Предварителните договори за покупко-продажба на обекти в процес на изграждане (покупка „на зелено“, предварителна продажба, продажба на бъдещ имот) често са съпътствани от клаузи и уговорки, типични за договорите за изработка (строителство) по чл. 258-269 от ЗЗД, или представляват смесени договори, в които купувачите са наричани „купувачи“ и „възложители“. Тези предварителни договори за покупко-продажба на собственост върху недвижим имот и извършване на строителство в едната си част представляват договори за изработка[1] и в целостта си са договори от смесен тип, отдавна възприети като такива в практиката[2] и в теорията, където не се оспорва, че договорът за строителство по ЗУТ представлява разновидност на договора за изработка по ЗЗД[3].

В тази връзка, както за договора за изработка, така и за договора за строителство, възниква въпросът за обхвата на приложението на чл. 266 от ЗЗД. Той в ал. 1 гласи, че поръчващият трябва да заплати възнаграждението за приетата работа, а ако възнаграждението е уговорено по единични цени, размерът му се установява при приемането на работата. Ал. 2 от чл. 266 от ЗЗД гласи, че ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло.

По отношение на чл. 266, ал. 1 от ЗЗД следва да бъде подчертано, че правилото предвижда възможност за нефиксирана крайна цена на строителството, на договорно основание, която крайна цена следва да бъде определена чрез изготвяне на количествено-стойностна сметка за отделните строителни и монтажни работи[4], или напр. чрез използване на Акт обр. 19 като основание за плащане[5], ако подобна клауза в договора за строителство предвижда това[6]. Подобни правила могат да се уговарят между страните вкл. при инфлационни промени, промени в данъчното законодателство и др., каквато възможност е предвидена в типовите договори на FIDIC (Federation internationale des ingenieurs-conseil)[7].

Настоящото изследване има за цел да разгледа въпроса за изменение на размера на възнаграждението по договора за строителство при изменение на цените на материалите или на работната ръка, съгласно чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, като особено актуален.

Предходната уредба и сравнителен преглед

Действащият Закон за задълженията и договорите е приет на 22 ноември 1950 г. и е в сила от 1 януари 1951 г., като съгласно § 4, т. 1 от Преходните правила отменява предходно действащия Закон за задълженията и договорите (Обн., ДВ, бр. 268 от 5 декември 1892 г., в сила от 1 март 1893 г.). Изключително любопитен е фактът, че в отменения ЗЗД не само, че липсва подобна на действащия чл. 266, ал. 2 ЗЗД разпоредба, но всъщност е налице такава в обратния смисъл.

Чл. 397 от ЗЗД (отм.) гласи, че „Когато единъ архитектъ или единъ предприемачъ се е натоварилъ изцяло съ постройката на едно здание, споредъ установенъ и условенъ планъ съ притежателя на мястото, той не може да иска никакво увеличение на цената, нито подъ предлогъ, че цената на работата или на материяла се е увеличила, нито подъ предлогъ, че са станали изменения или увеличения, въ плана, ако тези изменения и увеличения не са били позволени писмено и не е била условена цената имъ съ притежателя.“. Текстът е реципиран буквално от френския Граждански кодекс (чл. 1793[8], Code Civil, 1804 г.) и от италианския Граждански кодекс (чл. 1640[9], Codice civile, 1865 г. – 1942 г.), както и всъщност самият ЗЗД (отм.), който в по-голямата си част от буквален превод от споменатите кодекси[10].

Приложението на тогава действащата разпоредба не е създавало особени трудности – приемало се е, че то стъпва върху основния принцип на облигационното право, че договорите са закон за страните и че същите не могат да бъдат изменяни без взаимно съгласие, като нормата на чл. 397 ЗЗД (отм.) не е императивна. Приемало се, че когато цената в договора за строителство е била уговорена изцяло (единна цена), то всички сметки и очаквания на предприемача (изпълнителя-строител) не са елемент от договора и лошите сметки са за негов риск. По същите мотиви се е приемало, че собственикът (възложителят на строежа) не е можел да иска намаление на цената под претекст, че е настъпил спад в цените на работната ръка или на материала. Промяната в цената се е допускала само ако това е било предварително уговорено между страните в писмен вид[11]. Съществуването на разпоредбата се обяснява с целта за закрила на собствениците-възложители против измамнически прийоми на предприемачите и архитектите, които след започване на работа срещали непредвидени трудности, които изисквали големи непредвидени разноски.

Съдебната практика от тогавашния период[12] приема, че разпоредбата може да не се прилага, когато построяването на една сграда е било уговорено по единични цени, а не на една обща цена (на кутурица), като в тези случаи изменение на цената е можело да се поиска[13]. Също така се е приемало, че когато установеният план (количествена сметка) се изменя незначително, дори и със съгласието на възложителя, то последният е можел да възрази срещу изменението на цената, ако увеличението на цената не е било уговорено писмено[14].

В действащия германски Граждански кодекс (чл. 649[15], предишен чл. 650, Bürgerliches Gesetzbuch, 1900 г.) е предвидено сходно правило (което в една част е сходно на чл. 268 от сега действащия ЗЗД), а именно, че ако проектосметка лежи в основата на договора, без изпълнителят да е обезпечил точността ѝ, и се окаже, че работата не може да бъде завършена без съществено надхвърляне на сметката, изпълнителят има право само посочената в чл. 645, ал. 1 претенция (на възнаграждението, съответстващо на престираната работа, както и невключените във възнаграждението разходи), ако поръчващият прекрати договора на това основание[16]. Това правило се обяснява с възможността възложителят да се освободи от договор, който не е в негов интерес като неизгоден, поради неточна сметка, дадена от строителя, което освобождаване е при по-леки условия, ако изпълнението и заплащането бъде продължено[17].

Интерес представлява също и правилото на действащия италиански Граждански кодекс (Codice civile, 1942 г.) в чл. 1664[18], доближаващо се до действащия чл. 266, ал. 2 на ЗЗД, което гласи, че ако поради непредвидими обстоятелства са настъпили увеличения или намаления на разходите на материали или труд, така че да предизвика увеличение или намаляване по-голямо от една десета от договорената обща цена, изпълнителят или клиентът може да поиска преразглеждане на цената. Ревизия може да бъде договорена само за тази разлика, която надхвърля десетата.

Действие на разпоредбата в условия на планова икономика

Видно от сравнителноправния преглед, основната разлика между действащия и отменения ЗЗД в тази конкретна част е възможността за промяна на цената на договора за изработка/строителство, дори ако същата е била уговорена изцяло, а не по единични цени на извършените работи, в случай на изменение в надлежно определената цена на материала или на работната ръка.

В литературата от последните години се приема, че законът визира като „надлежно определената“ цена, тази, определена от държавен орган[19] в условията на планова икономика[20]. Бърз преглед на част от тогава действащото законодателство разкрива в какви условия е бил приет и прилаган чл. 266, ал. 2 от ЗЗД през 1950 г..

Така напр. в чл. 57 от Правилника за капитално строителство от 1951 г. е предвидено, че за настъпилите промени в стойността на строителството и на отделните видове строителни работи, поради промени в цени, норми, условия на строеж (…) се одобряват от органа, който е одобрил сметната документация. Правилникът за капиталното строителство от 1973 г. в още по-голяма степен показва интензитета на държавното регулиране на цената на строителството – напр. съгласно чл. 59, когато по решение на Министерския съвет или на Комитета по цените се променят цените на строителни материали, механизация, труд и други елементи (…), измененията се отразяват в сключените дотогава договори между строителя и инвеститора, включително и тези по твърда договорна стойност, освен ако не е предвидено друго. Чл. 121 пък предвижда, че Българската народна банка извършва контрол в областта на капиталното строителство за правилното прилагане на решенията на Министерския съвет и на Комитета по цените за изменение на цените на строителните материали и механизацията, за заплащане на труда и др., а съгласно чл. 129, ал. 3 спорните въпроси по прилагането на цените в проучването, проектирането и строителството се решават от Комитета по цените в съответствие с Наредбата за ценообразуването на проучвателните, проектните и строителните работи.

Самото съществуване на Правилник за икономическия механизъм, Правилник за цените и Наредбата за ценообразуването на проучвателната, проектната и строителната продукция потвърждават тезата, че чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е предвиден за условията на планова, а не на пазарна икономика. Дори в самия ЗЗД са се съдържали разпоредби в този смисъл, отменени към настоящия момент. Така напр. чл. 216 (Отм. – ДВ, бр. 85 от 1963 г.) е гласял, че за стоки с определена цена страните не могат да уговарят различна от нея продажна цена, освен ако за отделни случаи е постановено друго. Ако е уговорена по-висока цена, договорът се смята сключен за определената цена.

В този смисъл, в литературата от тези времена се приема, че социалното и икономическо основание на правилото на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е недопускане на обогатяване на едно лице за чужда сметка поради променени обстоятелства и реализиране на нетрудов доход[21], т.е. доход от непряка търговия със строителни материали, например. Достатъчно е да се спомене и Решение № 95 от 1.X.1962 г. по гр. д. № 71/62 г., ОСГК, в което се казва, че социалистическите организации не могат да договорят по-ниски от нормативно определени цени и при договорите за изработка.

Изложените доводи категорично биха защитили тезата, че разпоредбата на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е създадена, за да се прилага в условията на планова икономика, ако не се държи сметка за института на стопанската непоносимост, който към приемането на ЗЗД през 1950 г. липсва в действащото българско законодателство, както и ако накратко се разгледа неговото историческо развитие.

Частен случай на стопанска непоносимост

В литературата е възприето, че чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е частен случай на стопанската непоносимост по чл. 307 от ТЗ[22], която е от своя страна е отклонение от два от основните принципи на договорното право – този за договорната свобода (чл. 9 ЗЗД) и на принципа за обвързаността на страните от договора – pacta sunt servanda (чл. 20, ал. 1 ЗЗД)[23].

Нуждата от прилагането на непоносимостта на престациите се поставя по категоричен начин от науката и съдебната практика след Първата световна война[24], особено в загубилите държави, където се наблюдават неблагоприятни инфлационни процеси[25], което води до развиването на доктрината за отпадане на правната основа на договора (възникване на непредвидени условия, при които страните не биха сключили договора, Störung der Geschäftsgrundlage) в Германия, кодифицирана едва през 2002 г. в чл. 313 от германския Граждански кодекс[26]. В Италия институтът (eccessiva  onerosità) е въведен в чл. чл. 1467-1469 в действащия италиански Граждански кодекс. Във Франция théorie  de  l’imprévision е въведена в гражданското право едва с реформата от 2016 г. с новия чл. 1195 във френския Граждански кодекс, като е изоставена твърдата позиция на френския Касационен съд по делото Canal de Craponne от 6 март 1876 г.[27], че договорите следва да се изпълняват, макар теорията за непредвидимостта да е въведена в административното право още от 1916 г. с решението на Държавния съвет Compagnie générale d’éclairage de Bordeaux. Във Великобритания доктрината за безрезултатност (frustration) е установена през 1863 г. с делото Taylor v Caldwell (1863) 3 B & S 826, която е сходна на стопанската непоносимост. Същата е отклонение от по-ранната доктрина за абсолютност на договорните задължения, установена с дело Paradine v Jane (1647) EWHC KB J5[28]. Макар и разгледана в казус в условията на война, невъзможността за неизпълнение на договор поради изменени условия (Doctrine of Impossibility) е призната и от Върховния съд на САЩ по дело The Kronprinzessin Cecilie, No. 922, 244 U.S. 12 (1917).

Това само показва, че правилото на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД не е напълно изолирано от развиващата се правна наука и приемането на стопанската непоносимост в широк и световен мащаб, а отсъствието му преди 1950 г. е донякъде обяснимо не толкова с пазарната икономика на Царство България, а тъй като дотогава е господствал принципът, че волята на страните по договора е водеща[29].

Практиката на съдилищата

В съвременната си практиката съдилищата приемат, че договорът за изработка е неформален, консенсуален, двустранен и възмезден договор, съществуването му, при отсъствие на изготвена писмена форма, подлежи на доказване с всички допустими от ГПК доказателствени средства, като с оглед принципа за еквивалентност на насрещните престации, дължими за заплащане в посочената хипотеза са фактически извършените работи по действителни цени, по арг. от чл. 266, ал. 2 ЗЗД (Решение № 110 от 17.08.2011 г. на ВКС по т. д. № 597/2010 г., II т. о., ТК, Решение № 3 от 15.03.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2526/2015 г., III г. о., ГК, Решение № 295 от 5.06.2013 г. на ПАС по в. т. д. № 386/2013 г.). Също така се приема, че договорът за строителство има алеаторен характер, тъй като е възможно поради нормативни промени, предписания на компетентни органи или технологични пробиви и промени престациите да се променят (Решение № 279 от 12.02.2019 г. на ВКС по т. д. № 2905/2017 г., II т. о., ТК, Решение № 261044 от 1.07.2021 г. на СГС по т. д. № 461/2019 г.).

В своите мотиви съдилищата потвърждават, че при договора за изработка законодателят изрично е предвидил и принципа за еквивалентност на престациите, поради което се дължи плащане на фактически извършените по договора работи и то по действителни пазарни цени към момента на извършването им. Поради това никоя от страните по този договор не може да се обогати за сметка на другата, да реализира доход едната, за сметка на другата. Този принцип важи и в двата случая. Противното би довело до обогатяване на ответника за сметка на ищеца, което нормата на чл. 266, ал. 2 ЗЗД не допуска (Решение № 558 от 13.05.2011 г. на РС – Стара Загора по гр. д. № 1714/2010 г., Решение № 156 от 06.04.2017 г. по в. гр. д. № 64/2017 г. на ОС – Смолян, Решение № 1278 от 10.07.1997 г. на ВКС по гр. д. № 1648/96 г., V г. о., Решение № 404 от 13.03.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1493/99 г., V г. о., Определение № 763 от 15.10.2013 г. на ВКС по т. д. № 1106/2012 г., I т. о., ТК).

Подобни разсъждения не следва да се абсолютизират и принципът за еквивалентност на престациите не трябва да се извежда до краен предел, защото често изглеждат като извадени от контекста на икономическите реалности. Законът допуска изпълнителят да получи печалба, а не само да му се възмездят направените разходи за материали и труд. Съгласно чл. 268 от ЗЗД ако поръчващият се откаже от договора по основателни причини, той следва да заплати на изпълнителя направените разходи, извършената работа и печалбата, която той би получил от изпълнението на работата. И се приема, че основателните причини по смисъла на чл. 268 ЗЗД са обстоятелства извън правоотношението между поръчващия и изпълнителя, като в този случай се касае за прекратяване на договора без вина на изпълнителя[30]. А щом законът допуска реализирането на печалба, дори при неизпълнен договор без вина на изпълнителя, тогава вън от всякаква логика е да не му се признава правото на печалба при надлежно и добросъвестно изпълнение.

Престациите не може и не следва да са равни, а следва страните да постигат еквивалентно задоволяване на интересите си[31], доколкото всеки договор се основава на субективна равностойност[32]. При покупка на бъдещ имот (в незавършено строителство) е неправилно да се отчитат стойности на фактически извършените строителни работи и на база на тях да се преценява еквивалентност на престациите, когато към момента на сключване на договора същите са в някаква степен количествено неизвестни. Това противоречи на пазарната логика, че едно имущество струва толкова, за колкото може реално да се продаде, т.е. за което се намери купувач, съгласен да заплати тази цена, съгласно принципа id certum est quod certum reddi potest[33]. А когато един вече продаден бъдещ имот се оскъпява, той може да не отговори на търсенето на пазара след повишаването на цената, а от това може да последва забава в изпълнението му.

Промяна на възнаграждението при забава на строителя

Практиката в прилагането на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е единна, че когато строителят-изпълнител е в забава, т.е. завършването на обекта е станало след предварително уговорените срокове, то тогава той не може да търси компенсация за увеличението на строителните материали и/или работната ръка, тъй като не може да черпи права от собственото си неизпълнение[34]. Правилото на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД за промяна на цената поради поскъпване на материалите и труда е неприложимо дори когато е уговорена прогнозна цена, която ще се определи след завършване на сградата, ако строителят е пропуснал срока за завършването ѝ.

Съгласно разпоредбата на чл. 96 ЗЗД, когато кредиторът е в забава, рискът преминава върху него и той следва да понесе неблагоприятните последици от собственото си неизпълнение – включително и рискът от увеличението на цената за труд и материали, както и настъпили инфлационни процеси след уговорения в договора срок за построяване и предаване на жилището (Решение № 671 от 20.10.2008 г. на ВКС по т. д. № 290/2008 г., II о., ТК). В същия смисъл, ако забавата при спазване на сроковете е по вина на поръчващия (купувач-възложител), то рискът от увеличената цена е за него[35]. Ако е уговорено цената да се определи след завършването на строежа, при неспазване на срока за това цената се определя към момента на изтичането на този срок, а не към момента на предаването на жилището на купувача[36]. Задължително е определянето на увеличената цена да се извършва чрез назначаване на съдебно-техническа експертиза[37].

Промяна на възнаграждението при изменение на проекта

На следващо място, също сравнително единна е практиката, че на заплащане на основание чл. 266, ал. 2 от ЗЗД подлежат онези строителни и монтажни работи, които са съобразно одобрения проект, който може да бъде надлежно изменен по време на работата, и съответно са приети[38]. Строителят не може да претендира на основание чл. 266, ал. 2 от ЗЗД за количества материали и труд, извън предвиденото в проекта, при липсата на двустранно подписани протоколи с възложителя за приемане[39], но ако е налице съответното изменение в проекта и приемането им, плащането е дължимо[40].

Извън приложното поле на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е и изпълнението на СМР в количества над тези по договора, чрез друг материал или непредвидени в договора видове СМР[41]. Това разрешение на съдебната практика не е особено изненадващо, доколкото се основава на приемането на извършената работа, съобразно чл. 266, ал. 1, изр. първо от ЗЗД.

Но в разгледаната практика казусите са смесени и разглеждат не само увеличение на цените на предвидените работи, а включват и непредвидени и неодобрени предварително такива. Това показва донякъде обяснимото колебание в приложението на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД и останалите разпоредби, касаещи договора за изработка, поради неяснотата на нормата. Така напр. в Решение № 589 от 20.10.2014 г. на ПАС по в. т. д. № 731/2014 г. се приема, че разпоредбата на чл. 266, ал. 2 допълва хипотезата, визирана в ал. 1, без да променя основното в нея – кога се установява размерът на възнаграждението, а имено – при приемане на работата. Решение № 7502 от 3.11.2015 г. на СГС по в. гр. д. № 5507/2014 г. е отделен пример на смесване, както на ал. 1 и ал. 2 на чл. 266, така и на практиката на ВКС по приложението им.

Промяна на възнаграждението, уговорено изцяло

Най-голям интерес обаче буди въпросът дали ако е договорена единна твърда цена на строителството, може да се приложи чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, тъй като същият гласи, че възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло.

Може да се каже, че е сравнително постоянна практиката, в която се ограничава приложното поле на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, като се подчертава, че ако възнаграждението е уговорено „изцяло“, то същото е „окончателно“, а ако е предвиден друг механизъм на определянето му, това изключва визираната разпоредба на ЗЗД. Така напр. в Решение № 279 от 12.02.2019 г. на ВКС по т. д. № 2905/2017 г., II т. о., ТК, и в Решение № 1318 от 1.07.2017 г. на САС по т. д. № 595/2017 г. се приема, че чл. 266, ал. 2 ЗЗД е неприложим, когато уговорената между съконтрахентите цена, подлежаща на плащане на изпълнителя, е окончателно определена, а непредвидени работи е договорено да се уговарят допълнително. В този случай, както беше посочено, следва да се прилага чл. 266, ал. 1, изр. първо от ЗЗД.

Също така, в Решение № 1718 от 1.07.2018 г. на САС по т. д. № 2426/2018 г. е прието, че разпоредбата на чл. 266, ал. 2 ЗЗД е диспозитивна и намира приложение, когато страните не са уговорили друго – във визирания случай е уговорен механизъм за определяне на дължимото по договора възнаграждение, вкл. като е отчетено евентуално повишаване на цената на труда и разходите във връзка с изпълнението на договора, обвързани с индекса на годишна инфлация по данни на НСИ, като в този случай изменението на цената е на договорно, а не на законово основание. В сходен смисъл са и Решение № 261737 от 18.12.2020 г. на РС – Варна по гр. д. № 752/2019 г. и Решение от 27.12.2002 г. на ПАС по в. гр. д. № 444/2002 г., ГО, в които също се приема, че правилото на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД може да отговаря на уговореното от страните в договора, т.е. правилото е диспозитивно.

Интерес представлява Решение № 1205 от 12.06.2014 г. на САС по в. гр. д. № 1599/2013 г., в което се казва, че страните могат да избират определяне на възнаграждение с договаряне на конкретна твърда цена, за разлика от възможността да се оферират единични цени за СМР, като се доказват съответните количества материала и труд. Приема се също, че ако са уговорени единични твърди цени на даден материал, то промяната в пазарната му цена не може да се отрази на уговореното и не влияе на общата дължима цена[42]. В Решение № 398 от 2.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1535/2010 г., IV г. о., ГК, и Определение № 1314 от 22.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., III г. о., ГК се казва, че с разпоредбата на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД на страните по предварителния договор за покупко-продажба на бъдеща вещ е дадена възможност да уговарят по различен начин продажната цена. Те могат да уговорят изрично плащането ѝ изцяло преди започването на строежа без отчитане на евентуални изменения на цените, а биха могли да уговорят и заплащане първоначално само на прогнозна цена и съответно начин на изменението ѝ към момента на прехвърлянето на правото на собственост. В случаите обаче когато с влязло в сила решение предварителният договор за покупко-продажба на изградения имот е обявен за окончателен, въпросът за размера на продажната цена и дали същата съобразно уговореното подлежи на изменение по реда на чл. 266, ал. 2 ЗЗД, не може да бъде пререшаван.

В обратния смисъл на изложеното, а именно, че дори да е уговорена твърда цена, тя може да се измени, ако се измени цената на материала, е Решение № 162 от 8.06.2012 г. на ВнАС по в. т. д. № 20/2012 г. В него е разгледан казус, при който между страните са договорени единични цени на материалите, но изпълнителят е успял да се снабди със стока от същото качество и вид на по-ниска цена, тъй като доставката е извършена директно от производител. Съдът е приел, че не е нужно намаляване на цената по сцецификацията с изричен анекс между страните, тъй като при приемане на работата се дължат действително извършените от изпълнителя разходи. На осн. чл. 266, ал. 1 вр. с ал. 2 ЗЗД, възнаграждението по договора се изменя, ако по време на изпълнение на договора цената на компонентите – материали или труд се промени. Затова след като доставната цена, по която ищецът е придобил технологичната линия, която е вложена в обекта, е по-ниска от предварително договорената цена, дължима е действително платената цена, а не договорената. В решението очевидно отново е налице смесване на ал. 1 с ал. 2 на чл. 266 от ЗЗД. С Определение № 877 от 19.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 926/2012 г., I т. о., ТК не е допуснато касационно обжалване на посоченото решение.

Намаляване на възнаграждението

Тук възниква въпросът и за намаляване на цената на строителството, ако възникне спад в цените на материала и труда. В Решение № 1428 от 31.07.2012 г. на САС по в. гр. д. № 2973/2011 г. е разгледан случай, при който страните са предвидили прогнозни стойности на разходите, формиращи размера на възнаграждението. В едно конкретно перо са предвидени разходи за труд, които не са били извършени, поради което, позовавайки се на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, съдът е намалил размера на цялостното възнаграждение, изваждайки от него сумата за неизвършени разходи за труд. Тук отново се наблюдава смесване на ал. 1 и ал. 2 на чл. 266 ЗЗД, доколкото основанието за намаляване на стойността всъщност е прогнозната уговорка по единични цени и приемането и заплащането на работата след извършването ѝ.

В практиката се приема, че дори да е имало намаление на пазарните цени на материалите, ако окончателният размер на работите е двустранно приет и ако същите са заплатени, впоследствие не може да се иска намаляване на основание чл. 266, ал. 2 от ЗЗД[43]. С оглед на изложеното по-горе, може да се каже, че намаляване на цената на осн. чл. 266, ал. 2 от ЗЗД може да възникне при всички хипотези, в които е възможно увеличаването ѝ.

Въпросът кои цени са надлежно определени

Самият текст на чл. 266, ал. 2 ЗЗД, гласящ, че ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се съответно изменя, макар и да е било уговорено изцяло, повдига въпроса коя е „надлежно определената цена“. Както беше посочено, с оглед на историческото възникване на разпоредбата в България, това със сигурност са били цени, регулирани от държавен орган[44].

В днешно време обаче намесата на държавните регулатори в стопанството е силно ограничена и цените се определят на пазарен принцип, с малки изключения. Не би следвало, освен ако не е изрично уговорено от страните, промени в цените на пазарен принцип да могат да обуславят промени във възнаграждението на строителите, защото, както беше посочено, правилото на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД е диспозитивно.

Спорен би бил въпросът дали промените в цените на водоснабдителните и канализационните услуги[45], природния газ[46], топлинната енергия[47] и електрическата енергия[48] биха обосновали увеличение или намаление в цената на строителната услуга на основание чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, ако такова условие не е било предвиждано от страните и ако може да се приеме, че тези цени са „надлежно определени“, тъй като дори и да подлежат на регулиране, същите в основата си се формират на пазарен принцип. Разсъждения в тази насока са развити в Решение № 151 от 3.11.2015 г. на ВКС по т. д. № 1572/2014 г., I т. о., ТК и в Решение № 261661 от 11.03.2021 г. на СГС по в. гр. д. № 8432/2020 г., но без да са от решаващо значение за делата. Интересни са разсъжденията на съда в Решение № 260499 от 16.02.2021 г. на РС – Варна по гр. д. № 21069/2019 г., в които се казва, че разпоредбата дава възможност на изпълнителя по договора за изработка в случай на изменение в обстоятелствата, засягащи цената на материалите (в случая ресурсите – хардуер, софтуер, електричество), които са необходими за изработката на продукта (в случая за „изкопаването“ на биткойни), да бъде съответно изменена и цената на изработеното/услугата, но позоваване на чл. 266, ал. 2 ЗЗД липсвало.

Въпреки това, доколкото разпоредбата визира цената на материал или на работната ръка, като непредвидени промени в техните цени, определени надлежно, могат да бъдат промени в данъчните и осигурителни ставки, касаещи материалите и работната ръка, които значително да повлияят на цените в строителството, тъй като биха били наложени по законодателен път, т.е. „надлежно“. Но дори и в тази хипотеза подобни промени не биха довели до автоматично оскъпяване или поевтиняване на строителния продукт, а отново би следвало внимателно да се прецени как е уговорено и как се формира възнаграждението, а промените в цените биха подлежали на доказване.

[1] Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. София, УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 174.
[2] Решение № 219 от 21.02.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1276/1999 г., Решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гр. д. № 1808/2002 г., V г. о., Решение № 1574 от 7.01.2004 г. на ВКС по гр. д. № 361/2003 г., ТК, Решение № 475 от 8.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1311/2009 г., III г. о., ГК, Решение № 79 от 25.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 538/2012 г., III г. о., Решение № 265 от 15.12.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1161/2014 г., III г. о., ГК, Решение № 210 от 27.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5600/2014 г., IV г. о., ГК, Решение № 96 от 7.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 722/2016 г., II т. о., ТК и др..
[3] Василев, Л., Договор за строителство на бъдещ имот. Собственост и право, 2008, № 4, с. 5., Маданска, Н. Относно някои аспекти на договора за строителство. Търговско и облигационно право, 2013, № 7, с. 18., Милков, П. Договорна система в строителството. София, ИК „Труд и Право“, 2014, с. 232, 244., Торманов, З., Договорът. Практическо ръководство. София, Сиби, 2004, с. 537., Торманов, З., Договорът в строителството и сделките с недвижими имоти. София, Сиби, 2008, с. 119.
[4] Димитров, М. Договорът за строителство. София. Сиби, 2012, с. 101.
[5] Николаев, И. Акт образец 19 в строителството като условие за заплащане. Собственост и право, ИК “Труд и право”, бр. 3/2021 г., с. 66.
[6] Милков, П. Договорна система в строителството. София. ИК „Труд и Право“, 2014, с. 293.
[7] Повече по въпроса вж. в Спасова, А. Наръчник по строително право, София, Сиби, 2021, с. 264.
[8] Lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire.
[9] Un architetto o un imprenditore che si è incaricato per appalto di costruire un edilìzio, in conformità di un disegno stabilito e concordato col committente, non può domandare alcun aumento del prezzo, nè col pretesto che sia aumentato il prezzo della mano d’opera o dei materiali, nè col pretesto che siensi fatte al disegno variazioni od aggiunte, se queste non sono state approvate in iscritto e non se ne è convenuto il prezzo col committente.
[10] Тончев, Д. Коментар върху ЗЗД. Т. I. София, 1929, с. 5.
[11] Меворах, Н., Лиджи, Д., Фархи, Л. Коментар на ЗЗД, част II, София, 1926, с. 349-351.
[12] Мешков, Г., Т. Наръчен сборник по ЗЗД. Т. II. София, 1935, с. 561.
[13] Решение 604/1935, АП., XVI., Решение 377/1929 г., СВ, XI,
[14] Решение на Френския касационен съд от 10.07.1931 г. Авторите от периода често са се позовавали на френска и италианска съдебна практика поради изключително голямото сходство на тогава действащия ЗЗД с кодексите, от които е реципиран.
[15] Ist dem Vertrag ein Kostenanschlag zugrunde gelegt worden, ohne dass der Unternehmer die Gewähr für die Richtigkeit des Anschlags übernommen hat, und ergibt sich, dass das Werk nicht ohne eine wesentliche Überschreitung des Anschlags ausführbar ist, so steht dem Unternehmer, wenn der Besteller den Vertrag aus diesem Grund kündigt, nur der im § 645 Abs. 1 bestimmte Anspruch zu.
[16] Превод на Александър Кожухаров, Германски граждански законник., София, 1974 г., с. 181.
[17] Тице, Х. Облигационно право. Обща и специална част. Превод на Александър Кожухаров. София, 1933 г., с. 230.
[18] Qualora per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzioni nel costo dei materiali o della mano d’opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo. La revisione può essere accordata solo per quella differenza che eccede il decimo.
[19] Димитров, М. Договорът за строителство. София. Сиби, 2012, с. 206. Авторът подробно разглежда разпоредбата на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД, като застъпва тезата, че същата отговаря на политическата и икономическа обстановка и условията на планова икономика и всеобхватно регулиране на цените, тъй като същата е приета през 1950 г.
[20] Пенкова, В. Наръчник по строително право. София, Сиби, 2021, с. 203.
[21] Кожухаров, А. Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения. София, УИ „Св. Климент Охридски“, 2002, с. 249.
[22] Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. Пето издание. София, Сиби, 2010, с. 324. Герджиков, О. Търговски сделки. София, ИК „Труд и право“, 2015, с. 59.
[23] Русчев, И. Приложно поле и правни последици на стопанската непоносимост. news.lex.bg, 2021.
[24] Стефанов. Г. Търговско облигационно право. Велико Търново, Абагар, 2014, с. 51.
[25] Николов, Я. Стопанската непоносимост и непреодолимата сила. София, 2013, с 13.
[26] Пак там.
[27] По делото е разгледано искане на собственик на напоителен канал да се преразгледа твърдата цена по договори за поддръжка и водоснабдяване на съседна равнина сключени през 1560 г. и 1567 г., тъй като към 1876 г. сумата вече била незначителна поради инфлацията. Съдът е отхвърлил искането за индексация на цената, тъй като договорът имал силата на закон между страните и бил надлежно сключен.
[28] Съдът се е произнесъл, че наемателят е длъжен да плаща наем, въпреки факта, че къщата може да е изгорена от мълния, съборена от врагове и въпреки че може да е бил прогонен от земята или земята да е била наводнена. Това показва до каква степен се е спазвало правилото Pacta sunt servanda.
[29] Тончев, Д. Коментар върху ЗЗД. Т. I. София, 1929, с. 226 и сл.
[30] Решение № 84 от 19.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 494/2010 г., II т. о., ТК.
[31] Милков, П. Договорна система в строителството. София, ИК „Труд и Право“, 2014, с. 284.
[32] Калайджиев, А. Облигационно право. Обща част. Пето издание. София, Сиби, 2010, с. 67.
[33] Решение № 2175 от 14.04.2020 г. на СГС по в. гр. д. № 2876/2020 г.; Решение № 782 от 28.07.2016 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1192/2016 г.; Решение № 9 от 2.02.2015 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 25/2015 г.; Решение № 484 от 22.12.2017 г. на ОС – Хасково по в. гр. д. № 815/2017 г.; Решение № 598 от 5.12.2014 г. на ОС – Велико Търново по гр. д. № 1131/2014 г. и др.
[34] Решение № 671 от 20.10.2008 г. на ВКС по т. д. № 290/2008 г., II т. о., ТК, Решение № 288 от 2.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 783/2011 г., IV г. о., ГК.
[35] Решение № 1015 от 17.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3048/2008 г., I г. о., ГК, Решение № 226 от 16.03.2010 г. на САС по гр. д. № 2328/2009 г., ГК.
[36] Решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гр. д. № 1808/2002 г., V г. о.
[37] Решение № 169 от 22.04.2003 г. на ВКС по гр. д. № 2520/2002 г., V г. о., Определение № 348 от 12.05.2010 г. на ВКС по т. д. № 1017/2009 г., I т. о., ТК, Определение № 1314 от 22.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., III г. о., ГК.
[38] Решение № 169 от 23.06.2014 г. на ВтАС по т. д. № 115/2014 г., Решение № 212 от 14.07.2011 г. на ВтАС по № 146/2011 г.
[39] Решение № 163 от 17.07.2009 г. по в. гр. д. № 1097/2008 г. на ПАС.
[40] Решение № 212 от 14.07.2011 г. на ВтАС по № 146/2011 г.
[41] Решение № 370 от 1.02.2019 г. на САС по т. д. № 5685/2018 г.
[42] Решение № 1084 от 30.05.2013 г. на САС по в. гр. д. № 3575/2012 г.
[43] Решение № 16 от 9.01.2013 г. на ПАС по в. т. д. № 1357/2012 г.
[44] Димитров, М. Договорът за строителство. София, Сиби, 2012, с. 209.
[45] Наредба за регулиране на цените на водоснабдителните и канализационните услуги, Приета с ПМС № 8 от 18.01.2016 г.
[46] Наредба № 2 от 19.03.2013 г. за регулиране на цените на природния газ.
[47] Наредба № 5 от 23.01.2014 г. за регулиране на цените на топлинната енергия.
[48] Наредба № 1 от 14.03.2017 г. за регулиране на цените на електрическата енергия.

24
Коментирайте

avatar
Картинки
 
 
 
Аудио и видео
 
 
 
Документи и архиви
 
 
 
нови хронологично най-добре оценени
เว็บพนันออนไลน์ฝากถอนไม่มีขั้นต่ำ
เว็บพนันออนไลน์ฝากถอนไม่มีขั้นต่ำ
11 януари 2022 11:00
Гост

เว็บพนันออนไลน์ฝากถอนไม่มีขั้นต่ำ

is a promotion, online slots, deposit 10, get 100 new Popular for people with small capital, really suitable for investors. With a small budget to play

Петко Венедиков
Петко Венедиков
10 декември 2021 14:13
Гост

Чудесна статия! Поздравления на автора за усилията му да ни образова по темата.

Кирил
Кирил
09 декември 2021 9:18
Гост

Интересно. Две неща се набиват на очи – това правило в ЗЗД има свой брат в Италия, откъдето май май е преписано, и развитието на стопанската непоносимост. Винаги съм си мислел, че това е комунистическа недомислица, ама излиза, че не е. Друг пример – в Израел цените на строителството са вързани с индекс и се изменят без никой да реве.

Адвокат със сак
Адвокат със сак
06 декември 2021 20:09
Гост

Има ли нещо ценно в статията – специалист съм по темата – но не ми се четат студентски бисери.

Анонимен
Анонимен
06 декември 2021 18:43
Гост

Много интересна и актуална тема. Анализът е пълен и задълбочен, много полезно четиво! Ще очаквам с интерес и други статии от автора.

Kosta
Kosta
06 декември 2021 9:50
Гост

Да, не е лесно.

Каменов
Каменов
06 декември 2021 9:49
Гост

Наистина е специфично много

Morkovinka
Morkovinka
06 декември 2021 9:49
Гост

Определено масово се купува на зелено и е добре хората да знаят правата си

Стаматова
Стаматова
06 декември 2021 9:48
Гост

И този строителен балон сега ще рухне някой ден.

Десислава
Десислава
06 декември 2021 9:47
Гост

Анализа е добър и е добре да се знаят тези неща.

Анонимен
Анонимен
06 декември 2021 9:47
Гост

Добра статия. Дбър анализ.

Варуфакис
Варуфакис
06 декември 2021 9:04
Гост

Право в десятката. И сега Киро Харварда като вдигне максималния осигурителен праг, ако поръчващите изработка на софтуер не са си изпипали договорите, софтуерните компании може да искат вдигане на цените заради поскъпналата работна ръка. Ето ви пример за надлежно нарастване на цените.

Анонимен
Анонимен
06 декември 2021 8:30
Гост

За мен по-големия проблем са сградите, които се пускат и обитават без Акт 16, там строителят каква отговорност носи? Никаква, а е взел парите.

анонимен
анонимен
06 декември 2021 8:30
Гост

Туй то!

37B5B637-D37A-48BB-A945-4E34BE214548.jpeg
Анонимен
Анонимен
06 декември 2021 9:47
Гост

Това важи за всеки държавен орган

Човек
Човек
06 декември 2021 8:28
Гост

В покупките на зелено се сблъскват типични български черти – алчност и на двете страни, да вземем парите сега, пък после ще му мислим и да спретнем една далаверка. И после всички реват.

2466447
2466447
06 декември 2021 8:27
Гост

Основният въпрос е КОИ АДЖЕБА СА НАДЛЕЖНО ОПРЕДЕЛЕНИТЕ ЦЕНИ в пазарната икономика. Пазарът определя всичко!

отменяй!
отменяй!
06 декември 2021 8:21
Гост

Щом уговаряш възнаграждението изцяло, като търговец – трябва да си носиш риска от поскъпването на труда и материалите. А не да се възползваш ит анахронизми на социализма, за да си оправяш след това бакиите! Къде го има това по цивилизования свят!? Ти по занятие ли строиш що ли? Отменяяяяй

Анонимен
Анонимен
06 декември 2021 8:36
Гост

Има го в Италия. И там ли е комунизъм? Даже ти е цитирано

интересно
интересно
06 декември 2021 8:16
Гост

Смисълът, вложен преди 70 години е на борба срещу неоснователното обогатяване. Трябваше време за пренастройка на системата, но не мисля, че към днешна дата някой отрича правото на печалба на строителя

анонимен
анонимен
06 декември 2021 8:13
Гост

Цените от повече от година не растат, а летят! Положението е страшно и покупката на зелено е по-рискова отвсякъде. Не се занимавайте с глупости, че да не изгорите

добреее
добреее
06 декември 2021 8:07
Гост

Склонен съм да се съглася с колегата – разпоредбата приляга много повече на плановото стопанство, отколкото на пазарна икономика

кака сийка
кака сийка
06 декември 2021 8:11
Гост

Разпоредбата е диспозитивна. Има десетки начини за преодоляването й, а волята на страните по договора е закон!

Анонимен
Анонимен
06 декември 2021 7:39
Гост

Полезно четиво, с фона на бума на имотния пазар