В решение по чл. 290 ГПК
ВКС разясни как се доказва замяна на купувач по предварителен договор за продажба на имот
Относими разпоредби
От Гражданския процесуален кодекс
Чл. 164, ал. 1 Свидетелски показания се допускат във всички случаи, освен ако се отнася за:
- установяване на правни сделки, за действителността на които закон изисква писмен акт;
- опровергаване съдържанието на официален документ;
- установяване на обстоятелства, за доказването на които закон изисква писмен акт, както и за установяване на договори на стойност, по-голяма от 5000 лв., освен ако са сключени между съпрузи или роднини по права линия, по съребрена линия до четвърта степен и по сватовство до втора степен включително;
- погасяване на установени с писмен акт парични задължения;
- установяване на писмени съглашения, в които страната, която иска свидетелите, е участвала, както и за тяхното изменение или отмяна;
- опровергаване на съдържанието на изходящ от страната частен документ.
ал. 2 В случаите на ал. 1, т. 3, 4, 5 и 6 свидетелски показания се допускат само при изрично съгласие на страните.
От Закона за задълженията и договорите
Чл. 99 Кредиторът може да прехвърли своето вземане, освен ако законът, договорът или естеството на вземането не допускат това.
Прехвърленото вземане преминава върху новия кредитор с привилегиите, обезпеченията и другите му принадлежности, включително с изтеклите лихви, ако не е уговорено противното.
Предишният кредитор е длъжен да съобщи на длъжника прехвърлянето и да предаде на новия кредитор намиращите се у него документи, които установяват вземането, както и да му потвърди писмено станалото прехвърляне.
Прехвърлянето има действие спрямо третите лица и спрямо длъжника от деня, когато то бъде съобщено на последния от предишния кредитор.
Чл. 101 Трето лице може да встъпи като съдлъжник в определено задължение по съглашение с кредитора или с длъжника. Ако кредиторът е одобрил съглашението за встъпване, то не може да бъде отменено или изменено без негово съгласие. Първоначалният длъжник и встъпилото лице отговарят към кредитора като солидарни длъжници.
Чл. 107 Задължението се подновява, когато се замени с друго по съглашение с кредитора. В такъв случай обезпеченията на старото задължение се запазват за новото, ако лицата, които са ги дали, се съгласят за това.
Недопустимо е със свидетелски показания да се установява заместване или замяна на купувача по предварителен договор за продажба на недвижим имот. От тази забрана законът не предвижда изключения, постанови Върховният касационен съд (ВКС) в решение по чл. 290 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).
В него състав, председателстван лично от шефката на Гражданската колегия Светла Димитрова и с членове Геника Михайлова (докладчик) и Даниела Стоянова, разяснява подробно как се доказва замяната на купувача по предварителен договор.
Първо върховните съдии се спират на изискванията на закона към самия договор. „За него законът изисква писмена форма за действителност (чл. 19, ал. 1, вр. чл. 18 ЗЗД). Същата е и формата за извършените заместване или замяна на купувача по предварителния договор. Тогава се променя една от страните по договора (чл. 20а, ал. 2 ЗЗД), а замяната или заместването следва да отговарят също на писмената форма за действителност, произтичаща от чл. 19, ал. 1 ЗЗД“, посочва ВКС. И обяснява, че заместването на купувача по предварителния договор винаги е резултат от осъществените изисквания на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за прехвърляне на вземане и за встъпване на съдлъжник (по чл. 99 и чл. 101 ЗЗД – всички относими разпоредби виж в карето). Новият купувач замества първоначалния както в неговото задължение, така и в неговото вземане за окончателен договор по предварителния. Той е частен правоприемник на купувача, сключил предварителния договор. „Замяната на купувача по предварителния договор е всякога резултат от осъществените изисквания по чл. 107 ЗЗД. Новият купувач заменя първоначалния в правоотношението по предварителния договор. Възникналото с купувача, който е сключил предварителния договор, се погасява, а на негово място възниква ново правоотношение между продавача по предварителния договор и новия купувач (настъпва субективна новация)“, пише ВКС. И заявява, че чл. 164, ал. 1, т. 1 ГПК забранява предпоставките по чл. 101 и по чл. 99 ЗЗД (при заместването) или тези по чл. 107 ЗЗД (при замяната) да бъдат установявани със свидетелски показания и не допуска изключения.
След това върховните съдии разясняват подробно как може да се докажат замяната или заместването на купувача при евентуален исков процес. И посочват, че това може да стане чрез писмения договор, сключен с участието на страните по предварителния договор и на новия купувач или чрез поредицата писмени договори, сключени помежду им. В решението обаче се подчертава: „Заместването или замяната не могат да се докажат само чрез договора по нотариален акт за покупко-продажба, сключен между продавача по предварителния договор и третото лице, за което се твърди да е заместило или заменило купувача по предварителния договор, макар да има за предмет същия имот. Заместването или замяната винаги е резултат и от волята на купувача, сключил предварителния договор, а той не притежава надлежна процесуална легитимация на страна в нотариалното производство, предвидено в ГПК, респ. никога не е страна по договора за покупко-продажба, сключен с нотариалния акт. Процесуалната легитимация на страна в нотариалното производство за извършване на сделка с право на собственост или с ограничено вещно право върху недвижим имот принадлежи само на прехвърлителя и на приобретателя, но не и на различен субект, който е без отношение към извършваното в нотариална форма разпореждане“.
Казусът, заради който върховните съдии се наложи да отговорят на въпроса дали е допустимо със свидетелски показания да се установи замяна на купувача по предварителен договор за продажба на имот, е от Пловдив. Искът е за неоснователно обогатяване срещу продавач на жилище в града. Най-общо жена сключила предварителен договор да купи от фирма апартамент в Пловдив. Впоследствие обаче окончателният договор бил подписан не от първоначалната купувачка, а от сина ѝ и дъщеря ѝ. Майката обаче била платила част от цената по предварителния договор, затова дъщерята твърди, че тя и брат ѝ са били задължени само да довнесат остатъка от цената.
Затова въпросът дали действително двете деца са заместили майка си като страни по предварителния договор и как се доказва това става един от спорните по делото. Апелативният съд в Пловдив отказва да обсъди в решението си свидетелски показания, с които дъщерята иска да докаже, че тя и брат ѝ са заместили майка ѝ като купувачи. Позовавайки се на забраната в чл. 164 ГПК той ги е определил като недопустими.
Върховните съдии след някои критики, свързани с мотивите на решението, обаче потвърждават решението и виждането на въззивната инстанция (повече виж в решението на ВКС тук).
9
Коментирайте
тези бабички от ВКС въобще не може да им се разбере какво са писали! какъв чл.101? заместването е по чл.102 ЗЗД, не по чл.101, който урежда встъпване в дълг. После в решението се говори за заместване на купувача, но на едно място записа е : “ …Така въззивният съд е достигнал до извода, че продавачът по предварителния договор не е заместван от купувачите по договора ….“ – иди че разбери какво се има в предвид….и въобще – мисловната дейност не е за жените, понеже еволюционно не са пригодени за целта
Чакайте. По този казус има и друго решение на друг с-в на ВКС, с което отхвърля предявената претенцията на майката за неоснователно обогатяване срещу фирмата. Специално отворих апис-а: Решение № 21 от 27.03.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2705/2016 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Геновева Николаева. И още по-интересно, из мотивите на това решение: „Страните в процеса не спорят досежно обстоятелството, че в началото на януари 2012 г. са постигнали съгласие окончателният договор за продажба на процесния недвижим имот да бъде сключен с децата на ищцата – купувач по процесния предварителен договор /В. и В. Б./,… Покажи целия коментар »
Казусът от Пловдив е изключително интересен. Въпросът е защо се позволява на наследниците да са купувачи, след като предварителният догоеор е сключен с майката.
Майката плаща, друг разписва. Гнила работа. Поздравления за съставът на ВКС.
Само дето не видях мотиви защо нотариалният договор да не доказва промяната в страните. И защо да са приложими правилата за поемане и встъпването. Няма и дума за това защо трябва да се запазва предварителния догжвор, след като страните са сключили окончателен. Повече въпроси, отколкото решения, но за добро или лошо над ВКС инстанция няма.
благодаря на лекс, че следи практиката!
Те винаги са били изключително коректни в това отношение.
Разбира се, че не може с „аз чух, че децата ще го купят, вместо нея“ да се доказват подобни обстоятелства… Добре, че ВКС е описал как се прави. Тези решения станаха малко като наръчници – прави 1, прави 2.
Странно е при такова ниво на яснота на нормативните разпоредби да се стигне до противоречива практика и оттам – до необходимост от тълкуване. Но, след като се е наложило – добро тълкуване, бих казал.