Ипотеката може да се впише наново и след като е заличена заради изтичане на 10-годишния срок на действие на предходното ѝ вписване. В този случай тя ще има ред от новото вписване. Това заявява Висшият адвокатски съвет (ВАдС) в становище (пълния му текст виж тук) по последното образувано тълкувателно дело на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) №3/2018 г.

Преди да даде отговора си ВАдС се спира на два основни въпроса – за вписването на ипотеката и за разликата между погасяването и заличаването ѝ. И първо излага принципите, върху които е изградена системата на вписване у нас:

  • вписването е въведено изцяло в обществен интерес и има за цел да създаде обективна възможност третите лица да узнаят за наличието и съдържанието на вписани актове, свързани с недвижими имоти и вещни права върху тях;
  • вписват се актове, а не права, като вписването се извършва чрез фактическо действие (подреждане на акта в съответната книга – чл. 9, ал. 2 от ПВп, към който препраща и чл. 15, ал. 2 ПВп, касаещ вписването и на ипотечните актове);
  • отбелязване се извършва в случаите, в които се дава гласност на акт, който касае друг вписан акт. Затова се отбелязват, а не се вписват, и актовете по чл. 171 от ЗЗД, касаещи вписана ипотека;
  • вписват се (и се отбелязват) само тези актове, за които изрично е предвидено в закон, че подлежат на вписване – чл. 2 от ПВп (т.нар. принцип на затвореност на системата за вписване). Вписването на неподлежащи на вписване актове е нищожно и не поражда правно действие, а само създава привидност за вписване;
  • вписването се води по персонална система – групирането на вписаните актове се извършва не по партида на имота, а по партида на лицето, спрямо което се извършва вписването (по партидата на отчуждителя, а в случаите по вписване и отбелязване на искови молби и възбрани – по партидата на ответника по иска);
  • при вписването съдията по вписване проверява единствено дали актът подлежи на вписване и дали актът е съставен в предвидената от закона форма.

В становището си ВАдС припомня и че според това какво действие има актът, който се вписва, отбелязва или заличава, вписването има оповестително, оповестително-защитно или конститутивно действие. И завява, че вписването на ипотеката има две правни последици: първо, възниква самото ипотечно право и второ – правата на ипотекарния кредитор по отношение на имота стават противопоставими на всички трети лица, които придобиват вещни или обезпечителни права от учредителя на ипотеката.

След това в становището се подчертава, че както старият Закон за привилегиите и ипотеките, така и Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) допускат заличаване на ипотеката единствено по искане на ипотекарния кредитор или въз основа на съдебно решение, като чл.179 33Д изрично предвижда, че заличаването на ипотеката погасява ипотечното право.

„Правилникът за вписванията обаче разширява хипотезите на „заличаване на ипотеки”, като вън от предвидените хипотези на заличаване по чл.179 33Д, той урежда и заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на публична продан, по молба на купувача на публична продан (чл.19, ал.2  ПВп), и заличаване на ипотека, ако същата не е била подновена в 10-годишен срок от датата на вписването (чл.22 ПВп)“, заявява ВАдС. И подчертава, че тези две основания не са регламентирани нито в ЗЗД, нито в друг закон, а вписванията, обявяванията и заличаванията се извършват само в случаите и на основанията, предвидени в закон.

Това дава основание на адвокатурата да заяви, че тези две хипотези, записани в чл.19, ал 2 и чл.22 от ПВп, са недопустими.

В становището се припомня, че Правилникът за вписванията е издаден въз основа на делегация от Закона за собствеността, който предвижда в него да бъдат уредени само „подробностите относно начина на вписването и относно таксите, които се събират при него“. „Правилникът не може да противоречи на закона, като по-конкретно в случая не може да бъде надхвърляна законовата делегация на чл. 116 ЗС. След като законът (ЗС и ЗЗД) не предвижда вписване на заличаване на ипотека само по искане на заинтересовано лице без представяне на съгласие на кредитора или влязло в сила съдебно решение, то Правилникът за вписванията не може да въвежда такава хипотеза. Това влиза в противоречие и с принципа за numerus clausus на актовете, подлежащи на вписване, и изискването подлежащите на вписване актове да бъдат установени със закон“, завява адвокатурата.

В становището се казва, че освен, че с Правилника за вписвания са въведени недопустими основания за заличаване на ипотека, правилата в чл.19, ал. 2 и чл. 22 ПВп са и ненужни. „Защото не може да се заличава ипотека, която е погасена – с продажбата на публична продан на ипотекирания недвижим имот на публична продан, се погасява ипотеката и всички вещни права, учредени след вписването ѝ (чл. 175 ЗЗД). С простото изтичане на срока, предвиден в чл. 172 ЗЗД, ипотеката престава да има действие и заличаването ѝ е абсолютно безпредметно – няма как да се заличава ипотека, която вече няма действие: нито обвързва ипотекарния длъжник, нито е противопоставима на трети лица“, обяснява ВАдС.

И изтъква, че чл.22 от ПВп внася допълнително объркване и за момента на преустановяване на действието на ипотеката и противопоставимостта ѝ на правата на третите лица върху имота, придобити след изтичане на 10-годишния срок, но преди заличаването ѝ по реда на чл.22 от ПВп.

„Самата идея да се заличава ипотека, която вече няма действие, е абсурдна – няма ли вписване, респ. изтекъл ли е срокът на вписването, няма ипотечно право: нито имотът е обременен с ипотека, нито ипотекарният кредитор може да се удовлетвори предпочтително от цената на имота“, пише адвокатурата в становището си по тълкувателното дело.

И заключава: „Ипотека, която няма действие поради неподновяването ѝ в срока по чл. 172 ЗЗД, може да бъде подновена и след срока, ако са налице предпоставките за това, като има ред от новото вписване. Подновената след срока ипотека е практически нова ипотека, с ред от новото ѝ вписване, с единствената разлика, че се вписва при облекчени условия – не е необходимо наново да се сключва ипотечен договор във формата на нотариален акт или кредиторът отново да удостоверява едностранното си искане за вписване на законна ипотека“.

В становището специално се подчертава, че вписването на ипотеката е винаги конститутивно, съответно такова ще е и заличаването ѝ, но само в случаите, предвидени в чл.179 33Д, т.е. когато това става по искане на кредитора или въз основа на съдебно решение, защото само в тези случаи законодателят е предвидил, че заличаването на ипотеката води до нейното погасяване.

„Заличаването по чл.19, ал.2 и чл.22 от ПВп, дори да приемем, че са допустими (а те не са, тъй като не са предвидени в закон), нямат конститутивен ефект, защото, за да има конститутивен ефект което и да било вписване (съответно отбелязване или заличаване), това трябва да бъде изрично предвидено в закон. Поради това заличаването на ипотека по реда на чл. 22 от ПВп, която не е била подновена в срока по чл.172, ал.1 ЗЗД, може да има само „декларативен” ефект, т.е. да има само оповестително действие, и не лишава кредитора от възможност от правото да впише ипотеката си наново, с ред от новото вписване“, заявява адвокатурата.

17
Коментирайте

avatar
Картинки
 
 
 
Аудио и видео
 
 
 
Документи и архиви
 
 
 
нови хронологично най-добре оценени
Леля Валя Гигова
Леля Валя Гигова
21 март 2019 9:35
Гост

Възможността за заличаване на ипотеката следва пряко от нейното действие спрямо трети лица, което е 10 г. След изтичането на 10 г. тя губи своя ред и трябва да бъде заличена. Всъщност съдията по вписванията само отразява един вече настъпил факт – изгубване на действието на ипотеката. Това се прави преди всичко с цел да се защитят всички трети лица, които трябва да знаят дали ипотеката им е противопоставима, или не. Становището на ВАдвС е просто крещящо неразбиране на материята, което се е хванало за сламката, че трябва да има вечни ипотеки, ипотекарният длъжник да няма никаква защита и банките… Покажи целия коментар »

nedopustimo
nedopustimo
19 март 2019 23:43
Гост

Жалко е да се четат коментари, които не правят разлика между погасяване на ипотечното право и заличаване на вписването на акта, който го материализира.

Анонимен
Анонимен
18 март 2019 17:58
Гост

чист лобизъм в полза на банките е това становище. Ясно е кой го е писал. Откъде-накъде, след като ипотеката е заличена с разпореждане на съдията по вписванията, ще ми я вписват наново макар и с нова поредност. Банката да не е спала, а да я е подновила. Все пак ми се струва, че решението на ВКС няма да е в духа на становището на ВАдвС и добре, че ще е така!!

Не е луд този...
Не е луд този...
19 март 2019 15:40
Гост

В крайна сметка са прави за едно – не може подзаконов кат да противоречи на закон. Ако оттам – насетне се създават абсурдни правни ситуации, проблемът не е на ВАдС, а на НС и МС, че за пореден път са проспали да си свършат работата!

аман бе!
аман бе!
18 март 2019 17:25
Гост

Вечна ипотека, вечен дълг, липса на личен фалит,липса на абсолютна давност. Докога бе, докога лобизъм в полза на банкстерите!

закрийте съсловната монополна адвокатска организац
закрийте съсловната монополна адвокатска организац
18 март 2019 17:22
Гост

„Адвокатурата“ първо да се извини за беззаконието с наредба номер 1, с което се занима дори и съдът в Люксембург, също да се извини за становището си за джендър конвенцията, а после да дава други „становища“. Изобщо тази съсловна монополна организация е крайно време да остане в миналото, и законодателят да позволи да си СВОБОДЕН АДВОКАТ ,бзе да си задължително сдружен в подобна организация.

По-спокойно
По-спокойно
19 март 2019 15:42
Гост

И за кое трябва да се извинява ВАдС във връзка с Истанбулската конвенция?

ннннннн
ннннннн
18 март 2019 14:44
Гост

Малко мисъл трябва! Ако се възприеме подобна теза, ще съществува вечно висяща ипотека!

Анонимен
Анонимен
18 март 2019 16:38
Гост

това ще е просто нова ипотека, с нов ред… ако четеш внимателно, логиката е, че старата е погасена.

ннннннн
ннннннн
18 март 2019 19:49
Гост

Без малко и да е вярно. Имаш имот. Ипотекирал
си го. Кредитора никога не дава съгласие за заличаване. Опак човек. Във всеки един момент може да я впише наново! После ти се занимавай с искове и др. глупости. Толкова ли е сложно?

Валя Гигова
Валя Гигова
18 март 2019 14:32
Гост

Ужас… Валя Гигова пак се е оляла в опит да лобира за банките… Супер зле! Този ВАдвС е срам за цялата гилдия!

Анонимен
Анонимен
18 март 2019 14:21
Гост

Тоест давността от 10 години в случая е фиктивна, защото ипотеката след това може да се поднови.

stans
stans
18 март 2019 14:23
Гост

да се говори за подновяване е не е точно, защото вписването ще има ред от новата дата, т.е. губи се редът отпреди 10 години, като си спал и не си подновил, макар да в масовия случай банките, които основно са ипотекарни кредитори да не правят такива пропуски или поне аз не съм чул

ннннннн
ннннннн
18 март 2019 14:43
Гост

Да обясня абсурдността на ситуацията. Имаме ипотека. Имотът е продаден. Изтича 10г. срок , ипотеката не е подновена и ‘новият’ собственик не е обвързан с ипотеката. Ако обаче няма такова прехвърляне, ‘старият’ собственик няма никакъв шанс да се възползва от сладкия сън на кредитора си, освен със заличаването на ипотеката, която не би следвало да може да се впише наново!

xxx
xxx
18 март 2019 14:21
Гост

Ей го, последното тълкувателно, което дължим на предишния заместник на Лозан… критикуваха го, че много тълкувателни образувал Влахов, но откакто го няма в ГК само мечтаят да доизбутат натрупаното.

Анонимен
Анонимен
18 март 2019 13:43
Гост

Браво, колеги! Не знам кой е автор на становището, макар да прегледах оригинала, но го поздравявам! Правилникът дописва ЗЗД и точно това предизвиква тази каша по един иначе напълно ясен въпрос. Ако четеш закона, няма и за секунда да се запиташ може ли, не може ли ново вписване на ипотеката. Заличаването след изтичането на срока е просто безпредметно, ненужно действие, защото и с изтичането му самата ипотека няма действие. Дано да ви послушат във вкс!

Анонимен
Анонимен
18 март 2019 13:40
Гост

Добре е, че в детайли е описана разликата между погасяването и заличаването на ипотеката.