Публична продан на неподеляем недвижим имот след съдебна делба
Производството по съдебна делба по Глава двадесет и девета от ГПК рядко приключва с постановяването на решението по втората фаза – решение по извършване на делбата. Съгласно чл. 348 от ГПК, когато някой имот е неподеляем и не може да бъде поставен в дял на един от съделителите, съдът постановява той да бъде изнесен на публична продан. Именно след приключването на втората фаза е възможно да се достигне и до „последната“ фаза, а именно ликвидирането на съсобствеността между съделителите, чрез изнасянето на имота на публична продан по реда на принудителното изпълнение. Проблемите на практиката в това производство обаче продължават да повдигат въпроси, които невинаги могат да имат еднозначен отговор.
I. Съделителите – длъжници или взискатели
В делбеното производство пред съда всеки от съделителите има двойно качество – на ищец – относно претендираните от него права и на ответник – по отношение на претендираните от другите съделители права в съсобствеността[1]. Това се отнася до някаква степен и за изпълнителното производство при изнасянето на публична продан на неподеляем недвижим имот – всеки един от съделителите има двойно качество – на взискател и на длъжник[2]. Това разграничение и признаване на различното качество обаче има значение за признатите на участниците в производството права по обжалване на действията на съдебния изпълнител[3] или участие в публичната продан – на взискателя (чл. 435, ал. 1, чл. 489, ал. 1 от ГПК и др.) или на длъжника (чл. 435, ал. 2, чл. 490 от ГПК и др.). На следващо място, разграничаването на фигурите е от значение за определянето на разноските по реда на чл. 79 от ГПК (които се възлагат в тежест на длъжника) или при извършване на разпределението – дали по реда на чл. 460 от ГПК (разпределение при недостатъчни суми), или по реда на чл. 495 от ГПК (разпределение при изплащане на цената от взискател). Поради особеностите на производството по извършване на публична продан на неподеляем недвижим имот в някои случаи те могат да се приравняват по правно положение на взискателя, а в други случаи – на длъжника[4].
При постановяване на решението, с което съдът изнася на публична продан един неподеляем имот, всеки един от съделителите може да се снабди с изпълнителен лист за това и да инициира самостоятелно и успоредно производство по публична продан на един и същ недвижим имот – т. нар. паралелни продани (вж. т. 2 от ТР № 2/26.06.2015 г. по тълк. дело № 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС). От значение за придобиването на собствеността в тези случаи е не моментът на възлагането, а моментът на влизане в сила на постановлението за възлагане (чл. 496, ал. 2 от ГПК). Именно влизането в сила на постановлението е обусловено от възможността то да бъде обжалвано от съделителите, а в някои случаи и от законосъобразността на предхождащото го разпределение (когато имотът е възложен на съделител), което също подлежи на обжалване. А от значение за влизането в сила както на разпределението, така и на постановлението за възлагане, е тяхното законосъобразно провеждане и изготвяне – при зачитане на правата на съделителите като взискатели и/или длъжници.
II. Правото на участие в публичната продан
Основен момент за извършването на законосъобразна публичната продан е определянето на лицата, имащи право да участват, и следенето за изпълнението на законовите изисквания за това, каквото е внасянето на задатък. Съделителите са освободени от задължението да внасят задатък[5], поради особеното им качество едновременно и на кредитори, и на длъжници. Същински взискатели и длъжници, каквито се наблюдават в обикновеното изпълнително производство, не са налице в производството по публична продан на неподеляем имот и затова съделителите са освободени от задължението да внасят задатък във всички случаи, а не само в предвидените изключения в чл. 489, ал. 1, изр. второ от ГПК[6]. В подкрепа на този извод е и разпоредбата на чл. 348, изр. второ от ГПК, която изрично регламентира правото на страните в делбата да участват при наддаването в публичната продан. В същия смисъл се произнася и доктрината[7].
Налице е обаче тълкуване в обрания смисъл[8], а именно, че разпоредбата на чл. 348, изр. второ от ГПК е с оглед на това, че не на всички съделители, участващи в производството, може да се признае качеството и на взискател, и на длъжник, тъй като ако те биха имали признатото качество на взискател, разпоредбата би била излишна и те биха могли да участват в проданта само въз основа на това си качество (на взискател). Нейното съществуване показва, че няма безусловно съответствие между съделители и взискатели, а основание за въвеждането ѝ е да се преодолее забраната по чл. 490, ал. 1 от ГПК длъжниците да участват в наддаването. Това, обаче, означава, че според законодателя не всички съделители имат качеството на взискатели, а някои са само длъжници и в общия случай биха били изключени от наддаването, ако не им се предостави изрично право да участват в него. В случаите на производство по изнасяне на публична продан на неподеляем недвижим имот след съдебна делба съделителите, имащи качеството на взискатели в изпълнителното производство, са тези, които са образували изпълнителното производство, а останалите имат качеството на длъжници. На следващо място, съделителите, които имат качеството на длъжници, в този смисъл не са освободени от внасянето на задатък за участие в публичната продан[9].
Макар и двете виждания в практиката да имат своите основания, едва ли целта на законодателя е била съделителите да внасят задатък за участие в проданта на недвижимия имот, на който те са съсобственици, само ако не са инициирали изпълнителното производство, каквото право те имат, дори и успоредно на вече образуваното от друг съделител. По-скоро би следвало да се възприеме виждането, че съделителят е освободен от внасянето на задатък, ако делът му надвишава размера на задатъка[10], подобно на правилото, регламентирано за същинския взискател (чл. 489, ал. 1, изр. второ от ГПК), тъй като е очевидно, че ако съделител притежава по-малко от 1/10 ид. ч. от продавания имот, то вземането му би било по-малко от 10 на сто върху началната цена, и в този случай би следвало да внесе задатък.
Интерес представлява и въпросът дали съделителят, който е обявен за купувач, не внесе цената в определения срок, би загубил своя задатък (ако го е внесъл), или дали съответно вземането му при разпределението следва да бъде намалено с равностойността на невнесения задатък[11] (чл. 493, т. 1, предл. второ от ГПК). Преди промените в ГПК с ДВ, бр. 86 от 2017 г., касаещи предимно изпълнителното производство, беше формирано мнение, че съделител може да участва с няколко наддавателни предложения, като не внася задатък, а при отказ от имота, няма да има налице задатък за разпределение между останалите, следователно отговорността на отказалия се съделител се реализира по реда на чл. 495 ГПК – той отговаря за вредите и за разноските по проданта, без да губи вземане или задатък[12]. Това означава, че отказалият се съделител следва да внесе разноските за изготвяне на следващото разпределение и уведомяването на останалите съделители за това, а отделно би отговарял за вреди от забавянето на разпределението и възлагането, ако такива могат да бъдат доказани по общия ред. Да се приеме, при актуалната редакция на ГПК, че вземането на съделител следва да се намали с един задатък, не отговаря нито на целта на публичната продан на имот след делба, нито на особеностите на производството, което не е за удовлетворяване на парични вземания. Допълнителен аргумент в тълкуването на закона, е изричната воля на законодателя да не включи допълнителен текст в чл. 493 от ГПК, гласящ, че „в случаите, когато съделител е обявен за купувач на имота и той не внесе предложената цена в срок, той губи съответната част от сумата в размера на задатъка, която му се полага при разпределението; тази сума се разпределя между останалите съделители.“, и то в три отделни неприети проекта на Закон за изменение и допълнение на ГПК, с идентично съдържание на коментираната разпоредба (сигнатури № 454-01-71 от 24.06.2014 г., 42-то НС, № 554-01-27 от 11.02.2015 г., 43-то НС, № 654-01-105 от 02.09.2016 г., 43-то НС).
III. Предимството при възлагане
В теорията и практиката са се оформили няколко становища[13] относно момента, в който един съделител може да упражни правото си да изкупи имота на най-високата цена (чл. 354, ал. 1 във вр. с чл. 505, ал. 2 ГПК) и относно момента, в който това право се преклудира. Според едното от тях, крайният момент, в който съделителите могат да заявят правото си да изкупят изнесения на публична продажба делбен имот, е изготвянето на протокола по чл. 492, ал. 1 ГПК, когато съдебният изпълнител отвори всички писмени наддавателни предложения[14]. Според второто становище, съделителите могат да заявят преимущественото си право да изкупят изнесения на публична продажба делбен имот отново при изготвянето на протокола по чл. 492, ал. 1 ГПК, но няма пречка да се продължи и с устно наддаване, при което съделителите участват наравно с наддавачите трети лица[15]. Друго становище приема, че правото по чл. 505, ал. 2 ГПК може да бъде упражнено и след устното наддаване[16]. Според последното становище, съделителите имат право да заявят правото си на изкупуване не само след обявяването на най-високата предложена оферта от тайното наддаване, но и в хипотезата на отказ на обявения купувач да внесе остатъка от продажната цена, т.е. съделителят има преимуществено право на изкупуване и спрямо всяко последващо лице, обявено за купувач, и всяка следваща по ред най-висока цена, стига да е готов да внесе предложената от последния цена за имота[17].
За да се изяснят спорните моменти в тези становища, считам, че следва да се обърне внимание на възникването на института на предимството при възлагане и да се разбере смисълът му.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Съгласно чл. 33, ал. 2 от ЗС, при нарушение на чл. 33, ал. 1 от ЗС, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. В първия случай говорим за право на предпочитане (jus protimiseos), а във втория – за право на изкупуване (jus retractus).
Правото на предпочитане е въведено с оглед класическото възникване и историческото развитие на jus protimiseos, като инструмент за прехода от временната колективна към личната собственост[18]. Институтът на правото на предпочитане (jus protimiseos) е израз на справедливостта в римското право, с оглед целта собствеността да се уедрява и да не се оставя в чужди ръце (на трето лице). Тъй като обаче jus protimiseos касае само предварителната защита от прехвърляне на собствеността към трето лице, без гаранцията, че предложените условия за прехвърляне са действително желани и справедливи, е въведен институтът на jus retractus, или правото на изкупуване, като последваща защита, който е значително по-развит и реципиран от почти всички правни системи във всички периоди до днес[19].
В хипотезата на ал. 1 от чл. 33 от ЗС, когато съсобственикът е отказал да сключи договора при определените първо предложени нему условия, отпада пречката за сключването му с трето лице-несобственик. Правото на предпочитане, като правна възможност и като субективно потестативно право, не е упражнено, поради което се погасява спрямо стария съсобственик и възниква спрямо новия. Последващата защита на некупилия съсобственик се изразява в правото му на изкупуване, ако се окаже, че предложените му условия са били по-тежки, от действително уговорените и изпълнени в договора с третото лице-купувач, за да не може съсобственикът да бъде принуден да сключи неизгоден договор, който в действителност не е желан от съсобственика-продавач и третото лице-купувач.
Ако обаче първоначално предложеният договор, сключването на който не е било прието от съсобственика, притежаващ правото на предпочитане, не бъде сключен с третото лице, то правото на предпочитане не се погасява. Упражняването на правото на предпочитане продължава да бъде възможно за всяка последваща оферта с всяко последващо трето лице, докато не бъде сключен договор, след което същото право ще възникне спрямо новия съсобственик.
Разновидност на същинското право на предпочитане (jus protimiseos) като предварителна защита представлява предимството при възлагане по чл. 505, ал. 2 от ГПК, във вр. с чл. 354 от ГПК. Съгласно чл. 505, ал. 2 от ГПК, когато съпругът недлъжник (или съделителят недлъжник) участва в наддаването, той се обявява за купувач, ако при съставянето на протокола по чл. 492, ал. 1 ГПК заяви, че желае да купи имота по най-високата предложена цена. В този ред на мисли, считам, че е необосновано да се приема, че правото на предимство при възлагането се преклудира с отварянето на писмените наддавателни предложения, както приема първото и най-подкрепено становище или че ако се пристъпи към устно наддаване, съделителите участват наравно с третите лица и не могат да упражнят правото си на предпочитане. Не следва се приема и че правото може да бъде упражнено само в устното наддаване, като при невнасяне на цената след упражняването му, то вече е преклудирано. Считам, че правото на предимство при възлагането, аналогично на правото на изкупуване по чл. 33 от ЗС, е възможно винаги, докато е налице оферта за придобиване на дял от съсобствеността. В този смисъл, всяко едно наддавателно предложение може да се разглежда като оферта за изкупуване на дела от собствеността (или на всички дялове)[20].
Публичната продан в случая е само правно средство да се осребри общата вещ и получената сума да се разпредели между съделителите, но ликвидирането на съсобствеността следва да се извършва по действителната стойност на вещта (чл. 349, ал. 4 ГПК). Принципът за постигане на максимално висока цена е заложен и в чл. 349, ал. 2 ГПК при възлагане на неподеляемо жилище на съделител. Каква е действителната пазарна стойност на вещта се разбира на проведения търг. Постигнатата при тази наддавателна процедура цена на имота се приема за реалната пазарна цена на същия – едно имущество струва толкова, за колкото може реално да се продаде[21] (т.е. за което се намери купувач, съгласен да заплати тази цена), съгласно принципа id certum est quod certum reddi potest.
Разпоредбата на чл. 505, ал. 2 ГПК, към която препраща чл. 354 ГПК, предвижда, че съделителят може да изкупи имота по „най-високата предложена цена“, но не конкретизира, че се касае за първоначално най-високата такава, обявена при отварянето на писмените наддавателни предложения. В зависимост от развитието на публичната продан, „най-високата предложена цена“ може да е тази при отваряне на наддавателните предложения, ако се премине към устно наддаване – предложената устно най-висока цена, а в хипотезата на чл. 493, т. 2 ГПК, „най-високата цена“ е тази, предложена от наддавача, обявен за купувач по реда на чл. 493, т. 2 ГПК по следващото по ред предложение с най-висока цена. Ето защо, след като обявеният купувач не е внесъл пълния размер на предложената от него цена, по силата на чл. 354 ГПК, вр. чл. 505, ал. 2 ГПК, първо, следва да се предложи изкупуването на имота на съделителя, участвал в наддаването и едва след неговия отказ, да се отправи предложение за закупуване на имота и на лицето, предложило тази цена. Да се приеме обратното и да се изключи възможността на съделител да изкупи делбения имот по следващата, актуална най-висока цена съгласно следващото наддавателно предложение, би означавало да се обезсмисли разпоредбата на чл. 354 ГПК, тъй като участието на съделителите в този случай би се ограничило само до приемането да закупят имота на най-високата първоначално предложена от наддавачите цена. Целта на разпоредбата на чл. 354 ГПК е делбеният имот да остане в патримониума на лице, което е било участник в делбената съсобственост, като същевременно се гарантира правото на останалите съделители да получат справедлива пазарна цена при осребряването на неподеляемия съсобствен имот, от която получена сума всеки съделител ще получи част, съответстваща на правата му в съсобствеността (Решение № 510 от 27.04.2017 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 799/2017 г./. В този смисъл са и Решение № 695 от 4.08.2017 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1032/2017 г. и Решение № 895 от 7.03.2013 г. на ОС – Благоевград по в. гр. д. № 77/2013 г.; Решение № 7521 от 9.11.2017 г. на СГС по в. гр. д. № 12900/2017 г.; Решение № 478 от 22.01.2018 г. на СГС по в. гр. д. № 16100/2017 г.).
В този ред на мисли, считам, че при усложнение на търга с направени писмени и устни предложения, е допустимо при достигане на най-високата предложена цена по стъпка, била тя писмена или устна, всеки съделител да може да упражни правото си на изкупуване[22]. Това означава, че ако трето лице предложи най-високата цена, и двама или повече съделители заявяват, че искат да изкупят имота на най-високата цена, следва да се насрочи търг само между съделителите (чл. 354, ал. 2 ГПК)[23]. Означава също, че ако трето лице е предложило най-висока цена (писмена или устна), както и ако съделител не предложи да изкупи имота по тази най-висока цена, а третото лице също така не я внесе в срок, всеки съделител следва да бъде поканен да изкупи имота на следващата най-висока цена, ако тя също е предложена от трето лице, и така докато някой плати най-високата цена, но винаги след като всички съделители откажат да го направят[24] – именно в това се крие същината на правото на предпочитане (jus protimiseos), което всъщност е предимството при възлагане. С това биха се спазили и двете основни цели на публичната продан – да се ликвидира съсобствеността на най-високата възможна цена, но и собствеността да остане в патримониума на съсобственик, а не да се прехвърли на трето лице. Изкупуването на имота от съделител, извършено по следващата най-висока цена, в хипотезата на чл. 493, т. 2 ГПК, не нарушава правата на останалите съсобственици да получат справедлива пазарна цена на имота, тъй като предложенията са вече факт и съделителите не биха да могли да получат различна цена, от тази в съответното предложение. Не се засягат и правата на третото за съсобствеността лице – наддавач, предложил следващата най-висока цена, доколкото то не губи внесения от него задатък, тъй като ако имотът бъде възложен на съделител в хипотезата на чл. 493, т. 2 ГПК, се задържа само задатъкът, внесен от наддавача, обявен първоначално за купувач и невнесъл в срока по чл. 492, ал. 3 ГПК покупната цена[25].
Следващият спорен момент е дали при търг само между съделители, ако са направени писмени и множество устни наддавателни предложения, съдебният изпълнител следва да кани всеки един от наддвачите чрез извършване на разпределение да внесат сумата по реда на предложенията си, и дали при неизпълнението на първото разпределение по най-високата предложена цена от конкретен съделител същият следва да бъде отстранен от участие в търга, като правото му на изкупуване се преклудира, или отново може да бъде упражнено предимството при възлагане при няколко неизпълнения на разпределението. При търг между съделители е налице право на предпочитане в най-пълен обем, тъй като вещта не може да излезе от патримониума на съсобствениците. Може да се приеме, че правото на предпочитане е реализирано. Остава въпросът обаче за другите цели на търга, щом предпочитането е осъществено. Такава цел е защитата на интересите на съделителите вещта да бъде продадена на възможно най-висока цена, която да бъде разпределена съобразно дяловете им в собствеността.
Analogia juris, ако се приеме, че при публична продан, с участници освен съделители и трети лица, без да е достигната продан само между съделители, е допустимо при всяко последващо невнасяне на цената съделител да може да упражни правото на предимството при възлагане, то тогава при търг само между съделители ще бъде допустимо възлагането на имота по ред на всички наддавателни предложения (писмени и устни). Законът не забранява изрично по-нататъшното участие на наддавача, невнесъл цената за която е обявен за купувач (но след промените, направени в чл. 489, ал. 2 ГПК с ДВ, бр. 86 от 2017 г. наддавач може да подаде само едно писмено предложение). Не съществува пречка той отново да бъде обявен за купувач на имота, ако е предложил следващата най-висока цена респективно до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната (Решение № 1572 от 9.03.2017 г. на СГС по в. гр. д. № 574/2017 г.; Решение № 1776 от 29.03.2017 г. на ОС – Благоевград по в. ч. гр. д. № 119/2017 г.). В този смисъл, при актуалната уредба, ако три поредни устни предложения са направени от две лица, третото предложение всъщност ще бъде направено от лицето, което се е отказало по най-високото първо предложение, поради което не може да му бъде отказано да купи имота по тази трета най-висока цена. Ако се приеме обратното, достигаме отново до резултата, в който независимо от направените устни наддавателни предложения, при невнасянето на най-високата цена се стига директно до най-високата, направена с писмено наддавателно предложение. Допълнителен аргумент в тази насока е липсата на аналогична с чл. 481, ал. 9, изр. второ ГПК разпоредба, която се отнася до проданта на движими вещи („Ако обявеният от съдебния изпълнител купувач не плати незабавно в брой приетата цена, съдебният изпълнител го отстранява от по-нататъшно участие в търга.“), касаеща изпълнението върху недвижими имоти. Преклудирането на правата на съделителите да имат възможността на купят имота по ред на собствените си наддавателни стъпки би довело до падане на цената до началната, което би увредило интересите на останалите съделители и не е целта на закона.
IV. Присъединяване на кредитори в разпределението
Публичната продан на неподеляем делбен имот е особен вид изпълнително производство с участници съделителите. Публичната продан е само средство за осребряване на неподеляемата обща вещ, с цел получената сума да бъде разпределена между съделителите и ликвидиране на съсобствеността[26]. Възниква обаче въпросът дали в това производство е допустимо присъединяването на други кредитори-взискатели, които да бъдат включени в разпределението на сумите, било то по разпределение по чл. 495 ГПК, при изкупуване на имота от съделител, или при разпределение по чл. 460 ГПК, когато цената е платена от трето лице. Едно от становищата приема, че публичната продан на делбен имот не е изпълнително производство и не е допустимо участие на присъединени взискатели, вкл. и такива присъединени по право (напр. с наложени възбрани), защото те могат да инициират същинско изпълнително производство, да наложат запор на вземанията на съделителите, да изнесат имота на публична продан и т.н., но не и в производството по продан на делбен имот, като не може да се извършва разпределение по см. на чл. 460 от ГПК[27]. Друго становище приема, че щом съделителите имат качеството едновременно на взискател и на длъжник, то и в производството по публичната продан на неподеляем делбен имот следва да намерят приложение и нормите на чл. 456 – 460 ГПК и няма пречка за присъединяване и на други кредитори на някой от длъжниците-съделители, вкл. съдебният изпълнител е длъжен да отдели сума за удовлетворяване на присъединените по право кредитори по реда на чл. 136 от ЗЗД[28].
Тук следва да бъде подкрепено второто становище, което намира по-голяма опора в закона, а и в преобладаващата съдебна практика. Производството по публична продан на недвижим имот след съдебна делба и същинската публична продан в принудителното изпълнение имат повече сходства, отколкото различия. На следващо място, процесуалната икономия предполага да не се образуват множество изпълнителни дела за парични вземания, а кредиторите да се присъединяват по вече образувани производства, били те и за продан на неподеляем имот, с което всъщност биха се защитили интересите на съделителите като длъжници – да не отговарят за разноските по множество дела. От друга страна, отклонението от това разбиране може би произтича от смесване на двата вида разпределение – по чл. 460 ГПК и по чл. 495 ГПК. Чл. 460 ГПК гласи, че „ако събраната по изпълнителното дело сума е недостатъчна за удовлетворяване на всички взискатели, съдебният изпълнител извършва разпределение (…)“, докато чл. 495 ГПК казва, че „взискателят, обявен за купувач на имот, е длъжен в двуседмичен срок от влизането в сила на разпределението да внесе сумата, необходима за изплащане на съразмерните части от вземанията на другите взискатели (…)“. По принцип няма пречка при възлагане на имот на взискател да се разпределят суми за удовлетворяване на вземания, дори напротив – това е правилото. Но при делбата сякаш е по-удачно да се извършват две разпределения – такова за изплащане на сумите от/на съделителите по проданта, и ако е необходимо – отделно такова за разпределяне на суми на същински взискатели. По този начин, освен, че на практика двете разбирания в съдебната практика се доближават максимално, съделителите, които не са същински длъжници, биха получили своите парични дялове по-бързо, при едно необжалвано разпределение.
В този случай обаче възниква допълнителният въпрос – ако всъщност съделителят-купувач е длъжник на третите лица-кредитори, дали сумата по проданта може да бъде преведена от него и разпределена на другите съделители, без да бъде заделяна за взискателите му, или същата следва да бъде заделена изцяло за присъединените кредитори, а разпределението по чл. 495 ГПК да остане неизпълнено? Тук отговорът по-скоро следва първия вариант, защото постъпилите по сметката на съдебния изпълнител суми са такива по предназначение. Те служат за удовлетворяване на взискателите (съделителите), но до изплащането им принадлежат на длъжника[29]. Като суми по предназначение, те следва да са внесени след предявяване на разпределение по чл. 495 ГПК, което всъщност е нареждане на съдебния изпълнител към спечелилия търга наддавач да внесе сумата, за да му бъде издадено постановление за възлагане. Съделителят-купувач не може да бъде задължаван да внася суми, различни от тези, които е предложил и с които е спечелил търга. Други негови задължения към присъединени взискатели не могат да бъдат пречка да му бъде възложен имотът от публичната продан, щом е внесъл предложената от него цена[30].
С това разрешение на проблема обаче се достига до момент, в който съделителят-длъжник се оказва собственик на имот, който е придобил по изпълнително дело, по което същевременно е длъжник за парични вземания, и които вземания са останали (изцяло) неудовлетворени. И отново, за да се обоснове подобно разрешение, следва да се върнем на целта на образуването на производството по публична продан на недвижим имот след съдебна делба – да се ликвидира съсобствеността, а съделителите да получат справедлив паричен еквивалент на своите дялове, ако не искат да придобият имота, а не да се удовлетворят всички присъединени кредитори. Последните следва да се удовлетворят, ако това не възпрепятства основната цел на производството. Друг е въпросът, че присъединените взискатели всъщност могат да поискат повторно изнасяне на имота на публична продан (за което дори няма да дължат такса за опис – имотът вече е описан), като спрямо тях, в рамките на същото изпълнително дело, той не би бил несеквестируем, защото съгласно чл. 453, т. 1 ГПК те се ползват от възбраната, наложена при описа на имота и преди вписване на постановлението за възлагане.
V. Отговорността за разноски
При изготвяне на разпределението дали по чл. 495, или по чл. 460 от ГПК съдебният изпълнител, на първо място, съобразно чл. 136, т. 1 от ЗЗД, определя първия ред на привилегировани вземания, които са вземанията за разноски по обезпечаването и принудителното изпълнение, в т. ч. и разноските на първоначалния взискател за образуване на изпълнителното дело и за възнаграждение на един адвокат[31]. И тук, в практиката са формирани две становища. Първото приема, че инициирането на изпълнителното производство от някой от съделителите не му придава качеството на взискател спрямо останалите съделители, за да претендира от тях разноски за платения от него адвокатски хонорар, тъй като чл. 355, изр. първо от ГПК се явява специален закон, който дерогира действието на общите норми на чл. 78 и 79 ГПК[32]. Другото становище приема, че разпоредбата на чл. 355, изр. първо ГПК сочи, че страните в производството за делба заплащат разноски, вкл. такива за адвокатски хонорар, съобразно стойността на дяловете им, включително в изпълнителното производство за продан на неподеляем имот[33]. По средата стои Решение № 306 от 7.03.2018 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 316/2018 г., в което се приема, че адвокатският хонорар действително се дължи от всички страни, съобразно дяловете им, но само ако е за образуване на изпълнителното дело. Хонорарът за процесуално представителство по делото обаче се дължи от страната, така, както го е сторила.
Основният, и по-скоро единствен аргумент, на съдилищата, които приемат, че адвокатския хонорар не следва да се възлага като разноски съразмерно на съделителите, е практиката на ВКС по производствата по съдебна делба[34], в която се казва, че по смисъла на чл. 355 ГПК съделителите заплащат съобразно дяловете си онези разноски, които са направени по повод признаване и ликвидиране на съществуващата съсобственост, като при липса на оспорване на правата на съделителите и при липса на спор за способа за извършване на делбата, всеки съделител понася сам направените разноски за процесуално представителство за адвокат.
Това становище не може по никакъв начин да бъде подкрепено, дори само с оглед на изложените до тук спорни въпроси в изпълнителното производство по делба, които са достатъчно основание за един съделител, който не притежава задълбочени юридически познания, да поиска да бъде представляван в производството от компетентен адвокат. От друга страна, стриктно погледнато, ВКС, в цитираните мотиви по съответните дела, не е разглеждал разпределения на съдебни изпълнители в изпълнителни производства, а е коментирал въпросите на делбата в съдебна фаза. На следващо място, чл. 355 от ГПК буквално гласи, че „страните заплащат разноските съобразно стойността на дяловете им“, а на следващо място, че „по присъединените искове в делбеното производство разноските се определят по чл. 78“. Тази разпоредба обаче по никакъв начин не отменя приложението на чл. 79, ал. 1 от ГПК, който гласи, че „разноските по изпълнението са за сметка на длъжника“, нито пък Върховният съд е изложил мотиви в тази насока. В този ред на мисли, не намира никаква опора в закона, нито в съдебната практика разбирането, че иницииралият изпълнителното производство съделител следва да поеме цялата тежест на заплатения от него адвокатски хонорар. Също така не може да се подкрепи и виждането, че ако друг съделител също претендира хонорар за адвокат, то той не би следвало да бъде включван в разпределението, защото не е бил платен по повод образуване на делото. Напротив – заплащането му всъщност е свързано със защитата на правата на съделителя, а в някои случаи и на всички съделители (ако напр. е налице незаконосъобразно проведен търг, довел до занижаване на цената в полза на образувалия делото съделител, който е спечелил търга, в ущърб на останалите съделители), поради което той също следва да бъде включван в разпределението.
VI. Lex lata
Вместо заключение, може да бъде казано, че настоящата правна уредба, или по-скоро несъществуването на уредба, прилагана спрямо публичната продан на недвижим имот след съдебна делба, води до колебания в правоприлагането и правораздаването, които се задълбочават. Извадена от изпълнителното производство и прилагана по аналогия, постоянно нагаждаща се спрямо измененията на ГПК, пряко касаещи същинското изпълнително производство, тя може да се сравни с игра на белот – не е ясно какви карти ще бъдат изтеглени при раздаването, не е ясно какви локални правила се прилагат за наддаването на цвят, не е ясно и кога се преклудират анонсите на комбинации от карти – при първото разиграване или в хода му. И най-накрая, не е безспорно и как се отчита и разпределя бройката на събраните карти. Едно е сигурно – играта ще приключи, но никога без възражения, жалби и спорове.
[1] Решение № 1200 от 1.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 3472/2007 г., IV г. о.
[2] Решение № 305 от 27.07.2018 г. на ОС – Смолян по в. гр. д. № 241/2018 г.; Решение № 511 от 18.12.2017 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 865/2017 г. и др.
[3] Т. напр. се приема, че съделител има едновременно качеството на взискател и на длъжник и има право съгласно чл. 435, ал. 2, т. 6 ГПК да обжалва отказа на съдебния изпълнител да спре изпълнителното производство, но жалбата би била неоснователна ако искането за спиране не изхожда от всички съделители /Решение № 531/20.12.2016 г. по в. гр. д. № 883/2016 г. на ОС Пазарджик; Решение № 163 от 10.02.2020 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 403/2020 г./.
[4] Постановлението за възлагане може да се обжалва и от неучаствал в търга съделител, защото той има правата на длъжник в производството – Решение № 111 от 19.03.2018 г. на ОС – София по в. гр. д. № 120/2018 г. Така и Обретенова, М., „Граждански процесуален кодекс. Приложен коментар.“, София: ИК „Труд и право“, 2017, с. 1152.
[5] Решение № 18545 от 24.11.2014 г. на СГС по в. гр. д. № 5039/2014 г.
[6] Решение № 110 от 12.10.2016 г. на ОС – Търговище по в. гр. д. № 123/2016 г.
[7] Попова, В., Сталев, Ж. „Българско гражданско процесуално право“, София: Сиела, 2020, с. 1169; Обретенова, М., „Граждански процесуален кодекс. Приложен коментар.“, София: ИК „Труд и право“, 2017, с. 1323; Иванов, Д., Николов, Д. „Актуални проблеми на публичната продан с участието на съделители и съпруг-недлъжник“. – Собственост и право, 2015, №9, София: ИК „Труд и право“, с. 38.
[8] Решение № 111 от 19.03.2018 г. на ОС – София по в. гр. д. № 120/2018 г.
[9] Такъв принципен извод може да се направи и от съдебната практика (напр. Решение № 895 от 7.03.2013 г. на ОС – Благоевград по в. гр. д. № 77/2013 г., Решение от 1.10.2013 г. на ОС – Търговище по в. гр. д. № 178/2013 г.), от която става ясно, че и съделителите са внасяли задатък в конкретните производства по публична продан на делбен имот.
[10] Николов. Д., Иванов, Д. „Изпълнително производство по ГПК и ЗОЗ“. София: Сиела, 2016, с. 398
[11] Повече за отговорността на взискателя при невнасяне на цената след публична продан и историкоправния преглед на уредбата вж. Ставру, С., Неков, Р. „Предизвикай: Изпълнителния процес“, София: Сиела, 2016, с. 192.
[12] Решение от 19.01.2011 г. по в.гр.д. № 38/2011 г. на Апелативен съд – Пловдив.
[13] Иванов, Д. „Преглед на становищата относно крайния момент, в който съделител може да упражни правото си по чл. 505, ал. 2 ГПК“, http://gramada.org, 2017.
[14] Попова, В., Сталев, Ж. „Българско гражданско процесуално право“, София: Сиела, 2020, с. 1170; Обретенова, М., „Граждански процесуален кодекс. Приложен коментар.“, София: ИК „Труд и право“, 2017, с. 1323; Решение № 1487 от 11.09.2015 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 2238/2015 г.
В Решение № 1966 от 26.11.2015 г. по в. гр. д. № 2974/2015 г. на Окръжен съд Варна; Решение от 13.10.2009 г. по гр. д. № 366/2009г. на Окръжен съд Ямбол и Решение от 26.11.2015г. по в.гр.д. 2974/2015г. на Окръжен съд Варна; Решение 263 от 13.07.2016г. по в.г.д. 389/2016г. на Окръжен съд Хасково, Решение 877 от 21.09.2016г. по гр.д. 200/2016г. на Окръжен съд Разград и Решение от 25.04.2013 г. на ОС – Бургас по в. ч. гр. д. № 862/2013 г. се приема, че след упражняването на правото по чл. 505, ал. 2 ГПК не може да се пристъпва към устно наддаване.
[15] Николов. Д., Иванов, Д. „Изпълнително производство по ГПК и ЗОЗ“. София: Сиела, 2016, с. 398; Решение № 526 от 19.12.2014г. по в.гр.д. № 878/2016г. на Окръжен съд Пазарджик.
[16] Градинарова, Т. Гражданско изпълнително производство. Курс лекции, Издателски център при Русенски университет „Ангел Кънчев”, 2015, с. 274; Иванов, Д. „Преглед на становищата относно крайния момент, в който съделител може да упражни правото си по чл. 505, ал. 2 ГПК“, http://gramada.org, 2017.
[17] Решение № 207 от 14.03.2017 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1880/2016 г.
[18] Андреев, М., „Римско частно право“, София: „Софи-Р“, 1993, с. 225; Чолов, Р., „Римското частно право“, София: „Сиела“, 2000, с. 97; Г. Боянов, „Вещно право“, София: „Авалон“, 2009, с. 174.
[19] Диков, Л., „Сравнителни и догматични изследвания върху jus protimiseos и jus retractus“, София: „Художник“, 1926, с. 50.
[20] Повече за правния характер на наддавателните предложения вж. Ставру, С., Неков, Р. „Предизвикай: Изпълнителния процес“, София: Сиела, 2016, с. 141.
[21] Решение № 2175 от 14.04.2020 г. на СГС по в. гр. д. № 2876/2020 г.; Решение № 782 от 28.07.2016 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1192/2016 г.; Решение № 9 от 2.02.2015 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 25/2015 г.; Решение № 484 от 22.12.2017 г. на ОС – Хасково по в. гр. д. № 815/2017 г.; Решение № 598 от 5.12.2014 г. на ОС – Велико Търново по гр. д. № 1131/2014 г. и др.
[22] В този смисъл е Решение № 1586 от 13.03.2018 г. на СГС по в. гр. д. № 3056/2018 г.
[23] Решение № 1953 от 22.12.2017 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 2598/2017 г.; Решение № 7521 от 9.11.2017 г. на СГС по в. гр. д. № 12900/2017 г.; Решение № 7480 от 11.10.2016 г. на СГС по в. гр. д. № 11818/2016 г.; Определение № 494/31.05.2016 г. по гр.д. № 1633/16 г., IV г.о. на ВКС.
[24] Решение № 4981 от 20.07.2018 г. на СГС по в. гр. д. № 9034/2018 г.
[25] Решение № 510 от 27.04.2017 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 799/2017 г., посочено по-горе.
[26] Определение № 3254 от 24.10.2018 г. по ч. гр. д. № 4892/2018 г. на Апелативен съд – София.
[27] Решение № 511 от 18.12.2017 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 865/2017 г.; Решение № 2753 от 16.04.2014 г. по в. гр. д. № 3531/2014 г. на СГС; Решение № 156 от 14.07.2017 г. по в. гр. д. № 296/2017 г. на Апелативен съд – Велико Търново; Решение № 38 от 2.03.2018 г. на Апелативен съд – Велико Търново по в. гр. д. № 36/2018 г.
[28] Решение № 619 от 4.04.2018 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 487/2018 г.; Решение № 853 от 01.06.2017 г. по в. гр. д. № 975/2017 г. на ОС – Варна; Решение № 1479 от 10.08.2018 г. по в. гр. д. № 164/2018 г. на ОС – Варна; Решение № 47 от 5.02.2019 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 18/2019 г.; Решение № 148 от 9.07.2018 г. на ВтАС по в. гр. д. № 298/2018 г.; Решение № 353 от 17.10.2019 г. по в. гр. д. № 674/2019 г. на Софийски окръжен съд.
[29] Решение № 144 от 17.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 151/2011 г., III г. о., ГК; Решение № 73 от 08.01.2014 г. на ОС – Благоевград по в. гр. д. № 907/2013 г.; Решение № 904 от 22.05.2015 г. на ОС – Пловдив по гр. д. № 2060/2014 г.; Решение № 2813 от 27.04.2017 г. на СГС по в. гр. д. № 9487/2016 г.
[30] Изцяло в този смисъл е Решение № 67 от 06.01.1960 г. по гр. д. № 8946/1959 г., I г. о. на ВС.
[31] т. 6 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2013 г., ОСГТК.
[32] Решение № 4308 от 28.06.2018 г. на СГС по в. гр. д. № 6141/2018 г.; Решение от 21.11.2013 г. по в. гр. д. № 729/2013 г. на ОС – Кюстендил; Решение по в. ч. гр. д. № 635/2009 г. на Апелативен съд – Пловдив.
[33] Решение № 757 от 27.04.2009 г. на ОС – Пловдив по гр. д. № 230/2009 г.; Решение от 19.06.2014 г. по в. гр. д. № 384/2014 г. на ОС – Враца; Решение № 305 от 27.07.2018 г. на ОС – Смолян по в. гр. д. № 241/2018 г.; Решение № 200 от 16.04.2013 г. на ПАС по в. гр. д. № 336/2013 г.
[34] Напр. Определение № 167/14.06.2016 г., ч. гр. д. № 1727/2016 г., I г. о. на ВКС и Определение № 335/01.07.2015 г., ч. гр. д. № 2020/2015 г., I г. о. на ВКС.
21
Коментирайте
има ли законов срок са призоваване за опис на общ имот,при адрес на единият от съсобствениците в германия
Здравейте! Имам имот , в който сме съсобственици с брат ми и е неподеляен. Аз живея в имота и искам да го купя от него . Той има само 1/3 и.ч. от имота. Но той иска да води дела. Сега имота ще отива на търг. Направена е и оценка на имота. Никой не ме е питал дали искам да купя имота. Как мога да закупя частта на брат ми по цената на оценителя,без да отива на търг и да се налага да плащам по най-висока насадена цена?
Много полезна статия!
Този казус стои пред много хора и именно за това статията е изключително полезна.
Мда, нещата с тези делби са изтървани и истината е че ако някой от съсобствениците ти е решил да те надцака, ще го направи ако не се внимава. Още повече, ако и с ЧСИ-то е направена комбината.
Супер. Благодаря. Приятелка имаше подобен казус
Добре е да се знаят тези неща, защото хората изпадат в чудене какво да предприемат
Поредна полезна статия
Добрееее хареса ми това с белота. Бих добавил, че в случая правилото кьорав карти не играе придобива нова трактовка – всеки гледа да удари кьоравото, ама накрая дори не му дават да си види картите, които му се падат при раздаването. Ще извинява аудиторията, че се отклоних към тази част, но вече ни е време да го караме по-леко. Стига делби и драми, вчера изброих чакам 32 решения по дела обявени за решаване преди повече от 3 месеца, щом съдът е запразнил, кой съм аз, че да бачкам.
Не знам от къде ги чакате тези решения, на мен четвъртък ми е заседателен и съм насрочил за 31 декември една делба в първа фаза с нравоучителна цел.
Два са жалоните на процедурата, които не трябва да се забравят, както си разсъждават съдии и адвокати – първо, цел – да се ликвидира нетърпимата явно съсобственост и удовлетворяване съобразно дяловете и второ – винаги съсобственикът има право да предпочитано да изкупи чуждия дял. Обаче чл. 33 ЗС, макар логиката на изложеното да ми е ясна, не може да се тълкува така широко и бих казал волунтаристично и виждате ли ЧСИ да калесва както казват по нашия край съделителите час по час и да ги пита, ама вие сега няма ли да дадете повече, че ще го възлагам на трето… Покажи целия коментар »
Не става въпрос за повече, а за същата сума. Ощетени няма и имотът остава в ръцете на съсобственик. Иначе какво, по 33 ЗС трябва да се питат всеки път дали ще го купуват, ама видиш ли това можем да го заобиколим на продан и да им го вземем, колкото и да не искат да го дават. Иска им се на някои хора да е така но не трябва.
Ми, да чудесно, да включим всички хонорари на всички съделители в разпределението и така да се цакаме с разноски, какво по-хубаво от това… Току виж сме си увеличили дяловете с адв. хонорари. Това беше ирония, ако не става ясно.
Каква ти е логиката – който превари, той ще хонорари? Образуваш ИП и не плащаш за адвокат, а останалите, ако искат адекватна защита – да си плащат?
Имаме наследствен имот в провинцията, но не можем да се разберем с един от наследниците, който го окупира от пролетта до есента. Вървим към делба, вероятно ще се стигне до публична продан. Но процедурата ми се вижда толкова сложна и дълга, че не му се вижда краят
Колегата, макар и шеговито, добре го е казал по-долу. Доброволната делба е най-добрият изход. Намете си адвокат да ви прегледа документите, пък си вземете брокер и продавайте като нормални хора. Нито един имот не си струва нервите на съдебната делба! Казвам го от личен опит. А на колегите ще кажа – никога не си водете личните дела сами, аз нали съм много хитър се заех да оправям едни ниви на родата и така както си строших нервите с тях… Накрая ми се искаше да ги отровят с пестициди, както и половината ми братовчеди 🙂 Бъдете здрави.
Хубав съвет, благодаря. Но неприложим на практика. От алчност се дави, ако може всичко да прилапа за без пари и без възможност другите да го ползват, най-добре. Няма как да се разбереш с такива хора. Наглостта му стигна дотам, че да оспорва имот, който баба и дядо дариха на брат ми още приживе. Така че няма как да се разберем с този човек и ще трябва да минем през съд
Ето заради цялата тази работа дядо ви адвокат, като му дойдат един булюк наследници ги събира, чете им едно поучение и им казва да се разберат помежду си, да си пуснат една обява, да си го продадат и да не се разправят със съдебни делби и публични продани. Ще рече човек, колко пъти съм успял да влея този разум. Към 50 на 50 ми е успеваемостта, щото народът е нахъсан и иска кръв да съ лей из съдилищата и да са дълря до последно.
Разбирам тезата за сходстовото между публичната продан при делба и тази в същинско ИП, на която стъпва колегата, когато излага тезата си за присъединяване на други кредитори, но я намирам за напълно неправилна! Никога не трябва да се забравя каква е целта на публичната продан след делба – тя не е удовлетворяване на всички кредитори, а прекратяване на съсобствеността съобразно дяловете, определени в решението. Това, че я извършва отново СИ поради липса на друг по-подходящ орган, не променя целта й
Дори при ипотека и възбрана, ли колега? Хайде стига!
Има ли ограничение на процента наддаване над оценката на имот, предлаган на публичен търг (ДСИ)?
Благодаря