Значението на помощните партиди за валидността на вписването или как ВКС спаси имот след двойна грешка и двойна продажба
Какво е правното значение на помощните партиди за валидността на вписването в имотния регистър при действащата персонална система на вписване? Това е въпросът, който стои в основата на казус, в който един имот е продаден два пъти на различни лица, следва грешка в нотариалния акт, пропуск при вписването и още една грешка в удостоверение и заради тях собственикът му без малко да го загуби. Това е предотвратено с решение на Върховния касационен съд (ВКС) за развитие на правото (пълния му текст виж тук).
Голям хаос за една малка нива
Историята, накарала ВКС да разясни какво е значението на помощните партиди, докато у нас още няма реално поимотно вписване, е свързана с една нива. Тя е с площ от малко над декар и е в землището на благоевградското село Българчево. През 2015 г. собственичката на нивата я продала. В нотариалния акт обаче погрешно било записано, че имотът е в землището на село Градево, което е към община Симитли. Затова през 2016 г. с нов нотариален акт тази грешка е поправена и вече коректно е посочено, че нивата е в землището на Българчево.
При поправката на нотариалния акт през 2016 г. обаче не е била заличена старата партида за имота в землището на Градево и не е била открита нова помощна партида за него в това на Българчево.
През 2018 г. старата собственичка го продала още веднъж, този път на фирма. Научавайки за това, мъжът, който купил от нея нивата през 2015 г., предявил установителен иск за собственост срещу продавачката и дружеството.
Благоевградският районен съд уважил иска му, но окръжният съд го отхвърлил. Основният мотив на втората инстанция е, че вписването на нотариалния акт от 2015 г. не е валидно. Благоевградският окръжен съд твърди, че не е налице оповестително-защитно действие на вписването на нотариалния акт на ищеца, защото при поправката на допусната грешка в него не е създадена нова партида за имота, нито е обозначена съществуващата по начин, от който да е достатъчно ясно, че касае имота на прехвърлителката в землището на Българчево.
Именно заради тези съждения на втората инстанция, които придават такова значение на помощните партиди, върховните съдии Бранислава Павлова (председател на състава), Теодора Гроздева (докладчик) и Милена Даскалова дават своите разяснения.
Подреждането на актовете в книгите, а не партидите
Те първо напомнят, че при действащата персонална система на вписванията вписването на нотариалните актове за прехвърляне на вещни права се извършва по реда на Правилника за вписванията. А съгласно чл.7 от него вписванията на нотариалните актове се извършват по местонахождението на недвижимия имот, чрез подреждането на подлежащите на вписване актове в достъпни за гражданите книги.
След това ВКС сочи, че подлежащият на вписване акт се записва във входящ регистър на съответната служба по вписванията, като се създава партида на името на собственика. Върху самия акт, който се вписва, се нанася номерът, под който е записан в регистъра, датата, томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването. В службите по вписванията се води и азбучен указател, който съдържа имената на всички лица, за които има открита партида в партидната книга. А там, където има въведен програмен продукт за водене на помощни партиди, в подлежащия на вписване акт се записва и номерът на съответната помощна партида. Но това се прави само с оглед подготовката на страната ни за преминаване от персонална към реална система на вписванията, подчертава ВКС.
И заявява: „При действащата персонална система на вписванията, обаче, вписването се извършва по предвидения в Правилника за вписванията ред (чрез подреждане на подлежащите на вписване актове в достъпни за гражданите книги), поради което неоткриването в службата по вписванията на помощна партида за имота- предмет на вписвания акт не се отразява на валидността на вписването на този нотариален акт и на неговото оповестително действие“.
Освен това ВКС специално посочва какво трябва да се направи, когато във вписания нотариален акт има грешка – включително и когато тя засяга индивидуализацията на имота – неговото местоположение и граници. „Тази грешка може да бъде поправена по реда на чл.579, ал.3 ГПК – с издаването на нов нотариален акт за поправка на грешката. Този нов нотариален акт също подлежи на вписване (чрез подреждането му в партидната книга), но за него не се открива нова партида, тъй като на името на собственика вече има открита такава партида при вписването на първоначалния акт. В този случай в наличната на името на собственика партида се извършва отбелязване за направената поправка на първоначално вписания акт“, пише в решението.
И върховните съдии пак изрично заявяват, че тъй като вписването се извършва чрез подреждането на акта в книгата, а не чрез откриване на помощната партида за имота: „Неоткриването на нова помощна партида за имота след такава поправка на първоначално вписания акт не се отразява на валидността на вписването на нотариалния акт за поправка и неговото оповестително действие“.
И още една грешка
След тези съждения по правото и след констатацията, че за Благоевградския район няма заповед за въвеждане на имотен регистър, ВКС посочва, че когато един имот е продаден на две лица, се прилага чл.113 от Закона за собствеността. Т.е. в отношенията между двамата приобретатели за собственик на имота се счита този от тях, който първи е вписал нотариалния си акт. Върховните съдии сочат, че в случая това е мъжът, купил нивата през 2015 г. и това, че при поправката на нотариалния му акт през 2016 г. не е била съставена нова помощна партида за имота, а нотариалният акт за поправка само е бил отбелязан в първоначалната партида на името на собственика, не се отразява на валидността на вписването.
Тук в историята влиза нов елемент – оказва се, че преди да сключи сделка за нивата вторият купувач (фирмата) е поискала удостоверение от Службата по вписванията. И в него не е фигурирала поправката на нотариалния акт.
ВКС заявява, че тази грешка е без правно значение за вписването на нотариалните актове на първия купувач. Тя обаче може да е основание фирмата да съди Службата по вписванията за вреди.
Върховните съдии специално напомнят, че преди издаване на удостоверение за имота, от Службата по вписванията са били длъжни да намерят в азбучния указател името на продавачката като собственик на имота, да проверят дали на нейно име има вписан акт, в кой номер и том на партидната книга и какви нотариални актове са вписани на името на това лице в партидната книга.
Ако беше направена тази справка, щеше да се установи, че по партидната книга и в партидата по името на собственичката е вписан както първоначалният нотариален акт за продажбата от 2015 г., така и вторият за поправка от 2016 г.
„Ако това обстоятелство не е било отразено в издаденото удостоверение за имота, следователно от Службата по вписванията са издали невярно (непълно) удостоверение. Издаването на такова невярно (непълно) удостоверение обаче не се отразява на валидността на вписването на нотариалния акт на първия купувач, а би могло само да е основание за ангажиране на отговорността на Службата по вписванията за нанесените в резултат на това невярно (непълно) удостоверяване вреди на втория купувач“, заявява ВКС и обявява първия купувач за собственик.
22
Коментирайте
Бихте ли обяснили какво точно означава да се спаси имот?
Аз като висш експерт – все още не мога да определя – какво да се случва.
Само не разбрах къде го видяха този имотен регистър… всички говорят за него, но никой не го е виждал
Излагация. На тая парите не са и стигнали, че два пъти продава едно и също нещо ли?
А кой го е допуснал?
Явно мошенничеството в България е силно застъпено!
Добро утро!
Да поставиш под съмнение валидността на вписването на НА заради помощна партида и грешно удостоверение от СВ?! В Благоевград са надминали себе си. Представям си колко се е въздържала Гроздева за това направо мило решение при подобна глупост
Твърдо смятам, че е редно да се нулира втората продажба. Човека си е купил имот, но докато оправя документите, тази го препродава.
Пълно е с мошеници.
Добре бе какво е това нещо бе. Какъв е тоя глад за пари бе. Как може докато си оправя човека документите, тази да го продаде втори път имота.
Определено трябва да се вземат мерки срещу мошенниците, които си правят каквото искат и лъжат хората
Колко хора изгоряха така.
Не е хубаво това, че има хора, които продават по два пъти един имот. Мошенници
Положението с ИР в България е възможно най-лошото. Има нещо там вкарано в една система, но то е непълно и не само не може, а и по закон не трябва да му се вярва. И какво като я има, задължително трябва да се рови по книгите. Т.е. излиза, че ИР съществува в електронен вид колкото да стане някоя беля
Това е класика в жанра! Нотариусът идиот, службата по вписванията идиот и продавачът идиот! Как пък никой не си свърши работата както трябва в тази държава?
Колега, забравил сте – въззивът идиот 😉
Какво да кажа, въздържах се, че нали е съд, ама сте прав. И то най-вече той
За кой ли път. Пълна издънка.
А, купувача….?????
Идиот до идиот. Какво ли да очакваме като краен резултат.
Простете невежеството, но да допълня – какво точно означава ВКС да спаси имот?