Въведение

Терминът „hypotheca“/„ипотека“ е от гръцки произход, като същата е уредена за пръв път от римските юристи от епохата на класическото право. В германската правна система ипотеката се учредява чрез вписване в специална поземлена книга и издаване на т.нар. ипотечно писмо. В България е реципиран именно този модел, като вписването има не само конститутивно действие, но и оповестително такова – с оглед защитата на трети лица, доколкото книгите за вписванията са публични.

Законна ипотека

В чл. 168 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) законодателят е регламентирал правото на две категории лица, а именно:

  • Отчуждителя на недвижим имот, комуто се дължи плащане на цената по прехвърлителната сделка, и
  • Съделителя, комуто се дължи допълване на дела,

да впишат законна ипотека с цел обезпечаване на вземанията си върху отчуждения имот, респ. върху имотите, оставени в дял на съделителя, който дължи допълване.

Съгласно чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции (ЗКИ) банката има право да впише законна ипотека върху недвижим имот, придобит изцяло или отчасти с ползването на банков кредит.

Вписването на ипотеката става по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за прехвърляне на имота или делба. Молбата следва да има предписаното от закона съдържание, а именно индивидуализиращи белези за кредитора и длъжника; пълно описание на имота, върху който се учредява ипотеката; данни относно вземането, за обезпечението на което се учредява ипотека – размер, падеж, лихви – ако и доколкото такива са дължими. Аналогично съдържание има и разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от Правилника за вписванията (ПВп). Съгласно чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) вписването на ипотека върху недвижим имот се допуска след представяне на писмена декларация от ипотекарния длъжник, че няма непогасени данъчни задължения, подлежащи на принудително изпълнение. Според чл. 265 ДОПК съдия по вписванията, който разпореди вписването на ипотека без декларация от учредителя на ипотеката, отговаря солидарно с него за заплащане на дължимите задължения.

Правният проблем (Casus legalis)

Съвсем основателно тук възниква въпросът: как лицата, които по закон имат право да впишат законна ипотека, да се снабдят с тази декларация, при все че за учредяване на законна, за разлика от договорна ипотека, не е необходимо волеизявление от страна на ипотекарния длъжник, напротив, вписването на законната ипотека е едностранен акт на кредитора и действително ли изискването на такава декларация, макар да съответства на буквата на закона, отговаря и на духа на същия? Доколко отказите на съдиите по вписванията в гореописаната хипотеза са правомерни, респ. следва ли същите да бъдат отменени като незаконосъобразни и да бъде указано извършване на вписването? Еднозначен отговор към момента няма, тъй като съдебната практика по въпроса е противоречива.

От една страна, съществува определение на ВКС, в което се казва, че „представянето на декларация по чл. 264 ДОПК за непогасени публични задължения от приобретателя по договора за прехвърляне на недвижим имот не е предпоставка за вписването на ипотеката“ (така Определение № 702 от 4.11.2015 г. по ч. гр. д. № 4945/2015 г., ГК, IV г. о. на ВКС), но, от друга страна, в друг акт на Върховния касационен съд е възприето, че разпоредбите на чл. 168, ал. 1 ЗЗД и чл. 264, ал. 1 ДОПК не се изключват взаимно, тъй като първата посочва случаите, при които се учредява законна ипотека, а втората съдържа изричното изискване да бъде представена декларация на ипотекарния длъжник за липса на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение, задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски; а освен това тези разпоредби били от нормативни актове, които не са от една и съща степен и не са в съотношение специален към общ закон, поради което действат едновременно (така Определение № 351 от 30.07.2012 г. по ч. гр. д. № 262/2012 г., ГК, II г. о. на ВКС).

И в двата случая посочената практика не се явява задължителна за съдилищата по смисъла на чл. 130 от Закона за съдебната власт.

Отлики между договорна и законна ипотека

Договорът е съглашение между две или повече лица, което има за цел да създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Думата „договор“ предполага наличието на две насрещни волеизявления, които съвпадат по съдържание относно целените от страните последици. Договорната ипотека се учредява по силата на нотариален акт, в който са изрично изразени волите на кредитора и длъжника относно обезпеченото вземане и предметът на обезпечението. Т.е. необходимо е съгласие и на двете страни за съставяне на ипотечния акт, а липсата на такова би довела до недействителност на ипотеката.

Законната ипотека, на свой ред, възниква без да е необходимо наличието на волеизявление от страна на ипотекарния длъжник относно учредяване на обезпечението, по силата на изрична правна норма, при настъпване на определени, предвидени в хипотезата на тази правна норма юридически факти. Съгласно закона вписването ѝ се извършва по молба на кредитора, т.е. независимо от волята на ипотекарния длъжник кредиторът може едностранно да предизвика промяна в правната сфера на същия. Което, от своя страна, е предпоставка правото да се впише законна ипотека да бъде окачествено като преобразуващо (потестативно), тъй като за упражняването му не е необходимо нито съгласието на длъжника по вземането, нито пък каквото и да било друго действие или волеизявление. Изискването да се представи декларация по чл. 264 ДОПК от длъжника представлява именно такова действие и не кореспондира с преобразуващия характер на правото. Напротив, същото поставя упражняването на правото в зависимост от волята на длъжника и по този начин не само е от естество да създаде непреодолима пречка пред възможността кредиторът да се ползва от предоставената му от закона възможност, но и поставя знак за равенство между законна и договорна ипотека, което е в разрез с въведеното от закона делене между двете.

Предназначението на законната ипотека

С предвиждането на изричен законов текст, който при наличието на определени предпоставки дава правото на конкретно посочени лица да впишат законна ипотека върху собствен на техния длъжник недвижим имот, законодателят цели да гарантира правата на тези лица (отчуждител на недвижим имот, комуто се дължи плащане на цената по прехвърлителната сделка; съделител, комуто се дължи допълване на дела; банката, отпуснала кредит за придобиването на недвижим имот) и да обезпечи удовлетворяването на вземанията им. Евентуалното невписване на законна ипотека създава неяснота дали и доколко кредиторът въобще ще може да събере своето вземане (тъй като последният няма да разполага с привилегията по чл. 136, ал. 1, т. 3 ЗЗД при удовлетворяване на вземането си, а ще се конкурира с останалите хирографарни кредитори), което, от своя страна, е в противовес с интереса, който законодателят се е стремил да защити, предоставяйки правото по чл. 168 ЗЗД.

Съотношението между нормите на чл. 168 ЗЗД и чл. 264 ДОПК

Посочените разпоредби са от нормативни актове, които не са от една и съща степен, нито пък се отнасят както общ към специален закон. Същите действат едновременно в правния мир. Последното, от своя страна, е предпоставка и за постановяване на откази от страна на съдиите по вписванията във връзка с вписването на законни ипотеки. Доколкото към момента обаче няма изрично законово „разрешение“ на въпроса, то и от страна на съдиите по вписванията при разглеждане на постъпилите молби за вписване на законни ипотеки би следвало да се вземат предвид целта и логиката на закона – а именно, че такава декларация не би следвало да бъде изисквана. Част от аргументите в тази насока са следните:

1. Подобно изискване поставя пред продавача, съделителя или банката неизпълнимо условие, извън неговата воля и правомощия. За последните не съществува възможност без съдействие от страна на купувача/другия съделител да се снабдят с такава. Същевременно, упражняването на преобразуващото право на тези лица по чл. 168 ЗЗД и чл. 60 ЗКИ не трябва да е обвързано с действия, които зависят от волята на другата страна по сделката или на трети лица.

Доколкото се касае за преобразуващо право, не би могло да бъде споделено виждането, че вписването на законната ипотека следва да се извърши едновременно с акта за прехвърляне на собствеността или делбата, защото към този момент кредиторът би могъл да се снабди с такава декларация от длъжника (купувач или съделител). Законът не предвижда какъвто и да било срок за упражняване на правото да се впише законна ипотека, респ. единствено и само от волята на кредитора зависи дали и кога да впише законна ипотека в своя полза.

В този смисъл не може да бъде споделено застъпеното в практиката виждане, че доколкото не може да се направи извод дали съществува вземането и дали имотът се намира в патримониума на длъжника, а и съгласно закона с тежести може да се обременява само собствен имот, то се явява недопустимо и вписването на законна ипотека, когато е изминал период от време след продажбата/делбата с аргумент, че така се ограничава чужда правна сфера, което може да се окаже без основание. Последното е извън предметния обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а ПВп и за която са дадени задължителни разяснения в Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно същите тази проверка се ограничава до преценката дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВп съдържание. На друго основание, каквото например би бил фактът, че е изминал определен период от време след сделката, съдията по вписванията не може да откаже исканото вписване. Основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост и не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт.

2. Целта на законодателя е била да даде възможност на кредитора сам, без участието на длъжника, да гарантира обезпечаване и събиране на своето вземане, както и предотвратяване на настъпването на негативни и необратими последици (като разпореждане с имота например, вписване на други обезпечения от други кредитори и пр.), лишаващи го от възможност да се удовлетвори от имота.

Заключение

Настоящата разработка не претендира за изчерпателно и пълно представяне на проблемите, свързани с вписването на законна ипотека в книгите за вписванията, а единствено цели да представи съществуващата и към настоящия момент противоречива съдебна практика относно необходимостта от представяне на декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК при вписване на законна ипотека. Все пак следва да се отбележи, че би било добре, посоченият правен проблем да намери своето място в законовата регламентация на вписването, с оглед защитата интересите и гарантиране възможността на лицата да се ползват от дадените им от закона права.

*Лиляна Славова Попова е адвокат и магистър по „Право“, СУ „Св. Климент Охридски“. Статията е препечатана от списание „Норма“. 

17
Коментирайте

avatar
Картинки
 
 
 
Аудио и видео
 
 
 
Документи и архиви
 
 
 
нови хронологично най-добре оценени
Анонимен
Анонимен
29 март 2021 9:19
Гост

Абе алабализми малко. Кораба Евър Гивън се раздвижи. Може да се спасим от екологична катастрофа, финансова катастрофа и да не се налага да изпадаме в „голяма депресия“, но този път всички!

Lalov
Lalov
29 март 2021 9:17
Гост

Надежди за уредици. Но…

Drob4ev
Drob4ev
29 март 2021 9:16
Гост

Много пошло. За мен класическото право си е най-доброто право

Джош
Джош
29 март 2021 9:16
Гост

Добре!

Анонимен
Анонимен
29 март 2021 9:15
Гост

Кoга се заражда тази професия ПРАВО?

Lalov
Lalov
29 март 2021 9:17
Гост

Римско време. Защо?

Анонимен
Анонимен
29 март 2021 9:18
Гост

Защото това с днешното право за мен е манипулация за масите да си мислят, че някой ще им защищава интересите. А реално се прави така, че законово да може едни хора да действат изъвн закона!

Димитрова
Димитрова
29 март 2021 9:19
Гост

Е има нещо. Има нещо…

Анонимен
Анонимен
29 март 2021 8:59
Гост

В последния конкурс за съдии по вписванията не отпаднаха ли две трети от кандидатите. Питам заради подготовката

Drob4ev
Drob4ev
29 март 2021 9:16
Гост

ЩО? Ще се подготвяш ли ?

Анонимен
Анонимен
29 март 2021 8:48
Гост

Как по всеки въпрос се намира един състав, който да се изходи на метеното. Някакъв ексцентризъм ли е, какео е и аз не знам… Има си правилник за вписванията, каквото пише там и в ЗЗД, това е, а това, че държавата се е натурталезила пак с данъчните си нужди за сметка на хората и защитата на техните права и законни интереси е проблем, който трябва да бъде коригиран от съда

Анонимен
Анонимен
29 март 2021 9:02
Гост

Правят го на гърба на хората, за да си образуват тълкувателни дела

шикалки
шикалки
29 март 2021 8:21
Гост

Големият въпрос е има ли основание съдията по вписванията да откаже вписване на ипотеката заради липсата на тази декларация и отговорът е НИКАКВО и ВКС трябва ясно да го заяви, а не да шикалкави!

Спондж
Спондж
29 март 2021 8:32
Гост

Това е все едно в наказателното право да се иска задължително самопризнание от обвиняемия.

Анонимен
Анонимен
29 март 2021 8:38
Гост

Не баш, но си е подигравка с неслучайно дългогодишно законовоустановено право на кредитора

я в КС
я в КС
29 март 2021 9:00
Гост

Правилната аналогия с отнемането на книжката и спирането на колата за неплатени глоби, които миналата седмица отмени КС. За нуждите на публичните вземания се създават незаконни пречки пред гражданския оборот. Това си плаче за КС

Хахахах
Хахахах
29 март 2021 10:10
Гост

Съгласен !
За да се съберат публични вземания, които даже са и противоконституционни, се навлиза дълбоко в частноправните граждански отношения, за да се търси принудително плащане, без да се задейства процедура (образуване на изпълнително дело) по ДОПК за изпълнение от публичен изпълнител.