Проблемите в правния режим на терасите
Понятие за тераса
Житейското разбиране за терасата често се отклонява от легалното и се смесва с други понятия. Разговорно всяка „тераса“ всъщност може да бъде и „балкон“, и „лоджия“, които понятия имат различно съдържание в правото. Така напр. терасата, в житейски смисъл, е равнозначна на балкона, верандата, площадката върху покрив и др.[1]. Терасите, и по-точно покривните тераси, все по-често се наблюдават в новопроектираните сгради и съставляват неизменна част от новия градски облик. В тази връзка е важно да бъдат уточнени някои въпроси, които неизменно съпътстват съществуването им.
Юридически всяка една „тераса“ се различава от „балкон“ и „лоджия“. Съгласно т. 59 от § 5 на ДР на ЗУТ терасата е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена, докато „балкон“ (т. 57) е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата, а „лоджия“ (т. 58) е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата. Следователно разликата между терасата и балкона от една страна и лоджията е, че първите всъщност са издатини пред фасадата, докато разликата между терасата и балкона е, че терасата задължително е разположена върху помещения, колони или върху терена, а балконът „виси“ пред сградата.
Терасата като обща част
Видно от легалното определение за тераса, тя е разположена над помещения (освен когато е на колони или над терена), поради което по самото си архитектурно естество винаги се явява покрив за обектите, над които се намира. Като покрив, съгласно правилото на чл. 38 от ЗС, което е императивно[2], терасата се явява обща част на сградата[3] по своето естество, т. е. такава, без която сградата не може да съществува[4], без да се прави разлика дали покривът е обикновен, терасовиден, или има друга конструкция. Терасата се окачествява като покрив не само когато стои над цялата постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на покрива не се изменя от използването му и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в такъв случай запазва функциите си на покрив, която е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част и принадлежи на всички етажни собственици[5], независимо от обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика[6].
В литературата е изразено становището[7], че е недопустимо върху терасата да се придобие право на собственост, тъй като тя не е самостоятелен обект, а общите части не могат да се делят. Като отделен аргумент се излага обстоятелството, че поради липса на предмет тези сделки биха били нищожни, когато поради непреодолима правна пречка не може да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. Тези доводи са принципно неправилни. За пълнота следва да се отбележи, че е налице възможност да се одобри инвестиционен проект за присъединяване на тераса към самостоятелен обект и издаването на разрешение за строеж, което да бъде изцяло законно, вкл. и при отчитане на променения коефициент на интензивност на застрояването за парцела с увеличаване на разгърнатата застроена площ след присъединяването – вж. Решение № 3555 от 12.03.2019 г. на ВАС по адм. д. № 9869/2018 г., II о., както и Решение № 7572 от 24.06.2008 г. на ВАС по адм. д. № 3279/2008 г., II о. Още повече, налице са и казуси, в които на терасите се гледа и като на самостоятелни обекти на собственост[8].
Терасата като индивидуална собственост
От това общо положение, в което терасата се счита за обща част, съществуват редица отклонения. Така например се приема, че когато към момента на възникване на етажната собственост, площта на терасата вече е била включена към площта на самостоятелния обект, същата тераса дори да е покрив, не се определя като обща част, съгласно разпоредбата на чл. 124, ал. 2 ПП ЗДС (отм. ДВ, бр. 78/2006 г.)[9]. Терасата не е обща част и когато е издатина пред фасадата, явяваща се покрив над предвходната площадка на входа, а не над части от сградата[10]. Приема се и че когато терасата по архитектурен проект е дадена като използваема тераса, а не като покрив, както и ако достъпът до нея се осъществява само от един самостоятелен обект, и ако площта ѝ по проект е включена в неговата площ, същата тераса не е обща част[11]. Същото се приема и когато терасата е ценообразувана и включена в площообразуването при проектирането и изграждането на сградата[12] или ако при строителството на ЖСК терасата е остойностена и заплатена на осн. чл. 45, ал. 3 от НЦНИ (отм. ДВ, бр. 18 от 5.03.1991 г.), дори и да не е включена като площ в площта на самостоятелния обект[13].
Интерес представлява и становището, че покрив и покривна тераса не са идентични понятия, и когато покривната тераса е включена в титула за собственост и в площта на обекта, тя не е обща част[14]. По сходен начин се приема, че независимо дали терасата като част от жилище се намира върху таванска плоча на друг обект, това не ѝ придава качеството обща част по естество или по предназначение[15]. Така няма пречка една тераса, макар и да осъществява функцията на покрив на сградата, да бъде индивидуална собственост като прилежаща част към самостоятелен обект (жилище, ателие, тавански складови помещения и др.), стига това да е предвидено в самия архитектурен проект. Този извод следва и по аргумент от ТР № 34/15.08.1983 г. по гр. д. № 11/1983 на ВС, ОСГК, в което е посочено, че подпокривното пространство (таванът) на сгради, притежавани в етажна собственост, когато не е изградено като жилище, ателие, стая за творческа дейност, е обща част от сградата[16].
Разсъжденията относно възможността обща по естеството си част да бъде индивидуална собственост на пръв поглед водят до парадоксални правни положения, тъй като обща по естеството си част не следва да бъде индивидуална собственост. Основният аргумент, който следва да се възприеме като водещ при преценката дали една покривна тераса може да бъде индивидуална собственост, е дали същата е възникнала като такава, или е прехвърлена със съгласието на всички съсобственици, по арг. от чл. 185, ал. 2 и ал. 3 от ЗУТ (в същия см. е и чл. 56, ал. 7 от ЗТСУ, отм. ДВ отм., бр. 1 от 2.01.2001 г., в сила от 31.03.2001 г.), когато с нотариална заверка на подписите е дадено съгласието на всеки етажен собственик за промяна на предназначението ѝ (Решение № 75 от 26.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 395/2009 г., II г. о., ГК) и с договор е прехвърлена собствеността върху нея (Решение № 1026 от 16.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3934/2007 г., I г. о.).
Възникването на покривната тераса като индивидуална собственост е възможно, ако напр. цялата сграда е собственост на едно лице и тогава общи части липсват. При проектирането на сграда, при която ще възникне етажна собственост, също е възможно с учредяването на етажната собственост определена обща част да бъде определена като предмет на отделна собственост, като това не означава недопустимост от гледна точка на неделимостта на общите части, съгласно чл. 38, ал. 3 от ЗС[17]. Критерият за определяне на даден елемент като такъв, който може и да се притежава в индивидуална собственост, е неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (собствениците) на сградата. Това предназначение следва да се определи към момента на възникване на етажната собственост (Решение № 40 от 25.03.2016 г. по гр. д. 4994/2015 г., II г. о. на ВКС). На следващо място, това разрешение на въпроса за възможността общи по естеството си части след преустройство да променят предназначението си съответства на тълкуването на чл. 38 ЗС, дадено в Решение № 30/1.02.2012 г. на II ГО на ВКС, постановено по гр. д. № 350/2011 г., а именно, че обща по естеството си част може да промени предназначението си по волята на всички етажни собственици, ако вследствие на извършено преустройство вече не изпълнява тези свои функции. Възможността обща по естеството част на сградата си да бъде преустроена и изключена от съсобствеността по общо съгласие на всички етажни собственици съответства на практиката на ВКС и в Решение № 68/16.04.2015 г., постановено по гр. д. № 6181/2014 г. на I ГО на ВКС. В приложението на отменения ПУРНЕС (Отм., ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г.) и чл. 32 от ЗС съдът е приемал, че искането да се застрои тераса и създаде една стая по същността си не е акт на разпореждане с общите части на сградата и с това не се засягат правата на собственика на долния етаж (Решение № 1054 от 13.V.1966 г. по гр. д. № 498/66 г., I г. о. на ВС).
От собствеността върху терасата трябва да се направи отграничение от правоползването ѝ. Законодателят в разпоредбата на чл. 38, ал. 2 от ЗС допуска общите части по предназначение да бъдат обособени като общи само от някой от етажните собственици по общо съгласие. Законът не изисква специална форма за това съгласие – то може да бъде дадено както писмено, така и устно или с конклудентни действия[18]. Но тази разпоредба по съществото си поражда проблеми, които не оправдават съществуването ѝ[19], защото възниква законовото противоречие – да се извършва делба на общи части, което е недопустимо, съгласно чл. 38, ал. 3 от ЗС. Така се приема, че по реда на чл. 38, ал. 2 от ЗС може да се уговаря ползването на общите части, но не и прехвърлянето и прекратяване на съсобствеността, без промяна на предназначението[20]. За ползване на тераси, а не за прехвърляне на собственост, се говори и в разпоредбата на чл. 124, ал. 2 ПП ЗДС (отм. ДВ, бр. 78/2006 г.). Следователно това, че само някой от собствениците ползва тераса, не може да бъде аргумент за изключителната собственост върху нея, нито прави терасата нещо различно от обща по естеството си част.
Съгласно чл. 108, ал. 2, т. 4 от Наредба 7/2003 в жилищата се предвиждат отворени пространства, вкл. и тераси. Това означава, че терасата, като обща част, е включена в състава на жилището не по-малко от основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, които също са общи части по естеството си. На следващо място, проектирането на тераса с достъп само от един обект е определянето ѝ като обща част за ползване само от него, но това не я прави индивидуална собственост. Следва да се прави разграничение между хипотезата на чл. 185, ал. 2 от ЗУТ, която предвижда завземането на общи части – в смисъла на ползването им от част от съсобствениците (съгласно чл. 38, ал. 2 от ЗС), и тази на чл. 185, ал. 3 от ЗУТ, която предвижда усвояването и промяна на предназначението на общите части, в какъвто смисъл всъщност е цитираната практика на ВКС – терасата може да стане индивидуална собственост само ако се преустрои, включи в обекта и престане да бъде тераса.
Друг е въпросът дали ако собствеността върху терасата бъде прехвърлена по реда на чл. 185, ал. 3 от ЗУТ, но проектът за преустройство и разрешението за строеж не бъдат изпълнени, прехвърлянето поражда действие и терасата става собствена, доколкото съгласно чл. 185, ал. 7 от ЗУТ преустройството следва да се отбележи в кадастъра. В тези случаи законът мълчи. Но това не следва да означава, че прехвърлянето на собствеността не поражда действие. Следва да се приеме донякъде компромисното виждане (какъвто опит в направен в Решение от 10.12.2013 г. на АдмС – Добрич по адм. д. № 597/2013 г., но с други аргументи), че самата тераса като такава е индивидуална собственост, но плочата под нея продължава да бъде обща част, по силата на императивната норма на чл. 38, ал. 1 от ЗС. Проблемът в този случай е правнотехническото описание на терасата в титула за собственост – като площ, идеална част или обект. Още повече, архитектурно е възможно целият покрив на сграда да бъде тераса, но неоправдано и несправедливо би било изцяло в тежест на собственика ѝ да се възлага поддръжката му, именно като обща част.
Площта на терасата и застроената площ на обекта и сградата
При определянето на терасата като обща част или като прилежаща към обект възниква въпросът за определянето на площта ѝ и дали тя следва да се включи към самостоятелния обект, към който прилежи, както и дали същата следва да бъде отразена кадастрално.
В действащото законодателство площта на терасите има отношение към разгърната застроена площ (РЗП) на сградата (т. 18 от § 5 от ДР на ЗУТ, чл. 10, ал. 2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони на МРРБ, за краткост Наредба 7/2003), която се определя като сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване. В РЗП се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ (ЗП) на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите. Не така обаче стои въпросът със застроената площ на самостоятелните обекти в сградите – към застроената площ на обекта (жилище и др. п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания, но не се прибавя площта на терасите, съгласно § 2, ал. 1 от ДР на Наредба 7/2003. Това произлиза от принципното законово положение, че освен ако не е уговорено друго, терасите представляват общи части. В този смисъл, площта на терасите влиза в РЗП на сградата[21], но не е съставна част от площите на самостоятелните обекти. Разпокъсаната уредба на различните видове площи (между т. 18 от § 5 от ДР на ЗУТ, чл. 10, ал. 2 и § 2, ал. 1 от ДР на Наредба 7/2003) – тези на самостоятелните обекти и разгърната застроена площ, води до понякога очевидно неразбиране на двете понятия и смесването им – напр. в Решение от 23.07.2013 г. на АдмС – Велико Търново по адм. д. № 1189/2012 г. и в Решение № 456 от 4.08.2016 г. на АдмС – Пазарджик по адм. д. № 279/2016 г. се приема, че щом към застроената площ на обекта се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, това трябва да се отнася и за терасите, които са включени в застроената площ на сградата. Това разбиране е изцяло грешно, но въз основа на него могат да се правят и последващи неправилни изводи относно терасата като обща или индивидуална собственост, както и за възможностите за приобщаването ѝ към самостоятелния обект, липсата на задължение за съгласие на останалите собственици и т.н.
Следва да се подчертае, че терасите се включват при изчисляването на РЗП, но не и при тази на самостоятелните обекти. Площта им обаче неизменно има отношение към изчисляването на плътност и интензивност на застрояването по см. на т. 17 и 19 от § 5 от ДР на ЗУТ. От тук произтичат и любопитни изводи – напр. понякога може да се приеме, без никакви резерви, че откритите покривни тераси по нищо не се различават от плоските неизползваеми покриви, освен наличието на здрави парапети с минимална височина от 1,05 м (чл. 89 от Наредба 7/2003), но откритите покривни тераси се включват в РЗП на сградата, докато покривите – не[22]. Същото се отнася и до озеленените покривни градини, означени като използваеми плоски покриви – тяхната площ също се включва при изчисляване на РЗП на сградата[23].
В предходно действащата нормативна уредба нещата не са по-различни[24]. Така съгласно § 2 от ДР на Наредба № 5 от 21.05.2001 г. за правила и нормативи за устройство на територията на МРРБ (Отм. ДВ бр. 3 от 13.01.2004 г.) терасите не се включват в застроената площ на обектите. Същата разпоредба се намира и в § 3а от ДР на Наредба № 5 от 17.05.1995 г. за правила и норми по териториално и селищно устройство на МРРБ (Отм. ДВ бр. 51 от 5.06.2001 г.) и чл. 37 във вр. с чл. 41, ал. 1 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство (Обн., ДВ, бр. 69 от 2.09.1977 г., отм. бр. 48 от 26.05.1995 г.). Същото правно положение действа и при определянето на цените на недвижимите имоти, съгласно чл. 45, ал. 3 изр. първо от Наредба за цените на недвижимите имоти (Обн., ДВ, бр. 99 от 14.12.1979 г., в сила от 12.11.1979 г., отм., бр. 18 от 5.03.1991 г.), с особеността, че отделно ползваните тераси се заплащат, и с втората особеност, че наредбата има за предмет само цените на имотите и не определя нормативите в строителството.
Разпоредбите, които са включвали в застроената площ на жилището цялата площ на терасите, са тази на чл. 30, ал. 2 от Наредба за базисните пазарни цени на недвижимите имоти (Обн., ДВ, бр. 65 от 9.08.1991 г., отм. бр. 82 от 27.09.1996 г.), и разпоредбата на чл. 9, ал. 1, изр. последно от ПП Закона за собствеността на гражданите (Обн., ДВ, бр. 45 от 1973 г., отм. бр. 53 от 1987 г.), и то с особеността на последния, че площта на терасата се е умножавала с коефициент 0.4.
Тази разпокъсаност на нормативната уредба води и до въпросите при кадастралното отразяване на сградите, самостоятелните обекти и терасите – в кои граници следва да се включват последните. Ако се приеме без резерви, че съгласно т. 18 от § 5 от ДР на ЗУТ, чл. 10, ал. 2 от Наредба № 7/2003, в застроената площ на сградите и етажите се включва площта на терасите, измерена по външните им конструктивни очертания, но не и в площта на самостоятелните обекти, съгласно § 2, ал. 1 от ДР на Наредба 7/2003, то следва, че независимо дали терасата е обща част, или индивидуална прилежаща собственост към самостоятелен обект, то тя не може да бъде отразявана в границите на обекта, а само в границите на етажа и сградата, тъй като съгласно § 1, т. 1 от ДР на Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри на МРРБ към границата на сградата се изобразяват тераси, външни стълби, стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина над 1,20 m от средното ниво на прилежащия терен, включително и проходите в сградата. Така, ако липсват данни за площта на обекта в акта за собственост или в инвестиционния проект и придружаващата го документация, площта се измерва при спазване на § 2, ал. 1 от ДР на Наредба 7/2003, съгласно чл. 4, ал. 5 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. Подобен подход, а именно включването в границите на сградата, но не и в границите на някой самостоятелен обект, е приложен при отразяването на стълбищните и асансьорните клетки и др. все части, които не са обекти по см. на т. 39 от § 5 от ДР на ЗУТ и нямат самостоятелни кодове в Приложение № 3 към чл. 14, ал. 4 на Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри на МРРБ. За включването на терасата в границите на обекта тя трябва да бъде приобщена към него, т.е. преустроена в част от обекта със свои стени и покрив.
Отново, разпокъсаността на нормативната уредба води до объркване в правоприлагането. Така напр. се приема, че терасата следва да бъде нанесена и включена в границите на самостоятелен обект, защото същата следва да се включи в площта на сградата, което представлява смесване на понятията и неправилно приложение на закона – вж. Решение № 2226 от 28.12.2018 г. на АдмС – Благоевград по адм. д. № 255/2018 г. и Решение № 15824 от 20.11.2019 г. на ВАС по адм. д. № 2434/2019 г., II о. По-значимият проблем обаче не е в отстраняването на грешки и непълноти в кадастралната карта, а механичното пренасяне на одобрени архитектурни проекти, в които терасите са посочени като съставни части на самостоятелни обекти в част „Архитектура“ и при площообразуването при новото строителство. Това води и до грешни кадастрални скици и неправилно изчисляване на площта на самостоятелните обекти, при смесването на тяхната площ с РЗП на сградата.
В обобщение може да се каже следното – терасата може да се определи и прехвърли като индивидуална собственост – прилежаща част към самостоятелен обект, напр. още с учредяването на право на строеж и проектирането на сградата, но площта ѝ не може да се включва в площта на обекта, нито да се включва в площта на общите части на сградата – терасата трябва да се индивидуализира със своя площ, отделно от обекта. На последно място – терасата не може да бъде отразявана кадастрално като прилежаща към обекта или като самостоятелен обект, а единствено да служи за очертанията на сградата, за тераси над 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.
Терасата като идеална част
Доколкото терасата не се включва като площ към определен самостоятелен обект, но се включва в РЗП на етажа и сградата, възниква въпросът дали същата не може да бъде представена като идеална част от общите части и като такава да бъде прехвърлена към самостоятелен обект.
Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗС дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. Разпоредбата е императивна и съсобствениците не могат да уговарят дялове от общите части по друг начин[25], освен като съотношение между стойностите на отделните обекти. Правилото на чл. 40 ЗС е задължително и съглашение, според което правата са различни от установените в чл. 40 ЗС, е нищожно, поради противоречие със закона на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД[26]. Следователно не е възможно терасите да бъдат индивидуализирани като идеални части от общите части и да бъдат прехвърляни, с което обемът на съразмерното притежание на общите части от всички съсобственици да бъде променен. Дори и това да се случи обаче, възможно е уравняването на идеалните части от общите части срещу съответното заплащане[27]. От изложеното следва и друго – включването на терасата в нотариалния акт за собственост като по-голям дял от общите части на сградата е нищожно.
Аналогия с правния режим на паркоместата не може да се направи. Паркоместата, както и терасите, нямат характер нито на „строеж“ по см. на т. 38 от § 5 на ДР на ЗУТ, нито на „обект“ по см. на т. 39 от § 5 на ДР на ЗУТ. Паркоместата обаче представляват необособена и несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен имот[28], който обект всъщност е подземен гараж или паркинг, докато терасите по естеството си са общи на сградата части.
Поддържане на терасата
С оглед на естествения характер на терасата като покрив – обща част на сградата, съгласно правилото на чл. 41 от ЗС всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването ѝ. От тази законова постановка следва, че терасата е обща част от сградата и следователно нейното поправяне и ремонт следва да се извършва за сметка на етажната собственост, а не на отделния собственик[29]. Тераса на сграда в етажна собственост, която служи за покрив на намиращите се под нея апартаменти и други помещения от етажната собственост, е обща част на сградата и ремонтирането ѝ с оглед на това ѝ предназначение следва да се върши за сметка на всички съсобственици, а не от собственика на терасата[30]. В тази връзка се приема, че не е възможно ангажиране поотделно на отговорността на ползватели на покривна тераса за извършването на ремонт, тъй като това е задължение на всички етажни собственици[31].
Разходите по ремонтирането на терасата като такава (напр. на парапетите), с оглед на нуждите на етажния собственик, който я използва, обаче следва да се поемат изцяло от последния[32]. Ако обаче с действията си ползвателят на терасата е увредил същата, като обща част, и това не се дължи на естественото ѝ изхабяване, той носи лична отговорност за възстановяването ѝ[33]. Важно е да се подчертае, че дефинирането на плоския покрив като недостъпен, достъпен за ползване като помещение за живеене/обитаване, служебно помещение, помещение, свързано с масово събиране на хора или с дейности, свързани с физически усилия, или обекти за търговия, или като покрив за извършване на специални дейности (кацане на вертолети) е от значение за проектирането и изграждането му, свързани с различни величини на натоварванията, като в случай, че експлоатацията на подовете и покривите е свързана със значителни динамични въздействия, те трябва да се отчитат, съгласно чл. 50, ал. 4 и чл. 52 от Наредба № 3 от 21.07.2004 г. за основните положения за проектиране на конструкциите на строежите и за въздействията върху тях на МРРБ. В тази връзка, както беше посочено, архитектурно е възможно целият покрив на сграда да бъде тераса, но неоправдано и несправедливо би било изцяло в тежест на собственика ѝ да се възлага поддръжката му, именно като обща част, освен ако необходимостта от това е изцяло свързана с негови действия – напр. обрушаване поради масовия достъп на хора.
Отново, въпреки изложеното, се наблюдава отклонение от правилото, че общите части се поддържат от всички етажни собственици, и отново с оглед на различните разбирания за естеството на терасата. Така напр. по реда на чл. 109 от ЗС е осъден собственикът на терасата да я ремонтира поради течове към долустоящия ѝ обект, тъй като по силата на нотариалния акт било ясно, че терасата не е обща част, а негова[34]. Същото се приема дори и само по заключение на вещо лице, когато тераса прилежи към апартамент[35]. Отхвърля се и възможността терасата да е обща част, когато с друго съдебно решение е установено, че тя е индивидуална собственост[36]. В някои съдебни актове прави впечатление и липсата на всякакво разискване на въпроса дали терасата е обща част[37].
Разбирането, че собственикът/ползвателят винаги дължи ремонт на терасата, е напълно погрешно. Както беше посочено, дори и да се приеме, че собствеността върху терасата е безспорна и същата не представлява обща част, това не може да се каже за плочата на етажа под нея, която продължава да бъде обща част по естеството си, по силата на императивната норма на чл. 38, ал. 1 от ЗС. Това важи и за плочата, върху която се намират и оградените самостоятелни обекти, които безспорно не са общи части. В този смисъл, следва внимателно да се преценява кога даден ремонт следва да се извършва на терасата в качеството ѝ на тераса (на парапета, горната настилка и т.н.) и кога ремонт е необходим на плочата, върху която се намира терасата, която служи за покрив, тъй като в първия случай ремонтът следва да се извърши от собственика или ползвателя ѝ, а във втория – от етажната собственост. Следва да се преценява и кога увреждането е извършено от собственика/ползвателя, и кога се дължи на естествени процеси, за да се преценява от кого се дължи ремонтът.
Достъп до терасите – общи части
За да може нормално да ползва собствения си самостоятелен обект, всеки етажен собственик, т.е. всяко лице, което притежава правото на собственост върху самостоятелен обект от сградата, следва да има възможност да ползва реално общите части, които по естеството си обслужват неговия обект, както и възможност за свободен достъп до тези общи части, вкл. с оглед необходимостта от извършването на ремонти с цел поддържането им в добро състояние. Всеки един от собствениците на самостоятелни обекти в сградата притежава и съответната идеална част от тези общи части, които обслужват всички обекти в сградата. В този смисъл, общите части от сградата следва да бъдат достъпни за всички собственици на отделни етажи в сградата, независимо къде се намират (Решение № 365 от 3.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 981/2010 г., I г. о., ГК).
Естественият въпрос, който възниква, е ако една тераса се явява обща част и ако до нея се стига единствено чрез преминаването през самостоятелен обект, който не е обща етажна собственост, дали следва да се осигури достъп до терасата обща част. Вън от всякакво съмнение следва да бъде, че ако една тераса е обща за цялата етажна собственост и достъпът до нея е самостоятелен, всички следва да имат достъп до нея[38]. Съдебната практика, обективирана в Решение № 243/23.10.2012 г. по гр. д. № 197/2012 г. на ВКС, Решение № 11/23.02.2018 г. по гр. д. № 954/2017 г. на ВКС, приема, че когато достъпът до общи части е невъзможен поради начина на изграждане на сградата, липсва противоправно поведение от собственика, който трябва да даде достъп през собствения си имот, тъй като при уважаването на иска по чл. 109 от ЗС се дължи възстановяване на имота в състоянието му преди нарушението (ТР № 31/06.02.1985 г. по гр. д. № 10/1984 на ВС, ОСГК) – което състояние е да ограничава достъпа на определени лица до определени общи части. Иначе казано, до терасите, които са общи по естеството си части, могат да имат постоянен достъп само тези лица, през чиито обекти се преминава.
Не стои така въпросът обаче, когато тези общи части трябва да се поддържат и ремонтират, съгласно чл. 51 от ЗС. Дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект – индивидуална собственост на някой от етажните собственици, той е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане (ако се касае за измервателни уреди на общите инсталации). Без значение са причините, поради които се е достигнало до положение общите части да се намират в обект – индивидуална собственост на един от етажните собственици: дали поради действие на този етажен собственик, дали поради построяването на сградата съобразно проект, предвиждащ такова разположение на общите части, или поради фактическото изграждане на общите части в обект – индивидуална собственост (Решение № 134 от 10.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 749/2020 г., I г. о., ГК). Достъп следва да се предостави не само когато е невъзможно работата да бъде извършена без осигуряването на такъв, но и когато чрез осигуряването на достъп тя би се извършила по-лесно, по-добре и/или по-ефективно[39] (Решение № 125 от 6.06.2017 г. на ВКС по гр. д. № 4213/2016 г., IV г. о., ГК).
[1] Речник на българския език, Институт за български език „Професор Любомир Андрейчин“ към Българската академия на науките – https://ibl.bas.bg/rbe/lang/bg/тераса/
[2] Василев, Л., „Българско вещно право“. София: „Нова Звезда“, 2001, с. 281, Решение по гр. д. № 839/1953 г., I г. о. на ВС.
[3] Решение № 1380 от 9.VIII.1955 г. по гр. д. № 3355/55 г., IV г. о. на ВС.
[4] Решение № 75 от 26.02.2010 г. на ВКС по гр. д. № 395/2009 г., II г. о., ГК.
[5] Решение № 63 от 31.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1283/2010 г., II г. о., ГК.
[6] Решение № 37 от 11.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 528/2009 г., II г. о., ГК.
[7] Маринова, Б., „Правен режим на терасата“. Собственост и право, бр. 1/2018, София: ИК „Труд и право“, 2018, с. 56. Георгиев, Ал. „Практически проблеми на собствеността“. София: ИК „Труд и право“, 2009, с. 82.
[8] Ставру, С. „Въпроси на българското вещно право“, София: Фенея, 2008, с. 136, Решение № 4390 от 16.05.2005 г. на ВАС по адм. д. № 106/2005 г., III о., Решение № 6299 от 25.11.1999 г. на ВАС по адм. д. № 2857/99 г., IV о.
[9] Решение № 131109 от 4.06.2019 г. на СРС по гр. д. № 1910/2017 г. – това позоваване на чл. 124 от ПП ЗДС (отм.) е неправилно, доколкото изрично е посочено, че терасите продават като правоползване, а не като обект на собственост.
[10] Решение № 11 от 8.01.2019 г. на ОС – Русе по в. гр. д. № 585/2018 г.
[11] Решение № 2208 от 24.04.2020 г. на АдмС – София по адм. д. № 10476/2019 г., Решение № 1766 от 13.07.2011 г. на АдмС – Варна по адм. д. № 981/2011 г. – аргументът за включване на площта на терасата към площта на самостоятелния обект е неправилен, тъй като по правило площта на терасите не се включва в площта на жилищните обекти – вж. § 2, ал. 1 от ДР на Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони на МРРБ. Същото се отнася и за останалите посочени решения и разгледани казуси относно площта на терасите след приемането на Наредба 7/2003.
[12] Решение № 5116 от 11.07.2012 г. на СГС по гр. д. № 4363/2009 г. – важи казаното по бел. 11.
[13] Решение № 20 от 11.01.2016 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 738/2015 г., Решение № 280 от 4.07.2018 г. на ОС – Велико Търново по в. гр. д. № 270/2018 г. Обратното обаче се приема в Решение № 91 от 29.01.2018 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 2392/2017 г., като изрично е изключена възможността обща по естеството си част като покриваната тераса да бъде индивидуална собственост.
[14] Решение от 10.12.2013 г. на АдмС – Добрич по адм. д. № 597/2013 г. – следва критично да се отбележи, че понятието „покривна тераса“ не съществува в българското законодателство и подобни разсъждения не могат да бъдат споделяни.
[15] Решение № 260058 от 16.09.2020 г. на СГС по в. гр. д. № 5488/2019 г. – Но терасата, която е покрив, трябва да бъде обща част, тъй като нормата на чл. 38 от ЗС е императивна.
[16] Решение № 471 от 12.04.2019 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 133/2019 г.
[17] Василев, Л., „Българско вещно право“. София: „Нова Звезда“, 2001, с. 282 и сл.
[18] Решение № 259 от 01.04.2010 г. на ВКС по гр.д. № 773/2009 г., I г.о. ГК н ВКС, Решение № 1019 от 21.01.2010 г. на ВКС по гр.д. № 235/2008 г., I г.о., ГК на ВКС, Решение № 743 от 14.03.2011 г. на ВКС по гр.д. № 1720/2009 г., I г.о., ГК на ВКС.
[19] Василев, Л., „Българско вещно право“. София: „Нова Звезда“, 2001, с. 290 и сл.
[20] Боянов, Г., „Вещно право“. София: ИК „Авалон“, 2009, с. 215.
[21] Гегов, К., „Кадастър, имотен регистър и устройство на територията“, София: „Сиби“, 2008, с. 131.
[22] Георгиев, Л., Велев, Е. „Графики към ЗУТ и Наредба 7“, София: Камара на архитектите в България, 2019, с. 6.
[23] Писмо изх. № 92-00-482 от 14.12.2016 г. от МРРБ относно: Становища на министерството на регионалното развитие и благоустройството по прилагане на закона за устройство на територията (ЗУТ) и наредбите към него.
[24] Сокеров, Л., Пенев, Е., Константинов, П., „Териториално-устройствено планиране и селищно изграждане“, София: Държавно издателство „Техника“, 1985, с. 274.
[25] Бобатинов, М., Влахов, К., „Вещно право. Практически проблеми“, София: „Сиби“, 2007, с. 112.
[26] Решение № 234 от 3.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 7607/2013 г., IV г. о., ГК, Решение № 41 от 20.06.2011 г. по гр. дело № 415/2010 г. на ВКС, I г. о.
[27] Решение № 2053 от 18.VIII.1960 г. по гр. д. № 4505/60 г., I г. о. на ВС.
[28] Решение № 189 от 6.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2640/2014 г., I г. о., ГК.
[29] Решение № 2124 от 10.Х.1966 г. по гр. д. № 1442/66 г., I г. о. на ВС.
[30] Решение № 1380 от 9.VIII.1955 г. по гр. д. № 3355/55 г., IV г. о. на ВС.
[31] Решение № 91 от 29.01.2018 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 2392/2017 г.
[32] Старву, С., „Покривът и неговото вещноправно значение и режим“, Собственост и право, бр. 11/2007, София: ИК „Труд и право“, 2007, с. 5.
[33] Решение № 193 от 16.02.2018 г. на ОС – Пловдив по в. гр. д. № 2884/2017 г., като с Определение № 24 от 11.01.2019 г. на ВКС по гр. д. № 2079/2018 г., II г. о., ГК решението не е допуснато до касационно обжалване.
[34] Решение № 102 от 15.07.2016 г. на РС – Свищов по гр. д. № 556/2015 г., Решение № 130145 от 4.06.2019 г. на СРС по гр. д. № 28712/2017 г., Решение № 2966 от 21.06.2018 г. на РС – Варна по гр. д. № 18622/2017 г.
[35] Решение № 42813 от 21.02.2017 г. на СРС по гр. д. № 24361/2015 г.
[36] Решение № 8 от 6.01.2014 г. на РС – Велико Търново по гр. д. № 2241/2013 г.
[37] Решение № 1 от 2.01.2019 г. на ОС – Стара Загора по гр. д. № 48/2017 г., Решение № 444 от 15.11.2018 г. на ОС – Плевен по в. гр. д. № 569/2018 г., Решение № 1094 от 18.06.2018 г. на ОС – Варна по в. гр. д. № 858/2018 г.
[38] Решение № 442273 от 2.07.2018 г. на СРС по гр. д. № 43224/2016 г.
[39] В Решение № 1200 от 27.12.2019 г. на ОС – Бургас по в. гр. д. № 1586/2019 г. е обсъден въпросът дали ако до тераса може да се достигне чрез вишка или кран следва да се осигурява достъп през обект – индивидуална собственост, като е прието, че ако това оскъпява ремонта значително, достъп следва да се предостави.
34
Коментирайте
Здравейте, надявам се, че въпросът ми е правилно зададен и разбираем. Собственик съм на жилище, което се намира на първия етаж, но не живея там от 1 година и го проверявам 1 път в месеца. Но днес бях в шок, защото видях под моята тераса, само под моята създадено нещо, като импровизиран приют за бездомни кучета и котки. Съответно не ми е приятно там да има къщи, одеала и т.н, тъй като също възнамерявам да продам апартамента и е грозна гледка. Недоумявам защо тези къщи за животни не са под другите тераси от първите етажи, но главния ми въпрос е… Покажи целия коментар »
Здравейте,
Имам следния казус, който бих искал да разреша преди да предприема следващите действия и ще съм благодарен, ако помогнете.
Скоро закупих жилище и възнамерявам да направя безпрофилно остъкление на лоджията.
Парапетът е с излят бетон и също така има остъкление.
Идеята е след акт 16 да махнем стъклата и да и на тяхно място да се излее бетон. Отгоре върху него да се направи безпрофилно остъкление.
В такъв случай, необходимо ли ще е да имам съгласието на 51% от останалите собственици в блока?
Или мога да процедирам без тяхното съгласие?
Чл. 151, ал. 1, т. 6 ЗУТ: Не се изисква разрешение за строеж за остъкляване на балкони и лоджии. Чл. 185, ал. 1 ЗУТ: Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато: 1. не се променя предназначението им; 2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им; 3. не се изменят съществено общите части на сградата; 4. се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;… Покажи целия коментар »
Статията е добра. Вещното право рядко може да се прилага правилно без архитектурна мисъл в главата, каквато повечето от пишещите тук не показват. На тях им предлагам да допрат ръка до стената у тях да кажат това обща част ли е или не е. Ако е разделителна или носеща стена е обща част и е на целия блок. Което не значи, че не е и собствена към апартамента и човекът не може да си я маже и краси както си иска – но не може да я кърти. Така е и с терасите, само че те понякога без съмнение са… Покажи целия коментар »
Има едно новичко решение на ВКС което пак поддържа, че терасите са общи по естеството си части. Авторът поставя много хубаво един въпрос – в новите сгради може терасите да не се проектират като общи части и да не се включват в площообразуването на общите части, а да се сложат в друга колонка, като пак им се смята площта. И така да се прехвърлят – прилежащи към апартаменти. Тогава няма кой да спори, че не са лични. Множеството казуси обхващат сграда проектирани и строени на калъп без подобна оригинална идея, затова и ВКС винаги достига до извода че са общи… Покажи целия коментар »
Дрън-дрън. Ако всяка тераса, проектирана като част от обособен обект е покрив, то и целият апартамент е покрив на тоя под него, демек – обаща част. Общи лафове и евтина реклама на канторката.
Здравейте, В момента имам текущият казус – наскоро закупих жилище с две терасижедна по-голяма около 17 квадрата, включена в нот. акт и една по малка 9кв невключена в нот. акт (не знам как не стм догледал, но не очаквах че не е…). И към двете тераси достъпът е само от жилището и няма как да се достъпят от другаде. Не гледат към главна улица и малката 3×3 е навътре в сградата. Доколкото разбирам тази тераса е обща част с индивидуално право на ползване. В този смисъл бих ли могъл да поставя остъкление, след като по текущия закон не се иска… Покажи целия коментар »
Тъй наречената малка тераса, не е тераса ,а лоджия и няма защо да е вписана отделно в НА, тай като тя по закон е в застроената площ на жилището. Покривна тераса е голямата. Ако е платена е ваша и отговорност за ремонт е ваша. Ако не е по арх.план и не сте я платили не разбирам защо е описана в НА.
правото, езика, културата и реда или основи на противоречията ……
Големите тераси се правят не само защото са красиви и удобни, но и с оглед интензивността и плътността на застрояване. Как си ги описват нотариусите в прехвърлителните актове не е критерий за това какво е правилно – те и нищожни сделки изповядват, че и грешно смятат идеални части и пр., ама това прехвърля ли правото на собственост, ако прехвърлителят го притежава в по-малък обем. Така де, само неюристи могат да се вълнуват от това нотариусът какво точно си е преценил (не говорим за добросъвестно врадение, очевидно при терасите е неприложим института на ПД). При разрешаването на гражданскоправен спор от значение… Покажи целия коментар »
Абе по 109 ЗС районните и окръжните съдии си думкат „собствениците“ на терасите за ремонти без да ги еня какво вика ВКС, вие се надявайте да стигнат до касацията
15 години ме наводняват от такава тераса. Естествено съседите отказват да платят. Готови сме да направим хидроизолация за наша сметка. Ползвателят обаче иска да му платим и плочки/купени преди цели 20 г уж за 10 00 долара. А над жилището ми са само 2-3м2. Хайде философите юристи да ми обяснят, етажната собственост дали е длъжна да плаща нечии плочки? Щото аз пък твърдя, че задължение на ЕС е да спре теч, а не да плаща за нечий каприз. Съответно не ни допуска да направим частична хидроизолация и се опитва да ни изнудва за огромна сума, щото не допуска частичен ремонт.… Покажи целия коментар »
Kогато в нот акт пише че терасата е лична собственост тя не е ли? А кой плаща данъците за нея? Не са нищожни тези сделки, просто трябва да се държи сметка че готината тераса на апартамента с яката гледка като прокапе всички ще събират пари за ремонта ѝ, но тя пак не е обща. Още по-яко става тая тераса като се усвои, прегради и надстрои, именно защото е собствена само на един, а не на всички
Най-големите врътки с терасите са при новото строителство, където по документи изобщо тераси няма, че бъркат сметките за РЗП-то. Едва като протекат се разбира това, но късно. А батакът е пълен недоволните отдолу като пуснат сигнали и се забрани достъпът до цялата тераса – ей тогава няма оправия.
Мизериите в строителния бранш продължават. Да те продължават. Продължават… Ехх…
Абе то така и междублоковото пространство трябва да се пази и всеки блок да има гаражи, ама дали го спазват по София? НЕ
Определено не ми се струва разумно всеки д си прави каквото му е кеф
Искам си терасите
В София стана нетърпимо
Искам си терасата
Батакът е още по-голям, особено със старото соц строителство, където повечето тераси дори не са включени в квадратурата и ги няма в нотариалния акт. Това може да е далавера за собствениците, но води до всякакви свободни съчинения в преустройствата, които са опасни и незаконни.
А може ли да се забрани на другите собственици да си изливат мръсотията на терасата ти. Тя е твоя, не е обща част, но другите изливат и изхвърлят боклуците си на нея само защото си на първия етаж.
Къде си гледал като си взимаш апартамента. А и кой ще избере първи етаж
Може естествено, с иск по чл. 109 ЗС. Само тая мръсотия трябва да се документира и да се види кой точно я хвърля.
Сума народ си разшири апартаментите с козирките над входа на блока, това без специално укрепване е напълно недопустимо. Разбира се без съгласието на цялата етажна собственост няма как и да стане индивидуална собственост!
Как се описва в титула за собственост при последваща прехвърлителна сделка ми е интересно?
Точно от тази практика винаги съм се възмущавал! Големият проблем обаче е при тавански помещения, преустроени в жилищни. Продават се огромни квадратури, включвайки терасата, никой друг няма достъп до нея, но ако съсед реши да се заяде и то с основание, че е обща част и иска да излиза да си простира прането там, ти нямаш документ, който да покажеш, а си си платил
Подобен е случаят и със заграждането на част от входа
Знаете, че някои блокове имат преден и заден вход. Та, задният се загражда, за да се усвои от някои. И стават големи недоразумения. Чудя се дали това отговаря на изискванията и на противопожарна безопасност
Пише се отделна тераса с точна квадратура и местоположение
Сещам се за един собственик на тераса, който замина консул в Барселона. Какво става с това момче? Добре ли си е, че много го мисля
Всъщност, избраха му за дестинация Валенсия, че имало страхотни тераси.
Защото тукашната трябваше да разруши – бар екю и тем подобни 😊
Е тогава големият спор беше негова ли е, на кооперацията ли е, накрая само каручката махна… Може пък да влиза в изключенията знам ли го
Имам към атели такава тераса, около 100 кв.м., за която навремето платих като за 14 кв.м. – първите 10х0,4, вторите 10х0,2 и останалите 80х0,1 . Има още 5-6 такива ателиета и всеки ползва терасата за собствени нужди, тъй като и няма възможност за свободен достъп. Сега много имоти смениха собствениците си и излиза, че могат да да пребивават целодневно пред розорците ми, да надзъртат и да ми дават акъл как да говя манджа или каква поза да заемам в леглото. И трябва да го пусна да мине през имота ми защото друг дзостъп до терасата няма…
Притежавам жилище на партер в затворен комплекс с изглед към вътрешните зелени площи. Терасата пред апартамента фигурира с нотариално заверено изключително право на ползване. Терасата се явява покрив на подземни гаражи, като е оградена с каменен зид. Нивото на терасата е 60см ПОД това на зелените площи, като височината на зида е 1 метър (40см над зелените площи). Терасата е с размери 2.70 на 15 метра. Желая да я заградя/остъкля с пергола/профили тип зимна градина. Необходимо ли ми е разрешение от останалите собственици и какъв процент от собствениците на общите части ми е необходим?