Особености при прехвърляне на нает имот
Авторът
Петър Ангов е член на Софийската адвокатска колегия.
Завършва „Право“ в Софийския университет „Св. Климент Охридски“ със среден успех 6,00. Учил е като обменен студент в университета „Йоханес Гутенберг“ (Майнц, Германия), има и специализация по Английско право и Право на ЕС към British Law Centre.
Понастоящем работи към адвокатско дружество „Джингов, Гугински, Кючуков и Величков“. Предишният му професионален път включва работа като юрисконсулт в банка (Висбаден, Германия), както и стаж в Областна администрация Инсбрук (Австрия).
Семплата уредба на вписания договор за наем в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) на пръв поглед не поражда неясноти. В практиката обаче възникват редица въпроси, свързани с последиците от прехвърляне на недвижим имот, който е отдаден под наем на трето лице.
Хипотези на противопоставимост
Чл. 237 от ЗЗД урежда хипотезите[1], при които договорът за наем е противопоставим на новия собственик:
- ако договорът е бил вписан – за остатъчния наемен срок;
- ако договорът има достоверна дата на подписване – за остатъчния наемен срок, но не повече от 1 година;
- ако договорът не е вписан и няма достоверна дата, но наемателят е във владение на имота – договорът е задължителен за приобретателя като наем без определен срок (т.е. може да го прекрати с предизвестие).
Най-значима за практиката е хипотезата на вписан договор за наем, тъй като вписването е най-удачният способ за подсилване на правната позиция на наемател по дългосрочни договори за наем.
Законът борави с непрецизните термини „остава в сила“ и „е задължителен за приобретателя“. Текстът на закона следва да се разбира в смисъл, че новият собственик на имота замества досегашния собственик като наемодател по договора за наем[2], а не в смисъл, че наемното отношение продължава между първоначалните му страни и новият собственик не може да упражнява пълноценно правото си на собственост.
Противопоставимост на наемния срок
Удължаване чрез допълнителни споразумения
Противопоставимост се създава за съдържанието на вписан акт. Ако след договора за наем в Службата по вписванията са вписани споразумения за удължаване, то наемът ще е противопоставим за целия удължен наемен срок. Същото се отнася и за изменения на други условия освен наемния срок – напр. цена, площ.
Това положение няма да е валидно обаче, ако е нарушен редът на вписванията. Така например, ако между договора и допълнителното споразумение е вписана ипотека или възбрана, удължаването няма да е противопоставимо на приобретателя, придобил имота на публична продан по вписаната ипотека или възбрана[3].
Клауза за автоматично удължаване на наемния срок
Удължаване на наемния срок по силата на клауза за автоматично подновяване във вписания договор за наем също е противопоставимо на новия собственик, тъй като обвързващото действие обхваща всички разпоредби на вписания акт. Заинтересованите лица (вкл. приобретателят) имат възможност да се запознаят с вписания договор, в т.ч. и с клаузата за автоматично удължаване. Дали тя е прилагана, или е имало известие от някоя от страните по наема за прекратяването му е въпрос, който може допълнително да се изследва от заинтересованото лице.
Така е възможно наем да бъде обвързващ за приобретателя, макар първоначалният му срок да е изтекъл преди години, ако се е активирала клауза за автоматично подновяване за дълъг период.
Предели на противопоставимост
По правилото на чл. 237 от ЗЗД новият собственик е обвързан от договора за наем в неговата цялост[4].
Има ли изключения от това правило? Въпросителна например е съдбата на арбитражна клауза във вписан договор за наем. Тук по-скоро следва да се предпочете разбирането, че арбитражната клауза не е обвързваща за приобретателя, макар наемното отношение в останалата му част да бъде задължително за него по силата на чл. 237 от ЗЗД.
Аргумент в подкрепа на тази теза е изричният текст на чл. 19, ал. 2 от ЗМТА, който определя арбитражното споразумение като самостоятелно съглашение между страните по него, със самостоятелно съществуване спрямо останалото съдържание на договора, в който е включена арбитражната клауза. Чл. 237 от ЗЗД фингира правното положение на приобретателя на имот като наемодател по съществуващ договор за наем с цел да защити правата на наемателя. Няма основание разпоредбата да се тълкува разширително, така че да включва фикция за промяна на страните и по отношение на арбитражно споразумение.
Механизъм на заместването
Разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД поражда правни последици ex lege. Приобретателят поема всички права и задължения на предишния собственик като наемодател от момента на придобиване на собствеността. Дори за целите на счетоводството достатъчно основание за издаване на фактура за наем следва да бъде досегашният договор за наем във връзка с придобивната сделка.
От кой момент се променя положението за наемателя? Същият трябва да узнае за настъпилата промяна в собствеността[5]. За разлика от търговския регистър, за имотния регистър не е уредена презумпция за общоизвестност на вписаните обстоятелства. Практически най-целесъобразно е той да бъде уведомен писмено от новия собственик. От момента на известяването новият собственик ще бъде легитимният кредитор на наемателя по вземанията за наемни плащания[6]. При съмнение наемателят има правен интерес да води установителен иск относно собствеността на имота[7].
Какви са последиците, ако наемателят междувременно е платил наем на предишния собственик? До момента на узнаване за промяната в собствеността плащанията на наемателя към предишния собственик са валидно направени (чл. 75, ал. 2, изр. 1 от ЗЗД). В този случай за новия собственик би възникнало право за специален кондикционен иск спрямо предишния собственик за недължимо полученото плащане от наемателя (чл. 75, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД).
Може ли да наемателят да прекрати договора предсрочно на основание извършеното прехвърляне?
Възможността за предсрочно прекратяване на невписан наемен договор е уредена само в полза на приобретателя – нов наемодател. Наемателят не може да се позове на чл. 237 от ЗЗД и да прекрати предсрочно договора вследствие на прехвърлянето[8], освен ако такава възможност е изрично уредена в самия договор.
Заличаване на вписан наем
Вписването на договор за наем има защитно действие за наемателя и оповестително действие за всички останали лица. Вписаният договор за наем не подлежи на заличаване[9], независимо дали се прекратява по взаимно съгласие, поради изтичане на срок или разваляне[10]. Това е така, защото извършването на заличаване, вписване или отбелязване на прекратяване или разваляне не е уредено в закона (както изисква чл. 2 от Правилника за вписванията). Приобретателят или заинтересован купувач на имота при проверка в Службата по вписванията може да узнае за наличието на сключен договор за наем и неговия срок. Дали е предсрочно прекратен, или развален, той може да научи от страните по договора. Договорът за пренаемане също подлежи на вписване[11].
Същевременно чл. 27, ал. 2 от Закона за арендата на земеделски земи, предвижда вписване на прекратявания към арендни договори. Въз основа на тази разпоредба Върховният касационен съд (ВКС) потвърждава[12] възможността за вписване на акт за разваляне на аренден договор, още преди това да бъде изрично предвидено в закона с измененията в чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ.
Може ли законодателните решения относно арендните договори да се прилагат по аналогия и за договорите за наем? Отговорът засега изглежда отрицателен, тъй като разпоредбите за охранителните производства по вписване не следва да се тълкуват разширително или да се прилагат по аналогия. Различният законодателен подход между двата вида договори обаче заслужава критика.
Считам, че поначало вписването на прекратяване на договор за наем или аренда по взаимно съгласие е полезно за практиката. Това би улеснило доказването, че имот е „чист от тежести“, когато това се налага във връзка с конкретна сделка.
Същото не може да бъде казано за развалянето. Развалянето на договор поради неизпълнение често поражда правни спорове между страните, които се разрешават по съдебен ред. Охранително производство по Правилника за вписванията предполага ограничен преглед и преценка на заявения за вписване акт. В този смисъл и тълкуванията на ВКС[13] съдържат известно противоречие.
Имотният регистър цели да създаде сигурност у всички заинтересовани лица. Считам за по-удачно разрешение едностранното разваляне на договор за наем или аренда да не подлежи на вписване. Ако за собственика е особено важно в Службата по вписванията да има извършено вписване на развалянето на такъв договор, то пред него стои възможността за провеждане на установителен иск, исковата молба и решението по който да бъдат вписани. Същото важи и за унищожаване или прогласяване на нищожност на вписан договор за наем.
Настоящият текст изразява личното мнение на автора по представената проблематика и не представлява правен съвет.
[1] Условията на отделните хипотези на чл. 237 от ЗЗД са разглеждани в правната литература, поради което тяхното разискване не е предмет на настоящата статия.
[2] Така Решение № 151 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 811/2008 г., II т. о., ТК, Решение № 93 от 18.04.2013 г. на ОС – Ямбол по в. гр. д. № 72/2013 г.
[3] Така Решение № 109 от 6.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1662/2016 г., I т. о., ТК;
[4] Така Определение № 825 от 15.11.2016 г. на ВКС по т. д. № 1125/2016 г., II т. о., ТК; Решение № 150 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 766/2008 г., II т. о., ТК
[5] Така Решение № 66 от 6.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3907/2007 г., III г. о., ГК
[6] Така Решение № 151 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 811/2008 г., II т. о., ТК
[7] Така Определение № 57 от 11.03.1981 г. на ВС на НРБ по гр. д. № 561/81 г., I г. о., ГК
[8] Така Решение № 242 от 10.02.2017 г. на ВКС по т. д. № 3389/2015 г., I т. о., ТК
[9] Така Определение № 7 от 14.01.2022 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4099/2021 г., I г. о., ГК; Определение № 613 от 1.12.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 2812/2017 г., I т. о., ТК
[10] Така Определение № 230 от 2.05.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. № 35/2012 г., I г. о., ГК
[11] Така Определение № 641 от 4.08.2014 г. на ВКС по ч. т. д. № 1130/2014 г., I т. о., ТК
[12] Така Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК
[13] Противоречие възниква между указанията, оправени към съдиите по вписванията в Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, и Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК. Така например в т.д. №2/2015 ВКС имплицитно възлага на съдията по вписванията да съобрази дали за развалянето на арендния договор се изисква предизвестие и ако да – дали то е изтекло. Същевременно в т. 6 по т.д. №7/2012 се приема, че в производството по вписване не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон, а такова изрично предвиждане в закона няма по отношение на вписванията при арендните договори.
58
Коментирайте
Since its launch, the user base of the Rumble platform has grown remarkably. Video content on the Rumble app can be subscribed to and shared with friends. Since Rumble lets you grow quickly, it’s the best choice if you’re a new creator looking for a place to submit your films. https://wwwrumblecompair.shop/
Customers who complete the McDVOICE survey will receive a voucher coupon to use on their next visit to a McDonald’s location.
visit here McDVOICE
The good news is that by simply completing the Subway Listens Survey at subwaylistens.com, you may enter to win gifts and prizes.
visit here Subwaylistens Survey
The association’s instincts on how to best assist in enticing aids will be supported by the customer feedback poll available at dgcustomerfirst.com. When the site first launches, qualified customers can participate in the survey.
https://dgcustomerfirst.us/
customer satisfaction. By listening to their customers’ opinions and acting upon their feedback, Firehouse Subs strives to create a positive and enjoyable dining experience for all.
[url=https://firehouselistens500.shop/] Visit here firehouselistens500.shop Survey [/url]
The feedback gathered through Krispy Kreme Listens plays a crucial role in shaping the company’s strategic decisions. By analyzing the data collected, Krispy Kreme can identify areas for improvement, address customer concerns, and make necessary adjustments to their products and services. Whether it’s enhancing the doughnut flavors, streamlining the ordering process, or improving customer service training, the insights gained from Krispy Kreme Listens contribute to the company’s ongoing efforts to exceed customer expectations. krispykremelistens.shop
In return for taking the time to complete the survey, Krispy Kreme often offers participants a validation code or a special offer as a token of appreciation. This gesture encourages customers to provide their honest feedback and helps Krispy Kreme establish a stronger connection with its customer base.
[url=https://krispykremelistens.shop/] Visit here krispykremelistens.shop Survey [/url]
Тази разработка наистина е много постна. В литературата има далеч по-задълбочени статии. от преди уведомлението за заместването? А сега де? Иначе статията е занимателно четиво за опресняване на общата правна култура по разгледаните въпроси.
https://www.myindigocard.bid/
А най-интересно е, когато наемателят бъде уведомен надлежно за прехвърлянето на наетия имот и той има просрочени задължения по наеми от преди прехвърлянето, както и такива след прехвърлянето, тогава КОИ от тях ще дължи на новия собственик /заместил наамодателя/: само просрочените наеми, следващи промяната в собствеността /респ. следващи уведомлението за заместване..
https://www.dgcustomerfirst.win/
Party City will be able to enhance its services and product quality with the aid of the Party City Customer Feedback Survey, giving you better and more enhanced services on your subsequent visit to Party City Locations. Visit here Partycityfeedback
Често се случва да има много анекси към дългосрочни договори за наем – някои вписани, други – не. Интересна е съдбата на наема в този случай, защото това най-вече са големи обекти, при които има множество ипотеки и други. Аз лично споделям изводите по-горе за противопоставимостта на анексите.
Тази разработка наистина е много постна. В литературата има далеч по-задълбочени статии. Препоръчвам да се погледне написаното от Стоян Ставру, Ивайло Василев и Николай Павлевчев.
Стегната статив, въпросът е защо се опитват да ни пробутат тоя автор при положение, че предния път писа едни глупости за адреси на търговски дружества.
Нищо де, написал нещо за обща култура, да му отдадем дължимото на човека.
А най-интересно е, когато наемателят бъде уведомен надлежно за прехвърлянето на наетия имот и той има просрочени задължения по наеми от преди прехвърлянето, както и такива след прехвърлянето, тогава КОИ от тях ще дължи на новия собственик /заместил наамодателя/: само просрочените наеми, следващи промяната в собствеността /респ. следващи уведомлението за заместване/ ИЛИ и тези от преди промяната на собствеността /респ. от преди уведомлението за заместването? А сега де? Иначе статията е занимателно четиво за опресняване на общата правна култура по разгледаните въпроси. За повече си трябва друго четене и друг поглед, ама не искайте всичко на тепсия. Аз по въпроса,… Покажи целия коментар »
Интересен въпрос поставяте и според мене отговорът се крие в естеството на договора за наем, който може да е единно задължение, разсрочено на части, или периодично такова със самостоятелно значение на всяка вноска. Изхождайки от чл.228 от ЗЗД за правилно трябва да бъде приет първият вариант. След като сделката остава в сила за приобретателя в нейната цялост, би трябвало той да поеме всички права и задължения по нея, включително и непогасените от наемателя вноски. Винаги може да има договорни клаузи, уреждащи една такава по-нестандартна хипотеза, но в общия случай по мое мнение престацията е една, но разделена на месечни вноски… Покажи целия коментар »
По-интересна е хипотезата за продадени идеални части от нает имот при наемодател съсобственик, който не е продал своите. С две подхипотези – продажбата да е станала съобразни или в нарушение изискването на чл. 33 от ЗС.
и с две предхипотези, които малко предопределят подхипотезите – договорът за наем да е сключен съобразно или в нарушение на чл.32 от ЗС. наемодателят-съсобственик с миноритарен дял може да продаде своите идеални части и разпореждания за последствията на подобна продажба могат да бъдат намерени в чл.237 на ЗЗД.
В моята практика съм срещал и злоупотреби с вписването на наеми, за да се осуети сделка. Редно е да има форма на защита за собственика.
И аз смятам, че едностранното разваляне на договор за наем или аренда не бива да подлежи на вписване.
Естествено, че новият собственик на имота замества досегашния собственик като наемодател по договора за наем.
Извинявайте, ама тази статия е на ниво студентска разработка. Практическа полза от нея може да има само за някой, който не е чел нищо.
Така е, да.
И защо трябва да натякват на народа,че е завършил с “Отличен 6.”. Аз като съм завършил ЮФ на СУ с Много добър 4.85 успех от следването и Много добър 5.00 от Държавните изпити, мммм, нещо ВТОРО качество ли ме прави?!🧐🤨
Ами да…
Защото си е постижение.
Е, но за разлика от него – с честен труд си спечелих място в конкурса за “младши прокурор” преди 4 години😌…
Да, колега, но всеки избира различна сфера, в която да се развива. Адмирации и за Вас, но нека да не омаловажаваме чуждите постижения!
Кажи гой те бутна в ПРБ, не крий, кажи сии
Бе Вие гледайте оттук нататък да си изкарвате прехраната с честен труд, щото калинки и зависими корумпета в тая държава бол. Не съм върл почитател на Гешев, нито пък искам да имам вземане даване с прокуратурата (като „клиент“), но всеки един зает в обществения сектор и особено магистрат се разчита много.
Не му гледайте оценките, а какво е написал, щото ми изглежда плосичко и постно.
Доста постна разработка, особено по отношение на практиката за пределите на противопоставимост. Има интересни решения на ВКС относно кои условия и уговорки в договора са задължителни за приобретателя (например по отношение на включено използване на интелектуална собственост), която не е изследвана.
Момчето толкова може
А Вие колко можете и какво сте написали за юридическата наука?
Винаги съм казвал, че трябва да се чете практиката.
Това е свободно и безплатно достъпен сайт с широкоспектърна аудитория. Ако очаквате тук да намерите научни студии, които задълбочено да разглеждат всички аспекти на някаква тема, имате много погрешно разбиране за света.
Очакването ми е единствено ДГКВ да спрат да заливат общественото пространство с интелектуалните напъни на треторазрядните си юристи.
Интересна тема
Полезна статия с добри аргументи. Браво!
Полезна е наистина
Безспорно.
By providing answers to a few short and straightforward questions about staff conduct, store atmosphere, merchandise, and amenities, you can simply provide feedback about your most recent dining experience at one of their locations. https://caseys500.shop/
Аз имам въпрос. До нас има бензиностанция, която плаща наем за терена, т.е. не е собственик. Служителите й на свой ред събират такса от колите, които паркират зад бензиностанцията. Това редно ли е
Няма казус. Нямат право да събират пари!
Магазин. Сосбтвеника плаща наем, тоест това не е негов магазин. Служителите обаче искат пари на касата от посетителите за стоките в магазина… редно ли е?
не, не е редно! посетителите са влезли, не са харесали стоките и без да ги пипат са излезли. или са ги пипали без да ги повреждат и са ги върнали на място. чак когато занесат стоките на касата с явно и недвусмислено намерение да ги закупят, стават купувачи и е редно да заплатят.
Ще станете обект на съдия -изпълнителя, а недай си Боже и на Прокуратурата, че тогава лошо.
И логично да стане така.
Всички тези хипотези възникват само при бизнес имотите. В гражданския оборот, реши ли наемодател да продава, обичайно апартаментът се опразва. Никой не купува, освен с инвестиционна цел имот със закрепостен наемател,
Абсолютно/ И аз не мисля, че в гражданските имоти ще има такива казуси
As you are aware, there are a few guidelines and conditions that will make it easier for you to take part in this Church’s Chicken Customer Satisfaction Survey. I have covered these guidelines and the procedures to follow in this post. Visit here Churchschickenfeedback
Остана да продавам имот с наемателката в него. Тя каква ще е на новия собственик? Какво ще му прави?
съобразно условията на договора за покупко-продажба и законосъобразността на вписаните задължения на наемателката. например вписан в партидата на имота договор за наем с непарично заплащане, да речем ще му прави торти или мусака.
Refereeing decisions often generate heated debates among fans. With the rise of video assistant referees (VAR) and the implementation of goal-line technology, fan feedback plays a significant role in assessing the [url=https://eplfeedback1.shop/] Visit here eplfeedback1.shop Survey [/url]
Firehouse Subs is a casual dining restaurant brand based in America that was founded in 1994. With a focus on all kinds of subs, the restaurant business provides over 900 Firehouse Subs locations with great food and service. Visit here FirehouseListens
Ross pays attention. In the very competitive market of today, coming up with fresh ways to offer clients is difficult. Companies all across the world are rapidly changing their offerings in significant ways. Visit here Rosslistens.com
Your input is very important since it guarantees that you will see enough adjustments and alterations on your subsequent visit. Moreover, you will receive Caribou Coffee Coupons that you may use on your subsequent visit to Caribou Coffee. Visit here TellCaribou
Customers of Weis Markets can choose from a wide range of goods and services. The grocery store company Weis Markets sells a variety of non-food items in addition to fresh produce, meat, dairy, bread, and deli products. Visit here Weisfeedback.com
UPSers Login is a platform that reflects the idea of empowerment and ease for UPS employees, not simply your typical HRM portal.
visit here UPSers Login