Семплата уредба на вписания договор за наем в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) на пръв поглед не поражда неясноти. В практиката обаче възникват редица въпроси, свързани с последиците от прехвърляне на недвижим имот, който е отдаден под наем на трето лице.

Хипотези на противопоставимост

Чл. 237 от ЗЗД урежда хипотезите[1], при които договорът за наем е противопоставим на новия собственик:

  • ако договорът е бил вписан – за остатъчния наемен срок;
  • ако договорът има достоверна дата на подписване – за остатъчния наемен срок, но не повече от 1 година;
  • ако договорът не е вписан и няма достоверна дата, но наемателят е във владение на имота – договорът е задължителен за приобретателя като наем без определен срок (т.е. може да го прекрати с предизвестие).

Най-значима за практиката е хипотезата на вписан договор за наем, тъй като вписването е най-удачният способ за подсилване на правната позиция на наемател по дългосрочни договори за наем.

Законът борави с непрецизните термини „остава в сила“ и „е задължителен за приобретателя“. Текстът на закона следва да се разбира в смисъл, че новият собственик на имота замества досегашния собственик като наемодател по договора за наем[2], а не в смисъл, че наемното отношение продължава между първоначалните му страни и новият собственик не може да упражнява пълноценно правото си на собственост.

Противопоставимост на наемния срок

Удължаване чрез допълнителни споразумения

Противопоставимост се създава за съдържанието на вписан акт. Ако след договора за наем в Службата по вписванията са вписани споразумения за удължаване, то наемът ще е противопоставим за целия удължен наемен срок. Същото се отнася и за изменения на други условия освен наемния срок – напр. цена, площ.

Това положение няма да е валидно обаче, ако е нарушен редът на вписванията. Така например, ако между договора и допълнителното споразумение е вписана ипотека или възбрана, удължаването няма да е противопоставимо на приобретателя, придобил имота на публична продан по вписаната ипотека или възбрана[3].

Клауза за автоматично удължаване на наемния срок

Удължаване на наемния срок по силата на клауза за автоматично подновяване във вписания договор за наем също е противопоставимо на новия собственик, тъй като обвързващото действие обхваща всички разпоредби на вписания акт. Заинтересованите лица (вкл. приобретателят) имат възможност да се запознаят с вписания договор, в т.ч. и с клаузата за автоматично удължаване. Дали тя е прилагана, или е имало известие от някоя от страните по наема за прекратяването му е въпрос, който може допълнително да се изследва от заинтересованото лице.

Така е възможно наем да бъде обвързващ за приобретателя, макар първоначалният му срок да е изтекъл преди години, ако се е активирала клауза за автоматично подновяване за дълъг период.

Предели на противопоставимост

По правилото на чл. 237 от ЗЗД новият собственик е обвързан от договора за наем в неговата цялост[4].

Има ли изключения от това правило? Въпросителна например е съдбата на арбитражна клауза във вписан договор за наем. Тук по-скоро следва да се предпочете разбирането, че арбитражната клауза не е обвързваща за приобретателя, макар наемното отношение в останалата му част да бъде задължително за него по силата на чл. 237 от ЗЗД.

Аргумент в подкрепа на тази теза е изричният текст на чл. 19, ал. 2 от ЗМТА, който определя арбитражното споразумение като самостоятелно съглашение между страните по него, със самостоятелно съществуване спрямо останалото съдържание на договора, в който е включена арбитражната клауза. Чл. 237 от ЗЗД фингира правното положение на приобретателя на имот като наемодател по съществуващ договор за наем с цел да защити правата на наемателя. Няма основание разпоредбата да се тълкува разширително, така че да включва фикция за промяна на страните и по отношение на арбитражно споразумение.

Механизъм на заместването

Разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД поражда правни последици ex lege. Приобретателят поема всички права и задължения на предишния собственик като наемодател от момента на придобиване на собствеността. Дори за целите на счетоводството достатъчно основание за издаване на фактура за наем следва да бъде досегашният договор за наем във връзка с придобивната сделка.

От кой момент се променя положението за наемателя? Същият трябва да узнае за настъпилата промяна в собствеността[5]. За разлика от търговския регистър, за имотния регистър не е уредена презумпция за общоизвестност на вписаните обстоятелства. Практически най-целесъобразно е той да бъде уведомен писмено от новия собственик. От момента на известяването новият собственик ще бъде легитимният кредитор на наемателя по вземанията за наемни плащания[6]. При съмнение наемателят има правен интерес да води установителен иск относно собствеността на имота[7].

Какви са последиците, ако наемателят междувременно е платил наем на предишния собственик? До момента на узнаване за промяната в собствеността плащанията на наемателя към предишния собственик са валидно направени (чл. 75, ал. 2, изр. 1 от ЗЗД). В този случай за новия собственик би възникнало право за специален кондикционен иск спрямо предишния собственик за недължимо полученото плащане от наемателя (чл. 75, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД).

Може ли да наемателят да прекрати договора предсрочно на основание извършеното прехвърляне?

Възможността за предсрочно прекратяване на невписан наемен договор е уредена само в полза на приобретателя – нов наемодател. Наемателят не може да се позове на чл. 237 от ЗЗД и да прекрати предсрочно договора вследствие на прехвърлянето[8], освен ако такава възможност е изрично уредена в самия договор.

Заличаване на вписан наем

Вписването на договор за наем има защитно действие за наемателя и оповестително действие за всички останали лица. Вписаният договор за наем не подлежи на заличаване[9], независимо дали се прекратява по взаимно съгласие, поради изтичане на срок или разваляне[10]. Това е така, защото извършването на заличаване, вписване или отбелязване на прекратяване или разваляне не е уредено в закона (както изисква чл. 2 от Правилника за вписванията). Приобретателят или заинтересован купувач на имота при проверка в Службата по вписванията може да узнае за наличието на сключен договор за наем и неговия срок. Дали е предсрочно прекратен, или развален, той може да научи от страните по договора. Договорът за пренаемане също подлежи на вписване[11].

Същевременно чл. 27, ал. 2 от Закона за арендата на земеделски земи, предвижда вписване на прекратявания към арендни договори. Въз основа на тази разпоредба Върховният касационен съд (ВКС) потвърждава[12] възможността за вписване на акт за разваляне на аренден договор, още преди това да бъде изрично предвидено в закона с измененията в чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ.

Може ли законодателните решения относно арендните договори да се прилагат по аналогия и за договорите за наем? Отговорът засега изглежда отрицателен, тъй като разпоредбите за охранителните производства по вписване не следва да се тълкуват разширително или да се прилагат по аналогия. Различният законодателен подход между двата вида договори обаче заслужава критика.

Считам, че поначало вписването на прекратяване на договор за наем или аренда по взаимно съгласие е полезно за практиката. Това би улеснило доказването, че имот е „чист от тежести“, когато това се налага във връзка с конкретна сделка.

Същото не може да бъде казано за развалянето. Развалянето на договор поради неизпълнение често поражда правни спорове между страните, които се разрешават по съдебен ред. Охранително производство по Правилника за вписванията предполага ограничен преглед и преценка на заявения за вписване акт. В този смисъл и тълкуванията на ВКС[13] съдържат известно противоречие.

Имотният регистър цели да създаде сигурност у всички заинтересовани лица. Считам за по-удачно разрешение едностранното разваляне на договор за наем или аренда да не подлежи на вписване. Ако за собственика е особено важно в Службата по вписванията да има извършено вписване на развалянето на такъв договор, то пред него стои възможността за провеждане на установителен иск, исковата молба и решението по който да бъдат вписани. Същото важи и за унищожаване или прогласяване на нищожност на вписан договор за наем.

Настоящият текст изразява личното мнение на автора по представената проблематика и не представлява правен съвет.

[1] Условията на отделните хипотези на чл. 237 от ЗЗД са разглеждани в правната литература, поради което тяхното разискване не е предмет на настоящата статия.
[2] Така Решение № 151 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 811/2008 г., II т. о., ТК, Решение № 93 от 18.04.2013 г. на ОС – Ямбол по в. гр. д. № 72/2013 г.
[3] Така Решение № 109 от 6.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1662/2016 г., I т. о., ТК;
[4] Така Определение № 825 от 15.11.2016 г. на ВКС по т. д. № 1125/2016 г., II т. о., ТК; Решение № 150 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 766/2008 г., II т. о., ТК
[5] Така Решение № 66 от 6.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3907/2007 г., III г. о., ГК
[6] Така Решение № 151 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 811/2008 г., II т. о., ТК
[7] Така Определение № 57 от 11.03.1981 г. на ВС на НРБ по гр. д. № 561/81 г., I г. о., ГК
[8] Така Решение № 242 от 10.02.2017 г. на ВКС по т. д. № 3389/2015 г., I т. о., ТК
[9] Така Определение № 7 от 14.01.2022 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4099/2021 г., I г. о., ГК; Определение № 613 от 1.12.2017 г. на ВКС по ч. т. д. № 2812/2017 г., I т. о., ТК
[10] Така Определение № 230 от 2.05.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. № 35/2012 г., I г. о., ГК
[11] Така Определение № 641 от 4.08.2014 г. на ВКС по ч. т. д. № 1130/2014 г., I т. о., ТК
[12] Така Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК
[13] Противоречие възниква между указанията, оправени към съдиите по вписванията в Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, и Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК. Така например в т.д. №2/2015 ВКС имплицитно възлага на съдията по вписванията да съобрази дали за развалянето на арендния договор се изисква предизвестие и ако да – дали то е изтекло. Същевременно в т. 6 по т.д. №7/2012 се приема, че в производството по вписване не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон, а такова изрично предвиждане в закона няма по отношение на вписванията при арендните договори.

40
Коментирайте

avatar
Картинки
 
 
 
Аудио и видео
 
 
 
Документи и архиви
 
 
 
нови хронологично най-добре оценени
Т. Милев
Т. Милев
19 ноември 2022 17:20
Гост

Често се случва да има много анекси към дългосрочни договори за наем – някои вписани, други – не. Интересна е съдбата на наема в този случай, защото това най-вече са големи обекти, при които има множество ипотеки и други. Аз лично споделям изводите по-горе за противопоставимостта на анексите.

Пилзен
Пилзен
08 ноември 2022 8:40
Гост

Тази разработка наистина е много постна. В литературата има далеч по-задълбочени статии. Препоръчвам да се погледне написаното от Стоян Ставру, Ивайло Василев и Николай Павлевчев.

Проскубания бухал
Проскубания бухал
07 ноември 2022 23:38
Гост

Стегната статив, въпросът е защо се опитват да ни пробутат тоя автор при положение, че предния път писа едни глупости за адреси на търговски дружества.
Нищо де, написал нещо за обща култура, да му отдадем дължимото на човека.

Мишо
Мишо
07 ноември 2022 17:17
Гост

А най-интересно е, когато наемателят бъде уведомен надлежно за прехвърлянето на наетия имот и той има просрочени задължения по наеми от преди прехвърлянето, както и такива след прехвърлянето, тогава КОИ от тях ще дължи на новия собственик /заместил наамодателя/: само просрочените наеми, следващи промяната в собствеността /респ. следващи уведомлението за заместване/ ИЛИ и тези от преди промяната на собствеността /респ. от преди уведомлението за заместването? А сега де? Иначе статията е занимателно четиво за опресняване на общата правна култура по разгледаните въпроси. За повече си трябва друго четене и друг поглед, ама не искайте всичко на тепсия. Аз по въпроса,… Покажи целия коментар »

Проскубания бухал
Проскубания бухал
08 ноември 2022 0:11
Гост

Интересен въпрос поставяте и според мене отговорът се крие в естеството на договора за наем, който може да е единно задължение, разсрочено на части, или периодично такова със самостоятелно значение на всяка вноска. Изхождайки от чл.228 от ЗЗД за правилно трябва да бъде приет първият вариант. След като сделката остава в сила за приобретателя в нейната цялост, би трябвало той да поеме всички права и задължения по нея, включително и непогасените от наемателя вноски. Винаги може да има договорни клаузи, уреждащи една такава по-нестандартна хипотеза, но в общия случай по мое мнение престацията е една, но разделена на месечни вноски… Покажи целия коментар »

Анонимен
Анонимен
07 ноември 2022 14:49
Гост

По-интересна е хипотезата за продадени идеални части от нает имот при наемодател съсобственик, който не е продал своите. С две подхипотези – продажбата да е станала съобразни или в нарушение изискването на чл. 33 от ЗС.

Бозьо Кифлев
Бозьо Кифлев
08 ноември 2022 10:46
Гост

и с две предхипотези, които малко предопределят подхипотезите – договорът за наем да е сключен съобразно или в нарушение на чл.32 от ЗС. наемодателят-съсобственик с миноритарен дял може да продаде своите идеални части и разпореждания за последствията на подобна продажба могат да бъдат намерени в чл.237 на ЗЗД.

Михаил Григоров
Михаил Григоров
07 ноември 2022 14:38
Гост

В моята практика съм срещал и злоупотреби с вписването на наеми, за да се осуети сделка. Редно е да има форма на защита за собственика.

Геро
Геро
07 ноември 2022 12:45
Гост

И аз смятам, че едностранното разваляне на договор за наем или аренда не бива да подлежи на вписване.

Тихомир
Тихомир
07 ноември 2022 12:34
Гост

Естествено, че новият собственик на имота замества досегашния собственик като наемодател по договора за наем.

Анонимен
Анонимен
07 ноември 2022 12:15
Гост

Извинявайте, ама тази статия е на ниво студентска разработка. Практическа полза от нея може да има само за някой, който не е чел нищо.

Проскубания бухал
Проскубания бухал
07 ноември 2022 23:40
Гост

Така е, да.

Вече прокурор в РП
Вече прокурор в РП
07 ноември 2022 10:50
Гост

И защо трябва да натякват на народа,че е завършил с “Отличен 6.”. Аз като съм завършил ЮФ на СУ с Много добър 4.85 успех от следването и Много добър 5.00 от Държавните изпити, мммм, нещо ВТОРО качество ли ме прави?!🧐🤨

мнение
мнение
07 ноември 2022 11:19
Гост

Ами да…

Юли
Юли
07 ноември 2022 12:36
Гост

Защото си е постижение.

Вече прокурор в РП
Вече прокурор в РП
07 ноември 2022 13:52
Гост

Е, но за разлика от него – с честен труд си спечелих място в конкурса за “младши прокурор” преди 4 години😌…

Магистър по право
Магистър по право
07 ноември 2022 16:40
Гост

Да, колега, но всеки избира различна сфера, в която да се развива. Адмирации и за Вас, но нека да не омаловажаваме чуждите постижения!

До прокурорчетУ
До прокурорчетУ
07 ноември 2022 21:44
Гост

Кажи гой те бутна в ПРБ, не крий, кажи сии

Проскубания бухал
Проскубания бухал
08 ноември 2022 8:48
Гост

Бе Вие гледайте оттук нататък да си изкарвате прехраната с честен труд, щото калинки и зависими корумпета в тая държава бол. Не съм върл почитател на Гешев, нито пък искам да имам вземане даване с прокуратурата (като „клиент“), но всеки един зает в обществения сектор и особено магистрат се разчита много.

Проскубания бухал
Проскубания бухал
07 ноември 2022 23:41
Гост

Не му гледайте оценките, а какво е написал, щото ми изглежда плосичко и постно.

Анонимен
Анонимен
07 ноември 2022 10:29
Гост

Доста постна разработка, особено по отношение на практиката за пределите на противопоставимост. Има интересни решения на ВКС относно кои условия и уговорки в договора са задължителни за приобретателя (например по отношение на включено използване на интелектуална собственост), която не е изследвана.

Пурко
Пурко
07 ноември 2022 10:46
Гост

Момчето толкова може

Мария
Мария
07 ноември 2022 16:41
Гост

А Вие колко можете и какво сте написали за юридическата наука?

Бисер
Бисер
07 ноември 2022 12:38
Гост

Винаги съм казвал, че трябва да се чете практиката.

Михаил Григоров
Михаил Григоров
07 ноември 2022 14:13
Гост

Това е свободно и безплатно достъпен сайт с широкоспектърна аудитория. Ако очаквате тук да намерите научни студии, които задълбочено да разглеждат всички аспекти на някаква тема, имате много погрешно разбиране за света.

Анонимен
Анонимен
08 ноември 2022 10:43
Гост

Очакването ми е единствено ДГКВ да спрат да заливат общественото пространство с интелектуалните напъни на треторазрядните си юристи.

Студент
Студент
07 ноември 2022 9:41
Гост

Интересна тема

Магистър по право
Магистър по право
07 ноември 2022 8:54
Гост

Полезна статия с добри аргументи. Браво!

Демирев
Демирев
07 ноември 2022 9:21
Гост

Полезна е наистина

Димчо
Димчо
07 ноември 2022 12:47
Гост

Безспорно.

Анонимен
Анонимен
07 ноември 2022 8:38
Гост

Аз имам въпрос. До нас има бензиностанция, която плаща наем за терена, т.е. не е собственик. Служителите й на свой ред събират такса от колите, които паркират зад бензиностанцията. Това редно ли е

Чеоилев
Чеоилев
07 ноември 2022 9:21
Гост

Няма казус. Нямат право да събират пари!

Haralampiev
Haralampiev
07 ноември 2022 9:22
Гост

Магазин. Сосбтвеника плаща наем, тоест това не е негов магазин. Служителите обаче искат пари на касата от посетителите за стоките в магазина… редно ли е?

Бозьо Кифлев
Бозьо Кифлев
08 ноември 2022 10:53
Гост

не, не е редно! посетителите са влезли, не са харесали стоките и без да ги пипат са излезли. или са ги пипали без да ги повреждат и са ги върнали на място. чак когато занесат стоките на касата с явно и недвусмислено намерение да ги закупят, стават купувачи и е редно да заплатят.

Старата школа
Старата школа
07 ноември 2022 8:35
Гост

Ще станете обект на съдия -изпълнителя, а недай си Боже и на Прокуратурата, че тогава лошо.

Gergina
Gergina
07 ноември 2022 9:21
Гост

И логично да стане така.

Анонимен
Анонимен
07 ноември 2022 8:04
Гост

Всички тези хипотези възникват само при бизнес имотите. В гражданския оборот, реши ли наемодател да продава, обичайно апартаментът се опразва. Никой не купува, освен с инвестиционна цел имот със закрепостен наемател,

Лола
Лола
07 ноември 2022 9:20
Гост

Абсолютно/ И аз не мисля, че в гражданските имоти ще има такива казуси

Нина
Нина
07 ноември 2022 9:21
Гост

Остана да продавам имот с наемателката в него. Тя каква ще е на новия собственик? Какво ще му прави?

Бозьо Кифлев
Бозьо Кифлев
08 ноември 2022 10:57
Гост

съобразно условията на договора за покупко-продажба и законосъобразността на вписаните задължения на наемателката. например вписан в партидата на имота договор за наем с непарично заплащане, да речем ще му прави торти или мусака.