да са сключили договора в рамките на своя търговска или професионална дейност, те се явяват потребители по смисъла на § 13, т. 1 Закона за защита на потребителите.

Практиката на ВКС прави и разграничение между това дали са сключени индивидуални договори от отделните собственици или общите части се управляват от общо събрание на собствениците. Сега такова е направено и от съда в Люксембург.

„Ако договорът за управление и поддръжка на общите части на сградата – етажна собственост, е сключен между управителя и общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците в сградата, собственикът на апартамент в тази сграда се счита за „потребител“ по смисъла на член 2, буква б) от Директива 93/13, стига, първо, да може да бъде квалифициран като „страна“ по договора, второ, да е физическо лице, и трето, да не използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната му дейност“, пише СЕС.

И заявява, че когато собственик на апартамент не може да бъде квалифициран като „страна“ по договора и доколкото общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците не е „физическо лице“ и следователно не може да се квалифицира като „потребител“, такъв договор е изключен от приложното поле на Директива 93/13.

„Това обаче не променя факта, че член 1, параграф 1 и член 2, буква б) от тази директива допускат национална съдебна практика, съгласно която законодателството за транспониране на посочената директива във вътрешното право трябва да се тълкува в смисъл, че установените в него правила за защита на потребителите се прилагат и към договорите, сключвани от определен правен субект – като етажна собственост, която няма правна персонификация, отделна от тази на членовете ѝ – дори когато този правен субект не попада в приложното поле на посочената директива“, посочва същевременно СЕС.

22
Коментирайте

avatar
нови хронологично най-добре оценени
Потресен
Потресен
10 ноември 2022 2:08
Гост

Германия настанява Украински бежанци не в хотел в спа център, в курорта Баден Баден-например, а в халетата на старото берлинско летище. https://www.euronews.com/my-europe/2022/11/09/berlin-turns-old-tegel-airport-into-shelter-amid-peak-refugee-housing-shortage

Проскубания бухал
Проскубания бухал
10 ноември 2022 8:42
Гост

Но пък германците компенсират с доставки на оръжие за разлика от нас, които се сетихме чак накрая. Имат с какво да се оправдаят, koгато ги питат с какво са допринесли за опазването на демокрацията.

ТЪП СЪМ
ТЪП СЪМ
09 ноември 2022 15:35
Гост

Как се прилага директива ? Това не е регламент…

Не трябва ли да се транспонира ?

Все пак, прочетете ми името

...
...
09 ноември 2022 16:50
Гост

Транспонирана е, имаме Закон за защита на потребителите.

Димо
Димо
09 ноември 2022 11:26
Гост

Добре са разяснили този казус.

Щерев
Щерев
09 ноември 2022 11:25
Гост

Не виждам какъв е проблемът да се използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната дейност.

...
...
09 ноември 2022 13:38
Гост

Няма проблем, просто няма да се ползвате от потребителската защита, т.е. съдът сам да си реши, че договора с фирмата- управител, която извършва поддръжката ви е нищожен и не дължите такси за поддръжка и управление.

Заки
Заки
09 ноември 2022 11:22
Гост

И сега какво? Трябва да сключваме тепърва договори ли?

Димо
Димо
09 ноември 2022 11:21
Гост

Поредното им нелепо решение.

Хари
Хари
09 ноември 2022 11:21
Гост

Много добре са разяснили нещата.

Нина
Нина
09 ноември 2022 10:05
Гост

Това решение хвърля много светлина

Людмилова
Людмилова
09 ноември 2022 10:05
Гост

Чудесно решение на Люксембург

Спарняков
Спарняков
09 ноември 2022 10:04
Гост

Пълна простотия са тия неща, ама карай

Джери
Джери
09 ноември 2022 10:04
Гост

Той какво казал оня какво казал – потребител е и това е

Димчев
Димчев
09 ноември 2022 10:03
Гост

Това е разликата между Европа и дивата Азия!

Кирилова
Кирилова
09 ноември 2022 10:03
Гост

Според мен добре са уточнили детайлите. Добре е да се знае кой какъв е ако ползва апартамента за да работи в него, ако е нает, като офис, ако живее в него

Нюлев
Нюлев
09 ноември 2022 10:02
Гост

А колко входове и цели блокове си избират сами домуоправител и изобщо този човек не е професионалист и никъде не е обявено, че работи, като домуоправител.

...
...
09 ноември 2022 13:49
Гост

Казаното от вас няма нищо общо с решението на СЕС.

Bobishka
Bobishka
09 ноември 2022 10:01
Гост

Звучи и изглежда логично да е така уредено в закона

Панелист
Панелист
09 ноември 2022 10:01
Гост

Еми да бе, който е професионален домуоправител и аз съм му клиент, то е логично да съм потребител/клиент

Dimev
Dimev
09 ноември 2022 10:00
Гост

Страхотно. Добре, че Люксембург ми го каза

Антоанета Чернева
Антоанета Чернева
24 юни 2023 17:24
Гост

Ясно е казано-след като няма сключен договор, няма и потребител, който да плаща измислени такси по неравноправен договор, който не е подписан от собственика/ ползвателя.